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绿城中国:健身起跑,展现持续增长能力

过去三年来,绿城都保持了较高的规模增速。

图片来源:绿城官微

度过前几年的“康复期”后,如今的绿城中国(03900.HK)不仅在操盘规模上重回行业前十,在投资能力、管理提效、财务结构优化等方面也更趋合理,为今后“健身期”“起跑期”的持续发展打下了扎实基础。

绿城的“健身期”最直观的体现是在销售额的提升上。2020年,绿城的总合同销售增长43%达到2892亿元。超过40%的增速在过去受疫情影响严重的一年实属不易,这不仅展现出绿城过去几年的积累,也体现了这家公司在经历一系列调整后的发展潜力。

销售投资齐发力 蓄势高质量发展

过去一年,绿城的销售额提升是全方位的,其中自投项目的销售总额跨越2000亿大关,增速达到59%,权益销售额也超越千亿达到1194亿元,增速为55%,这极大弥补了过去几年绿城权益销售占比过低的短板,能在营业收入和归属股东净利润方面提供长效支持。

不仅是2020年的增速表现突出,过去三年来,绿城都保持了较高的规模增速,其中合同总额的3年复合增长率为36%,自投项目销售额过去3年的复合增长更是达到46%,体现出了绿城连续的增长能力。

在规模上重回行业前十,进一步加强行业地位的同时,绿城过去几年也在不断强化投资能力、区域聚焦和项目布局方面也更为合理,也正是因为投资更精准,才有了过去几年规模的快速增长。

据绿城近期公布的年报显示,在深耕一二线核心城市之际,他们的去化水平也在逐步提高。一二线城市市场已经占到绿城自投合同销售额的76%,一线城市项目的去化率为69%,二线城市去化率更是达到73%。能在受限购、限价等调控政策影响深重的市场达到这一去化水平,体现出了绿城在项目前期的投拓能力和操盘能力,也反映出绿城品牌在核心市场的认可度。

绿城在过去一年坚守的一城一策差异化投资策略,让他们在项目拓展上做到了精准,最终在长三角、环渤海等核心城市加大土地储备,获取了多幅一二线城市优质地块。总货值达到3288亿元,较上一年大幅提升60%,权益货值为1885亿元,提升的幅度达到74%,这些通过公开市场和收并购所增加的土地资源,不仅具备一定的抗风险能力,当年还有约15%的资源转化为销售货值,也展现了绿城供货节奏和周转能力的提升。

为与自身优势相结合立足长远发展,绿城在去年的新增土储中还持续巩固了他们的小镇优势,并且在近几年行业内火热的TOD项目上也有持续进展。

绿城在2020年新增了13个项目小镇项目,总货值达到490亿元,累计已进入20个城市,他们还与多地轨交集团合作,累计落地16个TOD项目;在城市更新项目的获取方面也不断加强,不仅大本营杭州中标了4个老旧小区更新改造项目,还在石家庄、衢州等地拿下旧改项目。

这些非招拍挂拿地的资源和方式,提升了绿城多样性获取土地的能力,也为今后持续的拓展打下基础。

通过提升拓展能力和精准投资,绿城在截至2020年末时,已拥有总土地储备建筑面积5079万平方米,总可售货值达到8065亿元。其中货值超过200亿元的城市达到十个,包含北京、上海、杭州、武汉、西安等核心一二线城市。总货值中一二线城市占比达到73%,覆盖了国内经济最具活力的五大城市群。这些合理、充足的土地储备,能确保绿城今后的持续增长。

财务实力不断优化 保障持续安全增长

与土地储备和投资能力不断提升相匹配的,是绿城过去几年持续优化的财务状况和债务结构,也正是在财务方面保障了安全性,才有了绿城过去几年规模的快速增长。

受地产行业融资“三道红线”监管后,房企的融资无疑会受限,但在此前能保持健康合理财务状况的企业又将迎来更多的发展机遇,绿城会是其中一家。

过去几年来,在大股东中交集团的信用背书下,绿城的融资成本逐年下降。2020年的总借贷加权平均成本为4.9%,较2019年继续下降了40个基点,净资产负债率保持在63.8%的水平,现金短债比也继续提升达到2倍。

截至2020年末,绿城尚可使用的信用额度还有 1254亿元,银行存款及现金达到652亿元,以绿城目前的融资能力和融资渠道的多样性,这些资金能力将使得绿城在土地市场有更多优势和余力,特别是在重点城市“供地两集中”实施后,绿城的资金能力将保证他们能继续获取充足和质优的土地,从而保障后续的持续增长。

有了前几年的稳定积累,绿城今后的盈利能力也具备预见性。截至2020年底,他们累计已售未结转的金额约为 2532 亿元 ,其中权益金额为1383亿元,相比2019年末大幅增加1023亿元。这部分金额随着在未来几年逐步结转,不仅能保证绿城的营收稳步增长,也能让投资者关注的盈利能力得到保障。

绿城能保持持续增长的背后,还有其股权结构的继续优化和稳定。2020年5月,绿城引入新湖中宝作为战略投资者,成为了自身的第三大股东。这次合作,不仅使绿城的股权结构更趋稳定, 同时也获得了股权融资资金,还能加强与新湖中宝在一些核心城市项目的合作。

对绿城来说,持续优化的股权结构,不仅继续加强了这家公司作为混改样本的代表性,也能为今后继续保持成长性和稳步发展提供基础。

过去几年来,无论是股权层面,还是公司的经营层面,绿城都在逐步稳中向好,在20020年实现各项经营指标大幅增长及财务状况更趋健康后,绿城对未来几年的发展也更自信。

绿城将今年的销售目标定在了3100亿元,以他们的货值安排和去化能力,实现今年的销售目标问题不大。

绿城董事会主席张亚东在日前的业绩会上表示,完成2021年的销售目标有充分的家底,他希望绿城在实现规模增长的同时带来结构性优化,使绿城走的更好更远。

正是有了这几年的充足准备和各个层面的能力提升,张亚东领导下的绿城希望到2025年在自投开发板块、代建业务和新兴业务等三大板块的总合同销售额达到6400亿元。届时,绿城的发展将更稳健,也更具抗行业周期变化的能力。

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