文 | 曹钰

进入3月以来，重庆楼市持续走热，量价齐升。据铭腾机构统计数据显示，商品住宅市场成交面积环比上涨20.78%，成交均价达到13688元/㎡。

楼市小阳春使得各大楼盘人气十足，华侨城高层组团、绿地重庆城际空间站等红盘创造了“一天清空一栋楼”的热销神话。

然而，界面重庆注意到，有这样一个盘——蓝光芙蓉公馆，却在逆势进行降价销售。低价销售背后的原因是什么？战绩如何？是否在做“亏本买卖”？界面重庆近日进行了实地探访。

踩盘 低价销售或为“亏本走量”

据蓝光官方公众号资料显示，蓝光芙蓉公馆位于中央公园东区，与中央公园直线距离仅约三公里，近享中央公园中区日渐醇熟的大配套——360万方两江国际商务中心；自身区域内各条主干道与公共交通体系让出行四通八达；4大风貌各异的公园临近，零距离感受大自然；还有教育、医疗等资源聚集在侧。

经界面重庆实地走访得知，目前项目通往悦来板块和中央公园板块的悦港北路，悦港大道、春华大道等道路均未通车，轨道9号线、轨道14号线也尚在规划中，交通状况目前仍不算便利。

“这区域位置，与其说是中央公园东，还不如说就在空港工业园区”，界面重庆在某论坛网站上看到不少网友的评价，“有蹭中央公园热度的嫌疑”。

尽管如此，其销量却持续走高，目前，推出的清水高层已售罄。热销的原因在于，蓝光芙蓉公馆低廉的单价和总价，吸引了大批投资者的目光。

据了解，项目内包含两种产品形态，一种是精装洋房，一种是清水高层。芙蓉公馆置业顾问告诉界面重庆，套内100㎡的清水高层，总价在130万之内，套内单价约为13000元；套内101㎡的精装洋房，总价约为150-155万左右，套内单价约为14800元，此外，购买洋房还可送“大礼包”，包括了价值20万元的购物卡和10年的免费车位。

据界面重庆了解，蓝光芙蓉公馆拿地成本大约在7000元/㎡左右，通常情况下一个净利润为10%的房地产项目，售价约为地价的2.5倍，照此计算蓝光芙蓉公馆售价应在17000元左右。从目前情况看，蓝光芙蓉公馆有“亏本走量”的可能。

而与蓝光芙蓉公馆仅有一街之隔的万科城市花园，主打销售套内69㎡、85㎡、113㎡的精装洋房，价格区间为115-200万，以套内69㎡的户型为例，总价约为130万，其套内单价为17500-18500，基本符合地价与房价的比例。

蓝光为何 做“亏本买卖”？对此蓝光置业顾问称，项目现在的定价，主要是为了“清盘”。

口碑 入渝14年明星项目少投诉多

低价拉动销量的同时，围绕蓝光的投诉也多次曝光。

此前，一则“蓝光重庆遭遇口碑滑铁卢”的话题登上了微博同城热搜榜，评论区频现“蓝光真的恼火”“蓝光房子漏水”“蓝光自家的物业服务也差”等留言。

在人民网领导留言板上，也频现关于蓝光的相关投诉。有业主在人民网领导留言板发帖称，“2018年5月份买的蓝光公园华府房子，当时框架结构已经完成并封顶，可还有2个月时间就要到整整两年了，该楼盘还是老样子。”

据重庆网络问政平台显示，2020年6月，位于沙坪坝的蓝光公园华府在规定交房期内并未履行合约，并向业主发送《延期交付通知书》，称“因受疫情影响，延期交付”，而项目在此之前已停工了整整两年。此外，《延期交付通知书》落款盖得是南方集团的公章。

这就牵扯出另外一个问题——蓝光“代工代建”模式。据中国新闻网报道，在蓝光，“代工代建”已成为一条轻资产运营、快速占领市场提升公司利润的主营路线，由委托方提供资金和土地，蓝光输出管理和品牌。

据自媒体号“渝夫地产观”称，在2016年前后，蓝光与南方集团达成一系列协议。高九路的蓝光公园华府、回兴的蓝光恋湖学郡、蓝光公园悦湖等都是蓝光进行代工代建的项目。

然而，蓝光在重庆自己开发的项目，也频现维权旋涡。如巴滨路红盘蓝光·林肯公园、蓝光水岸等项目。有不少业主在阳光重庆网站留言反映，“巴南区蓝光水岸公园违规交房，小区大门出入口无人行道，带来了严重的交通安全隐患；小区内有两座高压电线塔横穿小区，在购房时并未告知。”

ID为var_youyou的网友发帖称，“蓝光coco虚假宣传，5A级的入户大厅，结果是一个狗洞；绿化率宣传45%，实际草皮是搞的死的拿来凑数；所有户型入户门都是内开，消防设备在大门口，直接挡住入户……”

而针对正在热销的新盘芙蓉公馆，有id名为wyhbox的用户在重庆购物狂网发帖称，在项目正北边不到一千米的渝北区双龙湖街道方家山村16社，有一个总建筑面积约18827.8平米的超大垃圾二次转运站，保税港区又准备在小区旁边300米处修建一个4000平方的垃圾转运站，而开发商在周边不利因素公示里并未提及垃圾处理站。

隐忧 甩卖资产欲缓解短期偿债压力？

在楼市正热之时，不但不乘势涨价销售，蓝光为何反而采用“放血式”的营销策略？

2021年3月，蓝光发布旗下公司股权转让公告，以48.47亿元出售自持物业蓝光嘉宝服务。

卖掉物业之前，2020年7月，蓝光发展还将所持的迪康药业100%股份，全部卖给湖北汉商集团，交易价格为9亿元，同时还签下三年合计净利润2.7亿元的对赌协议。迪康药业曾是蓝光奉行双轮驱动业务之一的生物医药板块核心资产。

曾经主张多元化发展的蓝光发展，不惜卖掉药业和物业两大核心资产，不知是否与现金流压力有关。

2020年8月，“三道红线”融资新规出炉，总公司蓝光发展条条踩中。其2020年上半年报显示，蓝光发展上半年净负债率为105.63%，资产负债率为80.84%，剔除预收款后的资产负债率为71.34%，公司现金短债比为0.75，这也暴露了蓝光发展公司短期内的偿债压力较大。到2020年末，蓝光地产“三道红线”中仅有资产负债率一项未达标，但现金短债比攀升到1.13倍。

年报显示，整个2020年蓝光发展销售额为1035亿元，仅实现2%的增长，远未达到1500亿元的预期目标。同期有息负债增加了117亿元，其中短期负债增加21亿元。

“造血”能力不足，负债却“踩高跷”，或导致蓝光低价销售策略加速资金回笼的手段。

与此同时，蓝光仍在扩张中。

去年以来，蓝光通过收并购、合作开发、招拍挂等方式新增项目36个，总建筑面积约589万平方米，货值约800亿元，新增土储分布在郑州、成都、常州、福州等地，并且为了获得优质土储，蓝光不惜高成本拿地。

但在另一个维度——产品屡次陷入维权旋涡。

如今仅靠地产单轮驱动的蓝光在“三道红线”之下何去何从？界面重庆将持续关注。