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禹洲超额完成千亿,继续优化债务达标“绿档”

禹洲的业绩增长建立在降成本、优化债务结构上。

图片来源:禹洲官微

3月30日,禹洲发布了上海深圳双总部战略后的第一份成绩单。在这份成绩单中,禹洲上升为千亿地产商俱乐部中的一员,资产负债也更为稳健。

根据禹洲发布的业绩报告,2020年禹洲合约销售额为1049亿6711万元,比去年同期上升了39.74%;合约销售面积为626.4万平方米,合约销售均价为1.67万/平方米。合约销售金额不仅再创历史新高,更重要的是,“在规模就是一切”的地产竞逐赛中,禹洲如愿跨进千亿房企门槛。

从提出千亿目标到完成,禹洲仅用时三年,得益于禹洲这几年积极深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域等六大都市圈。

2017年,禹洲正式提出三年实现千亿的目标,紧接着这几年禹洲稳扎稳打,一步一个脚印,销售额从2017年的403亿,到2018年的560亿,2019年的751亿,再到2020年超额实现千亿。

在顺利迈过千亿大关后,禹洲未来的营收也很可期,业绩报告显示,截至2020年全年,禹洲的预收账款科目同比实现了1.64倍的快速增长,显示出集团不断提升的销售并表能力和结转预期,收入增幅未来可期。

千亿目标超额完成,销售额大增,禹洲还在苦练内功,降成本。

根据业绩报告,通过内部的降本增效和优化运营费用管控,禹洲集团2020年行政开支同比下降26.31%,销售成本同比下降42.09%,分销成本同比下降35.11%。

过去一年禹洲还成功开辟了新的融资渠道,降低了融资成本,优化了债务结构。

根据业绩报告,2020年禹洲在中资地产商中率先推出绿色融资框架,首次发行绿色美元债券,开辟了新的融资渠道。另外,禹洲还利用国际债券市场的机会窗口,境外多次成功发行长年期美元优先票据,债券发行均实现近10倍的超额认购,屡次获得全球多元化机构投资者的热捧。

在禹洲集团的主动努力下,公司融资成本下降,债务结构得到优化。

根据业绩报告,截至2020年12月31日,集团的平均融资成本为7.19%,较2020年6月30日的7.22% 下降0.03个百分点。

在债务结构上,平均一年内到期债务占总债务比例为29.55%,长短债排布科学合理。同时,禹洲集团境外美元债加权平均年限接近3.0倍,实现了债务结构的优化。

2020年,禹洲集团还保持了充足的现金流。业绩报告显示,截止2020年12月31日,集团的现金及现金等价物约为人民币344亿6,882万元,现金短债比接近2倍,充沛的现金流为禹洲应对未来发展以及行业周期波动做好充足准备。

“三道红线”关乎房企的融资,也是行业关注的焦点。根据业绩报告,禹洲集团净负债率和现金短债比都大幅优于监管所需要求,随着集团继续坚定优化债务,禹洲管理层认为,“三道红线”全部达标指日可待。

在关乎企业未来发展的土地储备上,禹洲集团自2017年提出“区域深耕,全国领先”后,一直保持着投资布局的前瞻性。

根据业绩报告,2020年禹洲集团通过公开招拍挂、收并购、产城合作等方式,以极具吸引力的价格在上海、成都、武汉、重庆、合肥、苏州、无锡、扬州和宁波等城市斩获18幅优质地块,总建筑面积约285万平方米,以上新增项目全部位于一、二线城市。

截至2020年12月31日,禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米,177个项目,分别分布于六大都市圈共38个城市,平均楼面成本币6876元/平方米,足以满足集团未来三至四年的发展需求。

在禹洲看好并寄予厚望的大湾区,2020年公司也有很大收获。业绩报告显示,年内与禹洲集团在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局3个优质城市更新项目。根据禹洲管理层介绍,今后城市更新将成为禹洲在大湾区获取土地的重要方式。

值得注意的是,业绩规模再创新高,财务稳健,禹洲的产品营造能力和运营能力也有很大提高。

根据业绩报告,集团旗下共有135个项目约1,800万平方米物业达到绿色建筑标准,其中逾500万平方米物业更是获得绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定,深圳禹洲广场、上海禹洲广场及厦门禹洲广场均获“美国LEED CS金级认证”,另外香港坚道48号的项目荣获BEAM Plus最高之铂金级别。

此外,MSCI公司于2020年8月再次发布了ESG(Environmental, Social and Governance,即环境、社会和管治)评级报告,重申禹洲集团BBB的ESG评级,在境内所有房企中排名继续位居第一。

在物业管理和商业分拆方面,禹洲也在积极推进。物业板块的的禹佳生活服务集团有限公司(“禹佳生活”)已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格,目前处于上市审核阶段。

以物业管理企业近几年在资本市场的热度,禹佳生活成功分拆上市只是时间问题。顺利上市后,将有助于禹洲集团继续拓展融资渠道,寻求业务新增长点,从而实现估值重塑。

在物业管理规模方面,截至2020年末,在管项目总建筑面积超过1750万平方米,总合约面积超过2600万平方米,其中来自于第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中长三角地区占比超过50%,海西经济区占比超过30%。

禹洲集团的商业板块覆盖多种商业物业形态,包括购物中心、商业街及写字楼,着力打造出“禹悦”品牌购物中心和“禹洲广场”品牌写字楼两条产品线。

过去的一年,禹洲在疫情影响和调控政策多变的市场环境下,灵活调整年初部分推货节奏,于二季度之后的市场行情下顺势而为完成千亿目标的达成。接下来,面对逐步好转的国内市场行情,禹洲也会寻求更进一步的发展。

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