以轻资产全新面貌转换IPO赛道的万达商管，传来一个利好消息。

3月末，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

这次股权融资为万达提供一笔还不错的营运资金。不过，重组轻资产公司最直接目的并非仅限于此。双方将助推这一轻资产平台登录资本市场，打通更多融资渠道。

如果说，万达商业将地产剥离，是受限A股对房地产严格的准入门槛的无奈之举，那么万达商管现又将持有的重资产购物中心剥离，则是为了在港股获得更高的估值。

在资本市场，房地产领域内有两个重要板块。一个是以地产开发为主的重资产模式板块，诸如万科、恒大、碧桂园、龙湖都是这一板块内佼佼者。但由于这一板块的增量市场触碰天花板，并且深受调控政策的波动，整体估值呈现式微趋势。

幸运的是，由重资产板块衍生出来的轻资产板块，却正好有着与之相反的优势——不用圈地、融资，不受调控波动，没有行业天花板，更易受到资产市场认可。2017年开始，物业管理行业诞生了如碧桂园、雅居乐、绿城等高估值企业，中介行业也跑出了贝壳找房这类高市值高估值公司，轻资产模式开始在资本市场备受追捧。

加上，政府对房地产行业资金管控逐渐严格和精细化，行业资金流动性偏紧。利用可获得高估值板块打通上市渠道，成为房企融资解渴途径之一。

“类似恒大房车宝上市逻辑，万达商管上市最关键诉求就是重新找到一条融资渠道。而改变操盘手法，将轻资产部分摘出登陆资本市场，万达地产板块及商业地产板块继续开发，是因为以轻资产模式上市显然更容易获得高估值。” 一位商业地产专业人士分析认为。

在商业地产领域，以轻资产模式上市已有先例，宝龙商管、星盛商管都通过这类方式先后登陆资本市场。但和物管行业一样，行业高估值取决于模式，个体高估值还取决于公司的规模和盈利能力。

目前物管行业已出现估值泡沫，规模小，赚钱能力弱的公司并未享受到轻资产模式带来的高估值待遇。反之，如碧桂园服务等物管龙头企业，凭借规模优势，估值和市值逐步走高。

在规模上，万达无疑具备其它企业无法比拟的优势。万达集团称，这一轻资产运营管理公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

不过收入和盈利水平，还取决于，日后万达轻资产商管公司如何与万达商业分账。

以宝龙商管为例，其年报称，公司从业主处获得收入分为三类：一，收取项目开业前咨询顾问收入；二，项目运营阶段租金管理费，即一定比例的租金。三，抽成品牌使用费（仅限于非宝龙地产开发的项目）。

最主要的来源则是项目运营阶段租金管理费，能收取多少比例抽成直接关系企业赚钱能力。 根据年报，宝龙商业地产租金收入约15.62亿元，宝龙商管商业运营服务分部收入达到15.63亿元，这说明租金分成相当高。星盛商业来自母公司物业租金收入和停车场租金收入的抽成也高达60%。

万达暂未透露具体算账方式。以2019年万达商管384.8亿元的租金收入来看，若轻资产商管公司能获得高抽成，收入则十分可观。

除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，万达集团称，轻资产商管公司将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。今年，这一公司将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。

万达获得融资和上市助力，珠海国资委也将在这次合作中受益。除了获得一定税收，分享上市及发展红利，珠海国资委还将协同万达商管轻资产进行战略投资和并购，孵化和吸引更多科技和现代服务业企业落户珠海。在横琴设立万达广场合资持股平台，开展商业广场等类型资产投资及管理、试点开展REITs等创新业务。