文 | 长江商报 赵洁

老牌粤系房企合景泰富营收创新高，迈入千亿阵营。

合景泰富集团（01813.HK）近日发布的年报数据显示，截至2020年12月31日的预售额为1036.08亿元，较2019年增加20.3%。

销售额突破千亿的同时，公司净利润却呈现出下滑趋势。2020年，合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元，较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来净利润首次下滑。

长江商报记者注意到，全年1036亿的销售额属于合景泰富自己的权益并不多，克而瑞数据显示，其2020年权益销售额646.4亿，权益销售占比61.6%。

财务方面，截至2020年12月31日，合景泰富的净负债率为61.7%，剔除预收账款的资产负债率为75.1%。另据数据显示，2016年-2019年，合景泰富经营活动产生的现金流量净额连续四年为负，分别为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元。

净利润与营收增幅“背道而驰”、规模靠合作支撑……针对上诉问题，长江商报记者发送采访提纲至合景泰富方面，截至发稿前仍没有得到回复。

归母净利缩水超三成

2017年合景泰富曾宣布三年冲刺千亿规模，2020年，合景泰富合约销售额成功突破千亿大关至1036.1亿元，同比增长20.3%。业绩会之上，合景泰富再一次将2021年的销售目标增速定为20%，“2021年年底合景泰富销售额要达到1240亿元”。

各项业务中来自物业投资的收入快速增长，增速超过物业开发主业，来自物业开发的收入同比增长25.2%至284.9亿元；来自物业投资的收入同比增长27.8%至8.0亿元。

不过，从销售增速上来看，合景泰富2018年销售增速为72.7%，之后腰斩，2019年跌至31.5%，2020年销售增速为20.3%，规模增长略显乏力。

与此同时，合景泰富面临增收不增利的尴尬。2020年，合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元，较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来首次净利润出现下滑。2008年，公司营收从38.8亿元下跌至15.8亿元，净利润从26.8亿元下滑至3.7亿元。

合景泰富针对2020年年报中“利润降低”的解释是：“其他收入减少”与“投资物业公允值收益减少”。年报显示，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54亿元减少至2020年的16.28亿元，减少幅度为42.96%。2020年，一直依仗的投资物业公允价值收益出现大幅下降，同比减少88.83%，仅余4.15亿元。财报中，合景泰富还提及，因2020年投资物业公允值减少，公司税前利润减少致年度所得税开支同比减少了2.8%。

“增收不增利”，往往绕不开高昂的销售费用，销售成本的抬高也压低了公司利润。2020年，合景泰富的销售成本由2019年的164.96亿元增加至2020年的203.83亿元，增长幅度为23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由于物业销售的已交付总建筑面积增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

此外，合景泰富酒店收入仅占总收入的1.5%，购物中心、写字楼等商业租金收入也仅占总收入的2.7%。

权益销售占比仅6成

土地储备方面，2020年合景泰富通过招拍挂、合作开发等多种模式新增21个项目，新增土地储备建筑面积为332万平方米，总的土地成本为236亿元；权益土地面积为276万平方米，权益土地代价为194亿元，新增货值约700亿元。

从区域布局上看，长三角区域项目占比50%，粤港澳大湾占比41%，且公司项目多集中于一二线城市。

截至2020年底，合景泰富共拥有175个项目，分布于41个城市，拥有权益建筑面积约1663万平方米，总建筑面积约2442万平方米，总可售货值约5300亿元。据管理层分析，按照2020年的销售额估计，当前土储可以支撑公司未来三至五年的发展需求。

虽然2020年合景泰富的销售额突破了千亿，但有近半销售额来自与合作方的权益销售。据克而瑞数据，合景泰富的权益销售金额仅有646.4亿元，权益占比仅6成，千亿销售额中，有近400亿，约五分之二属于合作方。

据统计，过去几年间，合景泰富新增项目中70%以上都是合作开发。克而瑞数据显示，2018年至2020年，合景泰富的销售权益比分别为82.09%、64.48%和62.39%，处于行业低位。

土储权益比例也逐步走低，据公开信息，截至2020年6月末，合景泰富权益土地储备1636万平方米，总建面2475万平方米，土储权益比例仅为66.1%。

去年下半年，合景泰富有意控制合作拿地的幅度。财务报告显示，2020年合景泰富新增项目合计总建筑面积约332万平方米，总土地成本共236亿元，权益土地成本约194亿元，新增土地权益比例回升至82.2%。

权益拿地比例增加后，公司获取土地成本在大幅增加，而销售价格仅小幅上升，“面包价格”增幅远不及“面粉价格”增幅。

2020年合景泰富土地成本由2019年的3102元/平方米增加至2020年的4309元/平方米，同比增加38.9%；而其平均销售价格仅由2019年的12581元/平方米增加至2020年13217元/平方米，增幅仅为5%。

为了推动规模扩张，获取更多的融资平台，合景泰富也积极推动旗下物业公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。

短期债务压顶或存“明股实债”

迈入千亿阵营后，合景泰富的负债问题也逐步凸显。截至2020年年末，合景泰富有息借贷总额778.6亿元，其中短期借款252.55亿元，长期借款526.05亿元。

整体债务由2019年的855.76亿元下降至2020年的823.6亿元，但是短期债务一年内近乎翻倍，2019年，合景泰富一年内到期债务合计约237.26亿元，2020年则为约431.22亿元。

业内认为，短期债务压顶之下合景泰富可能存在“明股实债”，引入“债务股东”的可能性。

合景泰富2020年非控股股东权益为103.8亿元，2019年同期为24.47亿元，非控股股东权益较2019年暴涨429%，非控股股东权益在权益总额中占比高达23%，这一比例在2019年同期仅为6.8%。

“明股实债”是房企为融资常用手段，在获取资金的同时提升并表后的总资产，从而降低了负债率；另一方面，也能将需要并表的控股子公司转成了不需要并表的联营公司，实现真实负债表外化，降低上市公司的表内负债率。

除了有息负债，还有隐藏在报表之中的债务压力。报告显示，2020年度合景泰富的其他应付款同比增长约40亿元，达317.46亿元。应付合营及联营公司款项合计384.5亿元。数据显示，2018年-2019年应付联合营公司款项分别为398.87亿元、390.88亿元。

业内人士表示，由于应付款主要为无息资金，并不计入房企的有息负债，成为房企的“隐形债务”，因此也是房企达成优化显性负债率指标的有效途径。

合景泰富于2015年前后开始提速，并于2018年提出三年千亿目标。冲刺规模下，现金流紧张，2016年至2019年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元，连续四年净流出，2020年业绩报中没有披露这项数据。

2020年6月，合景泰富主席及执行董事孔健岷曾在股东会后表示，“现金流管理方面，今年的整体目标则是要回到正数，因此在存货周转方面，近两年不管是在华东区域还是珠三角，公司都在不断的提高周转速度。”

从“三道红线”情况来看，截至2020年，合景泰富净负债率为61.7%，现金短债比为1.8，剔除预收账款的资产负债率从2019年的80.8%降为75.1%。公司三道红线一道处在黄档。

对于资产负债率，管理层颇具信心。合景泰富财务副总裁黄妍萍在业绩会上表示：“有信心在2021年末完成这个指标，达到70%这个绿档线。”