文 | 葛园园

随着济南城市新区域开拓的逐步放缓，尤其是中优等新“十字方针”提出以来，济南老城区的更新迭代、新空间的新旧转换成为当下济南城市发展的方向之一。不可否认，济南老城区改善产品正在逐渐成为济南当下楼市的主力。

尤其是随着济南市场购房需求由刚需至改善的转变，老城区凭借其醇熟配套和改善型客群聚集的特点，无论在产品打造和项目营销方面，都具备城市新区不可比拟的先天优势，因此也吸引了大量嗅觉敏感的房企入局其中。

自2020年起，中海便连续在济南老城区域出手拿地。在中海自国际社区和华山区域对品牌从品质及运营能力的打造完善之后，其便开启了自身在济发展的第三阶段——深耕，尤其是在玖岭南山及天钻等改善项目再次将中海“品质”推上一个新的历史阶段后，在当前的新市场环境下，“深耕”成为中海诠释在济“下一步”战略的新方向。

2020年9月14日，槐荫区第二制药厂地块土拍，该地块吸引了中梁、润华、中海等四家房企激烈竞价，在经36轮竞拍后最终中海力克群雄拿下该地块，即当下的中海汇德里项目。

第二制药厂地块占地面积34046㎡，建筑面积92611.69㎡，绿化率35%，容积率仅2.0，是该区域内容积率最低的地块，堪称“宜居之最”。

老城区地块再开发仍是“产品为王”

中海汇德里所处的和谐广场片区，实际上已经成为当下济南槐荫区的首个改善型住宅聚集区域，在此之前，无论西客站还是二环西区域，都不算严格意义的改善型产品，而该区域也正是因此而获得了整个槐荫区的庞大地缘性改善客群市场。

地缘型购房人群，无论刚需还是改善，都是当下济南众项目主要的目标客群。随着济南城市“油条形状”越来越长，更多的购房者更趋向于更靠近工作地点和居住习惯的区域，这种情节是当下济南房地产市场指向性最强的购房人群，而这也是和谐广场片区第二制药厂地块如此受房企追捧的最根本原因。

在当下的济南房地产市场环境下，尤其是区域项目集中度极高的区域，房企为快速去化回笼资金打降价牌的现象越发频繁，这甚至成为某些房企维持营销的唯一方式。

然而，在地价等成本红线的限制下，降价潮总有止住的时候，当这一切都回归平静之时，开发商一众项目在价格空间压缩到一定程度之后，能撬动购房者的便只剩下产品二字。产品的优劣直接影响到购房者的居住品质感、舒适度，影响到开发商在开发层级的品牌影响力，继而影响到在当前环境下的市场认可度及生存能力。只有真正优质的产品才能为购房者所认可，才能在当前市场环境下生存，“产品为王”仍然是当下房企赖以生存的根源所在。

而真正的产品力是需要经过长期开发经验荟萃及大量项目塑造积累而来的，很显然，塑造过济南众多经典项目的中海便是其中的个中翘楚。

这集中表现在中海汇德里这个项目上。

中海汇德里立足产品雕琢的“突围之路”

随着社会经济的发展和楼市产品的更新迭代，济南当下房地产市场已经呈现出由刚需产品为主导转换为以改善产品为主导的趋势，而传统定义的“面积大即为改善”的理论，在主流购房人群以改善型为主后，也产生了明显的变化。

不可否认，传统的大户型、大平层仍然为当下改善产品的一种重要表现方式，但由于改善型购房人群整体需求的多样性，在未来，对改善产品在交通、环境、教育等软实力配套的塑造上，提出了更高的要求。

尤其是在充斥着绿城、远洋、保利等改善项目的和谐广场片区，中海汇德里是如何用产品塑造来诠释产品力的呢？

众多房企争抢的第二制药厂地块，是公认的主城核心地段上独辟的一处静谧之所。从区位来看，中海汇德里坐落于当下正热的老城核心，该地块坐拥谐片区得天独厚的完善配套，有醇熟的教育、医疗和商业配套资源，生活非常便利，同时该地块西南侧紧邻南辛康养公园、丁字山公园和刘长山公园，及不远处的兴济河，“三园一河”加之中海创造性的将社区打造为济南首家新加坡森居住假园林，是自然加人文兼顾的绝佳人居之所。

与此同时，中海剑走偏锋主打该区域稀缺的7-11层洋房为主的改善产品，差异性的推出了130-192三种靶向性极强的户型产品，这一系列产品构成了中海住宅类最高的“里”字系产品。同时，中海汇德里首创全流程提供定制的住宅产品，拥有高级定制户型与高级定制装修选择。高级定制户型即在总面积不变的情况下，可以自己定制每个空间的大小，再次为改善型住宅产品树立了行业标杆。

深耕济南十三载，中海一直引领着济南豪宅人居的潮流，尤其是在和谐广场片区寸土寸金的地块上，中海汇德里无论从地块自身加持的资源还是中海自身具备的开发实力，尤其是为满足当前购房人群核心需求而在产品打造上的独具匠心，中海汇德里项目都值得槐荫区乃至全济南改善型购房者的期待。尤其是随着项目首开在即，更多的产品细节将次第呈现，一种更能诠释济南人居住需求的改善型产品样板，即将面世。