随着南部新城核心区热盘云澜尚府首次开盘结束，关于该板块价值的讨论再次成为了楼市中的热点话题。

热度的证明，除了首付 8 成情况下房源 4 小时全部售罄外，另一个数据也极为显眼，那就是，在该盘 250 多组成交客户中，有接 9 成以上客户都选取了升级精装包。并且，这是在开发商并无强迫而客户自愿选择的情况下。

在河西，多年前加“精装包”的保利天际，选择客户比例较高，也只达到了 6-7成。近期开盘的苏宁檀悦，最终选择精装包的客户仅有 3 成多。而此前曾“类毛坯”盘管交付，没有锅炉的保利云际，干脆连精装包都没有敢拿出。

管中窥豹，略见一斑。从这个意义上说，至少在选择“精装包”实力上，南部新城客户已“胜河西半子“了。

在经过调研之后我发现，之所以有这么多客户选择精装包，主要有三方面原因：

首先是业主确实有信心、有实力，对于 44780 元/平米加上精装包后的 47780 元/ 平米价格，基本都选择了认可，现场不少购房者表示性价比较高；

此外，高首付比例使得自住需求更多，相比投资客，他们更愿意接受；

最后，是云澜尚府的开发商确实有诚意，据了解，此次 3500 元/平米精装包，开盘当天选择客户可享 500 元/平米的优惠，除去这部分，实际 3000 元/平米价格中，实际成本达到了 2500 元/平米左右。

不仅如此，在签约当天，还出现了开盘时没有选“精装包”的客户后悔，到签约 前补选“精装包”的案例，并且这样的案例超过了 10 组……

最终，选择“精装包”的比例达到了云澜尚府所有客户数量的 88%！创下了南京 限价时代下带“精装包”销售楼盘的历史记录！

在“精装包”外，南部新城核心区“叫板”河西的另一个指标是首付比例。

云澜尚府，作为总价范围达到 600-1000 万的楼盘，将首付比例提升到了 8 成， 不但超越了此前同板块首开项目华著兰亭，也追上了苏宁檀悦等河西热盘。

河西板块历经多年发展，自 2016 年 11 月仁恒江湾天成开始，才首次推出首付 8 成，而后逐渐成为限价盘标配。南部新城核心区才开到第二个楼盘，就已经进入 “8 成首付”时代，高价值、高起点的板块定位一览无余。

【双盘连续售罄，南核价值凸显】

经历了华著兰亭 3800 组首付 6 成客户参与摇号，加上刚刚过去的云澜尚府 1000多组首付 8 成客户参与摇号，南部新城核心区的价值已经渐渐褪去面纱，浮出水面，让购房者看得更加清晰。

客户数量真的够多，客户质量真的够高，打破了此前很多业内外人士对于南部新城核心区价值的疑虑。

其实这种疑虑毫无必要。

我和一位从业近 20 年的房地产业内人士交流时，他的观点让我很受启发。

“你可以做一个假设，如果没有南部新城核心区的规划利好，假如这些规划都不 存在，就仅仅在秦淮区买一套配备五恒系统、品牌房企开发的新房，应该是什么价格？”

这个问题，参考秦淮区的二手房市场就可以看出：

2014 年开发的金陵雅颂居，位于秦淮区大光路，该盘二手房价格在 66000 元/

平米，其中 142 平米三房成交价达到了 71000 元/平米；

2015 年开发的金基尚书里，位于秦淮区大光路八宝东街，该盘配置了三恒科技系统，二手房报价在 75000 元/平米左右；

2016 年开发的银城东岳府，位于秦淮区海福巷，该盘二手房报价在 65000 元/ 平米左右；

2016 年开发的中航金城 1 号，位于秦淮区瑞金路，该盘二手房报价在 65000 元/平米左右，其中最热的 142 平米的四房户型，已有业主报价突破 70000 元/平米！

即使是 11 年前开发的雅居乐花园，二手房报价也达到了 50000 元/平米左右，最新成交价 49000 元/平米，归结起来，秦淮区内近 5 年左右开发的小区，二手房价格基本都到了 65000 元/平米左右，户型特别好或楼层较好的房源，甚至达到并超过了 70000 元/平米！

结合到上述业内人士所提问题——假如没有南部新城核心区规划，这个区域价值就已经达到了一个高峰，如果加上了南部新城核心区的各项规划，从各项文化配 套到全新交通规划，从商业生活配套到产业上的总部经济、枢纽经济，那是否该在原有价值上，会再提升一个高度？

除了上述规划赋能、产业赋能等因素，区域内紧张的供求关系，也是南部新城核心区未来升值潜力的一大直接保证。

从现有的存量房角度看，根据南京网上房地产的数据，目前南京 56000 多套住宅库存中，秦淮区仅有可售房源仅有 608 套，是南京各区中数量最少的区域！

未来，即使加上华著兰亭、云澜尚府剩余的房源，再加上金基望樾望、中冶锦绣 珑湾、金基 G76、明阅府、文渊府等纯新盘项目，区域内房源量总计也十分有限。

根据南部新城核心区的规划，9.9 平方公里土地资源中，真正能规划为住宅的体量仅有 5.9%。而老秦淮的传统成熟地段中，几乎已没有可供开发的新地块上市。

如果主城的改善客户，想在以新街口为圆心直线 5-7 公里范围内找到一个新房， 未来剩下的机会肯定是越来越少。

【如何看楼市中河西、南核之争】

在关注南京楼市的购房者群体中，有一个很有意思的现象，那就是不同业主群喜欢隔空“互掐”。

例如河西置业群里，很多人更看好河西，觉得南部新城不咋地，南部新城业主群里，也动辄说河西房价虚高。

这些观点其实都带有一定的偏见，因为这两个板块都有各自优势，只是长处不同而已。

无论是河西还是南部新城核心区，都有自己的区域价值，都是南京楼市中的“头部板块”：

前者经历了河西大开发的十几年时间，各项配套日渐成熟，金融等高端产业已陆续到位，各项规划多已变为现实，但也面临房价较高，潜力短期内有限等问题；

后者作为主城区最后一块离市中心距离最近且有一定规模的板块，规划起点更高（雄安新区设计师规划）、受主城辐射能力更强，未来潜力更大。

总之，两者发展周期不同——前者价值体现的周期更早、时间更久，后者起步相对较晚，潜力兑现之后，后发优势更多。

对于两大板块的价值对比，如果让我用一个比喻来说的话，我愿把河西、南部新城核心区比作是《倚天屠龙记》中的倚天剑和屠龙刀，或是武当、少林，都是武林至尊，却难分高下。

有很多购房者说看不清晰南部新城核心区的未来，这对信奉价值的人来说，其实是好事。

任何高价值资产，在大多数人没有完全看清楚、看明白之前，都是绝佳的上车机会。

例如 10 年前的河西、5 年前的江北，还比如 2 年前的茅台股票，在当时都是看 不清的。当所有人都看出它们价值更高的时候，好资产的价格也很高了。