文丨环球老虎财经

一纸公告下发，万达商业5年回A梦醒。

3月24日早间，大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商业”）发布通告称，决定撤回万达商业A股IPO的申请。

据接近万达商业内部的人士同老虎财经透露，下一站，万达商业或将回归港交所。至此，从2016年私有化退市开始算起，万达商业兜兜转转，再次回到原点。然而五年时间已过，市场早已发生翻天覆地的变化。2017年开始，万达系身陷债务危机疲于自救，王健林将首富之位拱手让出。

轻资产化一连运作多年，万达集团没能将最优质的资产——万达商业运作A股上市，其他几大业务板块也纷纷遇阻。公开资料显示，万达地产销售额一度降至行业50名上下；万达电影海外营收连年告负；万达酒店经营指标全线下滑……

资本市场可以等，但王健林等不及了。一边重回物业开发，积累规模；一边迎合市场，推动万达商业上市，王健林兵行两招。据了解，2020年开始，万达重拾地产业务，土拍市场上身影频现，并先后提出了2020年800亿以及重回千亿阵营的销售目标。

5年回A梦醒，万达商业原地踏步

3月8日，天津产权交易中心挂出万达商管产权转让交易，转让方以底价21.84亿元，出让万达商业4200万股股份，持股比例为0.9277%。据此计算，万达商业每股转让价为52元，总估值约2354亿元。

此般估值与万达商业港股上市时的市值无差。公开数据显示，2014年底，万达商业在港交所挂牌上市，成为当年港交所最大的IPO。上市之初，万达商业股价约48港元/股，对应市值约2200亿港元。

因不满于港股估值过低，2015年万达商业意图私有化退市。彼时万达商业董事长丁本锡在股东周年大会上称：“香港市场用自己的尺子来衡量万达商业的商业模式，是不适宜的。”据王健林称，万达商业H股私有化，最核心的原因是公司价值被严重低估。

万达商业2015年年报数据显示，万达商业每股收益6.6元，每股净资产39.8元。然而市场给出的市盈率却仅有5至6倍。

这样的市盈率究竟有多低？据克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年，平均市盈率是35倍。

2016年9月20日，登陆港交所不到两年的万达商业宣布正式退市，退市前其总市值为2376.8亿港元。

彼时还是首富的王健林意气风发，一手筹划万达商业回A股上市，号称预计市值有望达6000亿美元。

资料显示，截止2020年三季末，万达商业营收270.53亿元，净利润141.88亿元，净利率52.45%；2019年间，万达商管营收为786.56亿元，净利润250.95亿元，净利率31.9%；而2015年，万达商业共实现营业收入1242.03亿元,归属于母公司股东净利润299.71亿元，净利率24.13%。

据此计算，虽然净利率有了不少提升，万达商业2019年营收却仅为2015年的63.33%；净利润仅为2015年的83.73%。

市值方面，以今年3月的2354亿元估值计算，万达商业的总值较5年前相比仅增358.2亿元，与此前喊出的6000亿美元市值更是相去甚远。

前前后后折腾五年之久，万达商业非但没能上市，经营数据甚至出现滑坡。而问题指向万达集团近几年来的主要工作——“轻资产化”。

成败“轻资产化”

近年来，房地产公司在A股的上市渠道日趋收紧。有恒大借路深深房的例子在前，王健林选择换打法，将万达商业“轻资产化”，意图以此加速万达商业的过会速度。

万达商业2015年9月向证监会报送的招股书显示，当时万达商业拟上市的资产以商场、酒店和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

万达集团随即启动轻资产化，先后将万达商业旗下的酒店业务注入港股公司万达酒店，又逐步将房地产业务划至万达地产集团。

2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名，将“地产”摘除变为大连万达商业管理集团股份有限公司。去年1月，万达集团宣布，万达商管集团已完成房地产业务的剥离。万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

经过此番调整，万达商业上市主体集中为以万达广场为主的商业部分，成为纯粹的商管公司。

饶是如此，万达商业的A股上市进程依然停滞不前。

就在万达商业苦等IPO的期间，2017年，万达集团迎来成立以来最大的债务危机。用于万达商业身上的“轻资产化”战略直接上升到集团层面。落实到具体，就是在各大业务板块“卖卖卖”，获取资金回笼。

2018年1月，王健林拉来四家巨头为万达商业站台。腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商（002024.SZ）、融创中国（01918.HK）和京东340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

340亿元来之不易，万达商业为此背上对赌协议。公开信息显示，在万达商业与投资者签署的这份新的对赌协议中，其最晚上市时间比原先推迟了五年，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。

其他业务板块，王健林割肉的决心更大。

笨重的海外资产首当其冲，自2018年起，万达集团先后将位于伦敦、悉尼、洛杉矶等地的海外资产悉数出清。11月25日，万达酒店发展公告披露，已完成出售于芝加哥物业项目的权益。

至此，万达海外项目已经全部出售完毕，万达酒店发展旗下再无海外资产，而王健林的海外房地产投资正式宣告结束。3月17日晚间，万达酒店发展发布2020年度业绩报告。2020年度，万达酒店发展实现收入6.55亿元，同比减少19.4%。

另外，今年3月15日，在遭遇46亿美元的巨额亏损之后，万达放弃了对AMC的控股权。这也意味着万达成为全球最大院线运营商的梦想告破，也拖累了万达电影的业绩。

若将地产板块资产包考虑在内，根据2019年数据，万达集团出售资产已经超过1700亿元。而截至目前，据初步估算，王健林通过资产处置回笼资金或达2000亿元。

同时，万达地产开始收缩，5年内拿地金额锐减。至2019年，土地市场上万达地产已经几乎销声匿迹。

轻资产转型并不讨好，过往数据显示，地产业务实际上才是万达集团最大的现金奶牛。2015年高点时，万达地产业务曾为集团贡献1640.8亿元营收。反观如今，截至2020年底，且不算全年营收，万达地产的合约销售额仅有699亿元。

仅从营收层面来看，五年轻资产转型，万达集团“赔了夫人又折兵”。随着对赌协议中规定的上市之期临近，困在A股IPO通道的万达商业成为王健林手中的一只“烫手山芋”。

王健林重回房地产

业内人士认为，恒大回归A股失败或是万达商业中止A股上市的导火索。

政策严防死守之下，万达商业能否A股上市成未知数。与此同时，港交所平台上物管赛道早已成为备受追捧的风口。有消息称，万达商业此次中止审查就是为了寻求港股上市机会。据垂直媒体报道，去年下半年开始，万达商业内部就在为港股上市做准备。

去年9月，主要负责万达广场开发运营的万达商业管理集团宣布，从2021年起，万达商业管理不再开发重资产项目，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。

“这并不是万达集团不要地产，而是万达商管剥离地产”，一位万达内部人士解释道，“地产和商管业务在上市中的估值标准是不一样的，独立上市更有助于突出万达商管的价值。”

万达商业改道境内外其他平台，万达地产重拾旧业。去年4月，万达地产在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这被业内视为万达重新入局土地市场的前奏。天眼查数据显示，2019年下半年以来，万达地产集团旗下新增49家子公司，区域遍布上海、重庆、武汉、四川内江等地。今年2月，万达地产集团又斥资13.6亿元摘得武汉新洲地块。据统计，截至目前，万达地产在四川、内蒙、甘肃等地新增土地价格总和已超百亿。

至此，王健林重归房地产的意图逐渐浮出水面。

不过，地产下半场，房地产能否帮助万达集团再次起飞仍是未知数。

据悉在一次内部会议上，万达宣布计划到2021年，地产业务销售收入将重回千亿规模。其中王健林将2020年销售目标定为800亿。而根据克而瑞数据，万达去年销售额仅699亿元，位列第49名，仅完成销售目标的87.4%。

万达商业同样承压，疫情影响下，2020年前三季度，万达商业营业收入为270.53亿元，较同期下降44.9%；净利润为107.2亿元，较同期下降42.14%。

春江水暖鸭先知，经股权穿透可发现，今年3月7日出售万达商业股权的神秘人实则为“A股套现王”龚虹嘉的配偶陈春梅。

过去十年间，龚虹嘉凭借海康威视完成财富积累。2020年11月，龚虹嘉个人以747.3亿元财富位列2020年福布斯中国400富豪榜的第40名。

业内人士分析，龚虹嘉选择此时套现离场，或因不看好万达商业后续表现。

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