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房地产调控再收紧,广州楼市走向何处?

2021年广州的房产市场或将产生重大变化。

文|星途

4月8日,据新华社客户端报道,住建部约谈了包括广州在内多个城市,并传达“房住不炒”的中心思想。

住房和城乡建设部副部长倪虹表示,要求切实提高政治站位,把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来,充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性,牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

另外,城市政府要增强工作的积极性、主动性,紧盯新情况新问题,及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房,引导好预期,确保房地产市场平稳运行。

为了稳房价,调控措施不能少。而约谈后,2021年这几个城市的房产市场或将产生重大变化。

事实上今年以来,广州对楼市调控非常重视。就在4月2日,广州发布了楼市新政,从供地、人才限售、控价、贷款资格审查等多方面进行调控,抑制楼市炒作。

限制新房价格,严打“短期炒卖” 

新政列举六大措施,其中四点内容与目前市场环境息息相关,这四方面分别是:

第一、加大土地端供应,部分区域“限房价,竞地价”。为提高市场信息透明度,合理适度集中发布住宅用地出让信息,广州全年分三批次集中出让住宅用地。在商品住宅用地出让时,在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上,统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

第二、加强备案价管理,将给一手房出台指导价。此举目的是为了严防开发商乱涨价,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。 克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,“这意味今后广州新房限价或成为常态。”

第三、明确人才购房限售3年,防止短期炒卖行为。通过享受人才政策新购买的住房(含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

第四、严格审查经营贷款及首付款来源。今年以来,经营贷一词被多次提及,政府乃至国家高度重视,因此,在加强个人住房贷款审贷管理方面,要严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力,加大收入认定标准、债务收入比的核查力度,严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次广州在经营贷管控方面积极出台政策内容,有助于促进贷款市场的稳定。这实际上也是为了防范部分购房者“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的行为。

对于人才限售3年,他认为,在人才导入方面,附加限售条款或成为政策的标配,其对于积极导入人才资源,同时防范各类炒作现象都有积极的作用,有助于打击“假人才真炒房”的现象。这也在很大程度上堵住了广州这两年人才导入中的漏洞。

合富研究院高级分析师则称,这次的广州楼市新政没有出现类似西安那样的普通住宅3-5年的限制交易,只是针对人才住房有3年限制交易,但人才住房占比很低,影响相对较少。

不管如何,此次新政叠加住建部谈话效应,广州楼市未来将会产生重大变化。只是,这个变化大不大,什么时候到来,暂时难以预计。

值得一提的是,在颁布的所有调控政策中,除必要的调控措施外,抑制炒房行为被屡次提及。

2019年,广州放宽了黄埔、南沙的限购条件,吸引了不少外地炒房客的注意。比如,深圳、东莞等地区的炒房客涌入南沙、黄埔等区域,间接推高了当地的房价。

今年2月份,黄埔一声令下,取消双外客户准入(即外地户口、外地收入证明),即是没有广州本地户口、没有本地收入证明的一律不能贷款买房,付不起全款只能退定。

据了解,此政策出台后,黄埔和南沙都出现了被“双外客户”迫退房的案例,且不在少数。

随着调控政策的深入,炒房行为必定会受到进一步的抑制。

热度达四年高峰,刚需需求大

如果用一个词来形容广州的楼市,那就是“盛夏”,这是由需求端远大于供给端造成的。

从数据层面看,2020年广州全年一二手房成交量均达到了上一轮高点,2017年以来的最高峰。

而进入2021年,广州楼市热度不减。据国家统计局数据,广州新房一月份价格环比涨幅1%,二手房价环比涨幅1.4%;2月份广州新房价格环比涨幅0.9%,二手房价环比涨幅1%。广州新房和二手房的环比涨幅都位列70个大中城市前列。

2020年后,房价之所以火热,刚需是主要的推动力。

据广州市政府工作报告中的数据显示,2020年广州实际管理服务人口超过2200万、流动人口超过1000万,比起2019年的常住人口规模1530.59万人,增加了约670万人。在此之前,广州每年净增加人口在40万以上。

这些增加的人口,加上原有1500万左右的市民,都大大增加了购房的需求,从而刺激楼市价格上涨。

按照广州此前的土地供应情况看,2020年之前的供应量应对实际住宅需求较为困难。但2018年以来,广州逐步增加供地,一定程度上解决供需不平衡情况。积累的购房需求,在供地增加的情况下得到缓解。

不过,广州土地的区域分布与市场需求之间存在明显矛盾。中心区域的土地供应量,远比不上外围区域的土地供应量,导致不少购房需求向外溢。

今年3月广州公布首批集中供地计划,其中从区域分布来看,在此轮供地计划中,越秀、天河、海珠三个中心城区土地供应为零,老城区中仅荔湾区有土地推出。外围区域供应情况突出,增城区为18宗,是供地宗数和供地面积最多的。

在较多的土地供应情况下,外围区域还受益政策规划、轨道交通落地等多重利好,成交量逐渐放大。中心城区土地供应较少、入市新盘少,成交量则维持在低位。

据中指研究院的调查数据显示,2020年以来,广州楼市外围区域要比中心区域更为火热。其中,增城,黄埔,南沙等区域广受购房者欢迎,而像天河、海珠、越秀等成交套数相对温和。 

数据来源:中指研究院

有价无市是最重大的因素,根据中原地产统计,越秀、海珠、天河这几个区域新房基本无货可售,就连荔湾区供应大户广钢新城也在出尾货阶段。

而在去化方面,据广州中原研究发展部统计数据显示,3月底广州全市新房库存周期仅6.4个月,热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月,即便是供应量大的增城,也只有5.8个月。

与此同时,广州住建局公布的数据显示,自2月9日到3月8日的近一个月内,广州楼盘均无预售证发出。

所以,在需求端大于供给端的情况下,广州的地价明显抬头,像明珠湾、南沙湾等热门板块以高地价闻名,直接催高一二手市场房价。

在土地高热的情况下,广州出台土地新政也是意料之中的事情了。

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