文|地产深度报道

3月26日，绿地香港在线召开了2020年度业绩会，出席阵容依然是董事局主席陈军携副总裁陈增立、董秘雷雨组成的铁三角。

和过往一样，业绩会依然是在陈军的致辞中拉开序幕。

“东风何时至，已绿湖上山。”在陈军心中，迎来春天的不仅是当下时节，还有绿地香港的业绩。

2020年“三道红线”下，如何在求发展与严监管中寻得平衡是摆在房企面前的首要命题。

四季度，绿地香港以72.6亿的代价从母公司手里收购了广州绿地。在陈军看来，这一收购有非常重要的意义，“母公司也希望绿地香港做到千亿级规模，因此未来不排除有更好的资源注入，绿地香港也会审慎选择注入的时间和方式。”

诚然，这场收购给绿地香港带来的最直观的助力在于土储，它甚至改变了绿地香港此前的业绩分布。

2019年底时，绿地香港拥有土储2137万平方米，其中86%分布在泛长三角区和一带一路门户区。2020年，绿地香港通过集团的注资战略勾地、合作并购和公开市场多元化的方式获得了54个项目，新增土储1215万平方米，新增货值达到1496亿元，新增项目的物业类型65%以上是住宅，其中区域分布在广东的达70%，江苏浙江地区近20%。

雷雨形容这一土储的增长是“绿地香港历史性的突破，过往没有过一次这样的跨越式增长”。

广州绿地资产包的注入直接丰厚了绿地香港在大湾区的持仓。从土地投资金额来看，截至2020年底，广东区域以42%的占比位居第一，江苏26%位列之后，浙江、云南分别占比12%和11%。

然而，在土储暴增的同时，收并购带来的“后遗症”也在影响着绿地香港的财务指标，如何渡过阵痛期，将项目利好尽快释放到业绩中来是绿地香港接下来需要发力的重点。

2020年，绿地香港实现合约销售额约545.35亿元，同比增长13%；合约销售面积为428.58万平方米，较2019年同期上涨31%；总收益约为337.34亿元，同比减少约8%，主要由于物业销售及建筑管理服务减少所致。毛利率为24.5%，较2019年度的29.5%下滑了5个百分点。陈军解释称，这是由于去年部分低毛利项目的结转导致的，同时2019年五里桥项目毛利非常高，因此形成了一个“剪刀差”。他介绍了绿地项目投拓从预售条件、土地款支付条件、资金监管条件及最终项目的交付等都有要求，自信“未来绿地香港的毛利率完全可以控制在25%-30%之间”。

对照三条红线来看，相较于去年的“绿档”，绿地香港出现了些变化。具体来看 ，截至2020年底，绿地香港现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为138.53亿元，有息负债246.89亿元，其中短期负债占比约为45%，现金短债比1.3；加权平均融资成本下降至5.5%，净负债比率上升至49%，这两项指标均处于安全范围以内。剔除预收款项后资产负债率80.2%，高出监管层要求的70%，踩线一条。

陈增立补充道，绿地香港整体的财务结构良好。“境外债的额度是充裕也是齐备的，公司会更多关注市场状况，视机而动，做好各方面相应的准备工作。”其称，下一步公司会拓展融资渠道，包括供应链、境外银团等。

按照规划，2020年绿地香港的整体投资规模将在200亿元-250亿元左右。

集中供地下，陈军介绍了绿地香港的应对之策，“今年整体发展仍然以大湾区、长三角为集中发力点。”与此同时，绿地香港也在寻找更多机会性城市，在陈军看来，围绕着22个重点城市及附近城市群也是绿地项目重点布局方向，“虽然这些地方没受到中央的窗口指导，但在产业和经济协同发展的大背景下依然具有不少空间。”此外，绿地香港还将强化与政府平台公司、品牌房企的项目合作开发，同时积极参与旧改、城市更新和收并购项目。

谈及今年的目标，陈军表示将冲刺600亿元销售目标，较去年增长10%，全年可售货值中80%位于一二线及省会城市，其中全新开盘21%，加推51%，旧货值28%。

对于初见成效的大健康产业已未来是否会分拆上市，陈军表示，作为重要增长极的大健康产业，未来会分拆为轻资产管理模式和基金运营模式，不排除上市动作。