老牌房企合生创展(00754.HK)对科技转型热度不减。

相较于其他房企沉浸在“三道红线”金融监管和“两集中”集中供地的紧张氛围中，这家房企显得云淡风轻，未在年报中提及任何相关内容，反而多次提到科技化转型愿景。

根据3月24日披露的2020年财报，合生创展销售及预售合约出售的物业总额达358.34亿元，收入较2019年提升81.2%，达到298.59亿元。

股权持有人应占溢利为同比增长43.72%，达到136.34亿港元；核心利润同比大增近3倍，达到127.84亿港元。2019年这一数字仅为32.30亿港元。毛利率为64%。每股基本盈利为每股6.15港元，2019年为每股4.26港元。

截至目前，合生创展共有物业发展、商业地产、物业管理、基建和投资五大业务。过去一年，这五大业务收益分别为190.75亿港元、36.24亿港元、21.33亿港元、15.07亿港元、80.3亿港元。

而收益和利润大幅上升，主要是由于物业发展收益及投资收入大幅增长所致。

在物业发展方面，合生创展去年交付的总建筑面积为1,206,554平方米；主要交付的项目包括上海的合生杭州湾国际新城、广州的合生湖山国际及合生君景湾、惠州的合生国际新城以及北京的合生霄云路8号。

分区域来看，华南区域收益最高，达到104.68亿港元；华东区域次之，为79.68亿港元，总部所在大本营华北区域，收益仅为19.17亿港元。

不过，合生创展去年已经加大了在北京的投入，先以179亿元拿下分钟寺三宗地块，又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。从去年销售额贡献来看，北京及天津的合约销售额也有所提升，达到130.92亿元，占集团2020年合约销售总额的36%。目前，北京及天津共有16个在售项目，其中金茂府二期及合生霄云路8号为主要销售额来源。

合生创展的投资是指包括于香港、中国大陆及美国的上市股本证券以及于香港及中国大陆的非上市股本及债务证券，标的主要是小米集团、平安健康、汇丰控股、中国移动和美股上市公司Sea Limited。该项业务，去年合生创展贡献80.3亿港元收入。由于2019年这项业务未纳入上市公司体系，收入为零，因此大幅提振了过去一年的收入和利润。

过去一年，楼市调控细化至资金和土地供给端，给房企一记当头棒喝。诸如万科、融创等大多数房企都极为重视“三道红线”和“两集中”监管新政，以谋求在新局势下获得更稳健发展。

不过，合生创展似乎是个特例。其管理层未在公开场合发表相关判断和言论，年报中也只字未提相关内容。这或许得益于合生创展财务历来稳健，属于未踩线房企之列，其土地投资也主要靠产业驱动，并非招拍挂市场常客。

在财务方面，至2020年末，其资产总值及负债总额分别为300,871百万港元及203,003百万港元，分别较2019年底上升47%及57%。

资产总值增长主要由于按公平值透过损益列账之财务资产、可供出售之发展中及已落成物业增加所致。而负债总额增长主要由于借贷增加所致。

截至2020年末，其银行及财务机构借贷总额为901亿港元，较2019年底增长增长75%。负债比率以银行及财务机构借贷净额、优先票据及商业抵押担保证券占股东权益百分比计算，2020年12月31日该比率为80%，较2019年同期的66%上升14%。

根据财报，贝壳研究院统计称，依照“三道红线”融资新规，合生创展剔除预收款后的资产负债率为64%，较上年同期增长约1个百分点；净负债率81%，较2019年末上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.56。由此合生创展2020年年度指标全部达标，与2019年达标情况一致，保持“零踩线”。

合生创展在财报中言称：“作为一家现代化的企业，合生创展在信息化、数字化、平台化管理方面，相比同业已然领先了五至十年，走在了行业的前沿，已然成功转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台企业。”

事实上，外界并未看到太多合生创展科技赋能成果，不过产业驱动确实是其长项。

在城市发展早期，合生创展拿下了大量核心城市的产业用地，为其创造了令后来者艳羡的前端土地高溢价核心竞争力。

以其土储为例，截至2020年末，合生创展土地储备为30.44百万平方米，较2019年底 31.11百万平方米有所减少，不少是产业用地转化而来或者是由兄弟公司珠江投资通过一二级联动土储腾挪至合生创展体系内。

比如，去年合生创展拿下的分钟寺地块的一级开发就是珠江投资，仅土地整理返还款就回收了112.98亿元。

对于未来，合生创展主要目标还是科技转型，其在年报中披露：计划整合世界一流的科技手段，鼓励和实施业务创新、产品创新，颠覆传统的商业模式，打造行业平台。同时，将依托成熟的地产、商业、合生活、基建、投资等业务，积极利用区块链、大数据、人工智能等先进技术，为行业全产业链赋能，吸引上下游用户入住平台，建设行业生态圈，打造集团核心竞争力，以实现集团长期健康发展。

多元化转型不易，合生创展能否通过科技建设行业生态圈，有待时间给出答案。