文｜驼峰财经 驼叔

曾经财大气粗，家财万贯；如今捉襟见肘，艰难度日。 

这是房地产开发商最近两年的真实写照，如今，这样的宿命落到了家居企业的头上。 

被称为“隐形开发商”的家居龙头企业红星美凯龙，现在深陷债务危机。 

3月28日，红星美凯龙集团与远洋资本完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，背后原因是资金紧缺，债务压力大，此前已出现多只债券被抛售和价格下跌的情形。 

《驼峰财经》注意到，此次出售的红星地产并不属于上市公司美凯龙（601828.SH），而是属于红星美凯龙控股集团旗下资产。不过，上市公司美凯龙的日子也不好过。 

3月31日，美凯龙发布了2020年度财报，不仅全年营业收入和净利双双下降，而且偿债压力很大。 

红星美凯龙的债务危机到底有多严重？该如何走出困境呢？《驼峰财经》日前向美凯龙发去沟通提纲，截至发稿，并未收到回复。 

出售红星地产以解燃眉之急 

要分析这次危机，先来看看，此次出售的红星地产是一块什么样的资产。 

大家可能不知道，红星美凯龙虽是家居企业，主要做家装大卖场，但一直采取商业加地产的运营模式，而地产业务的主体就是成立于2009年的红星地产。 

也正是自2009年起，红星美凯龙集团开始进军房地产业务，主要运作办法，就是一边布局家居业务，一边依托家居广场捆绑拿地。 

随着红星美凯龙家居广场到处开花，地产业务也快速扩张，最近几年，伴随红星美凯龙的下沉策略，红星地产开始瞄准三四线城市，并大肆扩张，重金拿地。 

据不完全统计，仅2020年，红星地产就大约拿出来167亿元拿下11宗土地。数据显示，截至2020年6月，红星地产土地储备就超过2000万平方米。 

2020年，红星地产全口径、权益销售额分别为614亿元和438亿元。

这样的体量和规模，使得红星地产成为一家中型房企，也因此被业内称作“隐贵房企”，红星美凯龙也因此被称作“隐形开发商”。 

这么优质的一块资产，不到万不得已的时候，怎么会轻易出售呢？

2020年，在房地产行业三道红线出台的大背景下，红星地产为冲击千亿目标仍逆势加杠杆，大手笔拿地。 

红星美凯龙董事长车建新还以私人公司，47亿元接盘融创出售的金科地产，股份随后被质押用于融资。显然，这加大了红星美凯龙集团的债务压力。 

据《驼峰财经》了解，红星地产的项目布局以及土地储备多位于三四线及以下城市，部分地块要求的自持周期长，自持面积大。 

这一方面使得红星地产的回款周期变长，另一方面，三四线城市房地产受调控政策的影响大，所以增加了资金沉淀，加重了财务负担。 

此前，红星地产一直依赖红星美凯龙集团“输血”，现在不能再继续“输血”的红星美凯龙集团，只得忍痛割爱，转让红星地产18%股权给远洋资本。 

红星美凯龙集团债务压力大 

被迫出售红星地产的背后，红星美凯龙集团的债务压力到底有多大呢？ 

看看以下数据。 

截至2020年9月末，红星美凯龙集团包含长期借款、一年内到期的非流动负债、应付债券、短期借款、长期应付款、其他非流动负债在内的有息负债为909.8亿元，占负债总额比例为48.89%。 

据联合资信相关评级报告数据，红星美凯龙集团1年以内（含1年）的有息债务规模达353.04亿，而现金短期债务比只有0.55倍，现金类资产对短期有息债务的覆盖程度较弱。 

过去几年，红星美凯龙集团的负债持续走高。 

从数据看，从2017年至219年，其负债总额分别为1083.93亿元、1479.73亿元和1680.96亿元。到2020年9月末，负债总额增加到了1860.84亿元。 

《驼峰财经》注意到，负债高企的同时，红星美凯龙集团的受限资产较多，这也在一定程度上影响其资产变现的能力。 

据上海清算所披露的报告显示，截至2020年9月末，红星美凯龙集团债务总额达1860.8亿元，超过四成的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。 

3月17日，惠誉将美凯龙的长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级和2022年到期的3亿美元优先票据的评级从“BB+”下调至“BB”。长期外币发行人违约评级的展望为“负面”。 

而一个多月前，标普就已经将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。 

上市公司美凯龙经营疲软 

红星美凯龙集团已经债台高筑，那么A股上市公司美凯龙的经营情况又如何呢？ 

先来看业绩。 

3月31日，美凯龙发布了2020年财报，全年实现营业收入142.36亿元，同比减少13.59%；实现净利润17.31亿元，同比减少61.37%。 

对于业绩下滑的原因，公司对外称，疫情期间免除自营商场租户一个月租金及管理费等，以及项目前期品牌执行委托管理业务，建造施工业务进度延迟，使得相应收入下滑。 

但疫情只是原因之一，把时间拉长来看，美凯龙自上市以来，业绩增速就大幅放缓直至下滑。 

比如2018年，也就是美凯龙在A股上市的第一年，其营业收入同比增长近30%，到了2019年，营业收入同比增长就降到了约16%，2020年营业收入更是出现下滑。 

净利润的变化同样如此，2018年净利同比增长11.31%，2019年就下降到1.85%，2020年出现大幅下滑，同比下滑61.37%。 

看得出，美凯龙在A股上市以来，业绩就呈现持续疲软的态势，没有逃过“上市即巅峰”的魔咒。

再来看美凯龙的偿债压力。

最新发布的财报显示，截至2020年末，美凯龙的账面货币资金约为65亿元，但1年内到期的非流动负债约119亿元，而2019年末这一数据约为98亿元。 

同期，美凯龙的总负债规模达到804.5亿元，而2019年末为733.1亿元。 

从现金流量表上看，美凯龙也面临着货币资金连年下滑，经营活动产生的净现金流严重缩水的窘况。 

比如货币资金，就由2017年106亿的高位下滑至2020年的65亿，同期经营现金流则由65亿下滑至41亿。 

由于偿债压力大，美凯龙今年以来不得不通过不断融资来缓解。 

今年1月中旬，公司披露拟筹资上限3亿元的员工持股计划；今年3月初，公司非公开发行股票募资37亿元，刚获得审核通过。 

如何走出困境？ 

或许是提前感知到了这次危机的到来，在2020年9月召开的红星美凯龙的秋季大会上，红星美凯龙董事长车建新说，贯穿红星美凯龙34年发展历程始终是“危机感”三个字。 

现在，危机来得比预想的还要快。 

如今的红星美凯龙，作为主营业务的家居业务增长乏力，作为支柱业务的地产业务负债累累，出售地产业务显然也无法真正摆脱红星美凯龙当下的困境。 

除了出售资产这一自救办法，红星美凯龙集团还有没有其他自救办法呢？ 

其实也可以通过将红星地产拆分上市的方式来融资。不过，这一方式在A股行不通，因为目前A股不允许地产企业上市及再融资。 

如果到港股上市，应该不太会被看好，市值也高不到哪儿去。 

如此境况，出售股权似乎已成唯一出路。 

不过，为了解决资金困境，红星美凯龙还有一个上市计划，计划将红星美凯龙集团旗下子公司上海爱琴海商业集团股份有限公司分拆上市。 

爱琴海集团成立于2013年，前身为红星商业，核心业务是资产管理，主要负责城市综合体及商业购物中心筹建、招商和运营，独立运营8年后计划赴港上市。 

此前有媒体报道称，爱琴海集团估值约在120亿—150亿元左右，计划上市时间为今年10月，但这一上市时间未经公司确认。 

这一次，红星美凯龙的危机会过去吗？《驼峰财经》将持续关注。