楼市调控指向资金和土地这两大房企命脉后，是否为“绿档”房企，如何应对“两集中”供地新政，成为今年各家业绩会的焦点。

资本市场新秀中梁控股(02772.HK)也在财报和业绩会上重点交代了其财务和土储底色及应对之策。

根据3月23日披露的财报，过去一年，中梁合约销售金额同比增加约10.7%，为约1688亿元；随着近三年销售额稳步增长，收益同比也增长约16.4%，为659.4亿元；核心净利润（经调整后）较2019年增加约4.6%，为65.9亿元；毛利同比增长5.1%，达到138.53亿元。

楼市调控的持续常态化，给房企盈利水平和业务模式带来深远影响。在盈利方面，中梁的毛利率也呈现下降趋势，由去年23.3%下降至21.0%。

在3月24日的业绩会上，其首席财务官及副总裁游思嘉说，去年毛利率下跌是随行就市，不只是中梁的问题，而是整体行业的问题。“2020年确认收入的项目基本上是反映2017—2018年购入的项目，而2017至2019这三年土地市场火热，地价较高。2018年以后，很多城市又出台限价政策，令中梁毛利率同比下跌。”

在业务模式上，一是“三道红线”金融监管政策出台后，房企被要求降杠杆，以满足监管要求。二是，“两集中”供地政策出台，房企需改变原来的拿地策略。

中梁是政府重点关注的控债务房企之一，这家房企参加了去年8月由住建部及央行在北京召开重点房地产企业座谈会。作为首批十二家重点房企之一，中梁开始把重点放在优化资产负债结构上。此前公司亦公告，预期至2020年底，净杠杆低于100%、现金短债比大于100%及资产负债率约80%。

根据2020年财报数据，比对“三道红线”融资新规，中梁已经“由红转黄”，但依旧踩中“一条红线”。

其净负债率微增0.2个百分点，为65.8%，不超标。现金短债比较上年同期大幅提升0.73，为1.43，不超标。而剔除预收款后的资产负债率较上年同期下降约11个百分点，降至80%，但仍超出阈值。

中梁何时能完全降至“绿档”标准？游思嘉回应称，还需要一定时间：“集团会在未来两年到三年时间，逐步以自身节奏把它降到国家所要求的70%。”

截至2020年末，中梁未偿还债务总额为540.92亿元，包括银行及其他借款约448.98亿元，优先票据约88.77亿元及资产担保证券约3.18亿元。同期，现金及银行结余为342.3亿元及已收客户按金（合约负债）为1209.1亿。

按照“三道红线”监管要求，黄档企业允许有10%有息负债的增长。今年，中梁只能在上述基础上，按照这一增长幅度铺排业务。

游思嘉计划，今年压缩非银渠道的融资，由目前28%压缩到接近20%，加权平均融资成本由当下8.5%继续下降到8%。

在投资者场业绩会上，有投资者提问中梁管理层：听说政府可能会允许一些绿档开发商打开境一些境内融资渠道，这方面有什么进展吗？

“积极争取尽快落地”游思嘉回应称，“我们在尽力争取当中，我觉得应该有条件的。但牵涉到国家政策什么时候落地，暂时不好说。”

针对“两集中”供地新政，中梁管理层认为，对公司影响不大。

中梁执行董事及联席总裁李和栗向媒体表示：“中梁土储布局比较多且已布局比较好的城市，供货节奏比较稳定。并且，中梁通过招拍挂投资比例只占到总土储20%。集团可通过多方面的合作来加强这些集中供地城市参与，相对影响比较小。”

在土地方面，过去一年，中梁买地可谓大手笔，超过去年营收总额——连同其合营联营公司花了712亿元，买了117宗地，总建筑面积约为1500万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为每平方米4767元。至期末，中梁连同其合营联营公司的总土储约为6510万平方米。

起家温州，从三四线城市获得发展红利的中梁，一直试图扭转其城市布局，向一二线城市加码。在去年新增的土储中，从购地金额来看，二线及三线城市占比超过90%，其中二线占比47%；三线占比45%；四线占比仅8%。

不过，“标准化、高效率、高周转”这一套适合三四线城市的打法，未必适应更高能级市场。这些年，中梁已经进入部分核心二线城市，但始终未能打进一线城市。

谈及今年的投资布局，中梁管理层说，将会以二三线为主，兼顾都市圈范围内的四五城市。

“长三角的四五线城市包括浙江、苏北等城市，表现非常好。并且这些城市楼市并非昙花一现，它是有基础，且相对比较旺盛。”中梁管理层对长三角四五线城市的楼市认可度比较高。

在拿地方式上，中梁通过合营联营公司拿地方式尤为突出。财报显示，中梁于合营企业的投资达到45.44亿元，于联营公司的投资同比2019年翻倍至139.28亿元。

关于未来展望，中梁表示，连同其合营联营公司预期2021年可售资源超过2600亿元。根据当前市场环境，其将2021年合约销售目标定为1800亿元。

相较于此前，凭借“高杠杆和高周转”双高模式，用三年时间完成从百亿到千亿的跨越，中梁已经明显放慢发展脚步。