记者 | 田思奇

受新冠疫情封锁推动需求增长，以及各国财政刺激措施带来超低利率的影响，全球的房地产市场度过行情火热的一年。

《经济学人》4月3日报道指出，截至今年1月，美国房价在过去一年上涨11%，为15年来最快增速。英国房价去年也上涨8%、德国增长9%。在《经济学人》追踪的25个较富裕的国家中，实际房价在最近12个月期间平均上涨5%，只有日本房价走低。

国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）3月公布的房价指数也显示，全球住宅楼价正以近三年来最快的增速上涨。在纳入分析的56个国家和地区中，有近九成（89%）的房价在去年上涨，平均涨幅为5.6%，而2019年为5.3%。北美、大洋洲和欧洲的城市房价表现强劲。

在通常逻辑中，疫情对经济造成重创，房地产市场也应该不景气。但各国政府推出的超低利率刺激措施稳住了地产市场活力。在美国，30年期抵押贷款的利率比2010年的水平低1.5个百分点。

丹麦央行最近警告称，疫情期间的低利率环境可能会导致人们背负更多债务买房。央行助理总裁Karsten Biltoft表示：“很明显，（房价）每年上涨5%至10%……从长期来看是不可持续的。”

不过《华尔街日报》指出，全球大部分购房都是由实际需求所推动，而不是投机行为，2008年全球房地产崩盘的情况不太可能重演。凯投宏观澳大利亚和新西兰经济学家本·乌迪（Ben Udy）预计，在利率如此之低的情况下，房价将继续上涨。他表示：“我们不认为资产类别估值过高，也不认为泡沫破裂的时机已经成熟。”

具体来说，许多公司倡导的在家办公模式让人们乐于在房产上投入更多，改善自己的“新办公室”。市场研究公司Barbour ABI估计，在英国，与2016-19年的平均水平相比，2020年批准的房屋改善许可（例如扩建等）增加了三分之一。

另一方面，封锁措施导致人们的消费机会减少，对于没有失业的人来说，他们的存款金额也上了一个台阶，有足够的资金用来买入新的房产。美国今年2月所有抵押贷款申请中有14%针对的是第二套住房，这一比例达到去年4月的两倍。

与过去十年的房价上涨模式有所不同，人口较少但仍然可以保证每日通勤的近郊地区房价上涨最多，而非市中心。《经济学人》指出，去年，德国七大城市以外的房价上涨了11%，而这些大城市的房价涨幅为6%。伦敦市中心和悉尼的房价去年分别只上涨了4%和3%；纽约曼哈顿房价下跌4%。

该分析认为，在疫情结束后，学生和外国移民将重返大城市推高需求，这也是部分投资者押注大城市的原因，例如安盛投资管理公司在伦敦市中心抢购了1233套公寓。不过在远程工作常态化的预期之下，人口密度较低的地区也将持续保持吸引力。人力资源公司万宝盛华对全球2万名雇主进行的一项调查显示，五分之二的老板计划至少允许员工部分时间在家工作。

莱坊报告指出，未来一年里，新冠疫苗的接种情况将是影响房地产市场表现的最大因素之一。各国政府也可能会改变当前的财政支持政策。

莱坊国际研究主管凯特·埃弗雷特-艾伦（Kate Everett-Allen）在报告中写道：“随着政策制定者放弃刺激措施，就业和抵押贷款受到的保护越来越少，我们可能会看到（房产）价格走弱。但旅行禁令的放松可能会带来跨境交易的复苏，抵消一些影响。”