文 | 单烁 韩笑

继低迷开局后，青岛“银四”状态持续下滑，第2周出现新房、二手房市场均出现量价双跌。

据青岛卓易数据统计，上周（4月5日-4月11日），青岛新房住宅共计成交2534套，环比下降8.84%，与3月最后一周收官成绩相比总销量下滑近四分之一；价格方面，上周新房成交均价约为14797元/平，环比下降2.39%，也呈现小幅回落。

二手房方面，据贝壳研究院数据统计，4月第2周，青岛市二手房成交1701套，环比下降2.91%；成交均价为19481元/平方米，环比下降1.5%。

但整体来说，短期的波谷式小幅下滑，对于置业者其实是一把双刃剑，因为面对相对紧张的市场环境，开发商或许会愿意拿出更多的优惠政策让利于购房者，所以“银四”期间青岛楼市仍有很多优质项目值得关注。

新房连续两周“降温”

从区域来看，老胶南、胶州和即墨仍是青岛目前体量相对最大的三个城区。

胶南作为青岛目前典型的大库存片区，上周以成交新房474套，成交面积共计58703㎡的成绩，重返区域成交榜冠军宝座；而胶州市紧随其后，单周共计成交新房462套，成交面积共计53521㎡，位列第二；第三名即墨区单周成交新房396套，共计成交面积44850㎡。

而上周老胶南片区夺冠的原因，与其区域内部分成交量出色的楼盘密切相关。上周单盘销售榜前十名中，位于胶南市的佳源海玥府和保利源诚领秀海两盘登榜，其中佳源海玥府上周共成交41套，销售面积6412㎡，位列第4；保利源诚领秀海上周成交36套共计4415㎡，位列全市第6。

胶州上周则共有3盘入榜，也是当周单盘总上榜量最多的片区。其中位于胶州市的保利叁仟栋项目以单周成交新房88套，销售面积10303㎡的佳绩成为上周新房单盘榜的冠军；同为保利旗下的保利云禧项目，上周成交新房59套共计7059㎡，成为单盘榜季军；第5名龙湖昱城上周共计成交42套新房，销售面积4876㎡。

即墨上周也有一盘入榜，中南樾府上周销售面积4019㎡共计31套，位列第8。

其它区域方面，城阳区上周新房成交共计293套，总成交面积33111㎡；黄岛区上周新房成交共计174套，总成交面积21862㎡，其中融创维多利亚湾上周销售面积3450㎡共计25套，位列单盘榜第10；莱西市作为市场密度较低的远郊区，上周新房成交共计174套，新房总成交面积19588㎡，而位于莱西市的中梁首府上周共计成交新房41套销售面积4374㎡，位列单盘榜第7。

位于胶州湾北岸的高新区上周共计成交新房143套，成交面积18434㎡，而位于高新区的中欧国际城上周销售面积8337㎡共计72套，荣升单盘销售面积榜亚军；同位于高新区的绿地观澜半岛项目上周销售面积3854㎡共计26套，位列单盘榜第9；而远郊区的平度市，上周新房成交共计136套，新房总成交面积15771㎡。

主城区中，上周李沧区新房以共计成交79套9243㎡，成为上周主城区新房成交量之首；其次为崂山区，上周新房成交共计76套，新房总成交面积12024㎡；四方区上周成交共计72套，新房总成交面积7503㎡；市北区上周新房成交共计44套，新房总成交面积5278㎡；市南区上周成交11套新房，总成交面积1760㎡。

二手市场相对稳健

与新房市场情况相同，上周二手房成交量也出现小幅下跌。据青岛贝壳研究院数据统计，上周（4月5日-4月11日），青岛二手房网签量为1701套，环比下降2.91%。上周全市二手房成交均价19481元/平米，环比下降1.5%。

价格方面，据青岛贝壳研究院数据统计，贝壳二手房新增房源挂牌均价19166元/平方米，环比下降2.1%，成交均价为19481元/平方米，环比下降1.5%。

从成交区域来看，西海岸新区以单周成交355套的成交量，领跑全市；市北区共计成交308套，成为亚军；第三位城阳区，上周共计成交二手房205套。此外，即墨区成交166套，市南区成交121套，莱西市成交94套，胶州市成交90套，胶州市和莱西市均成交97套，崂山区成交76套，平度市成交66套。

上周的二手房成交榜单TOP10中，全市成交前三名的项目分别为中铁华胥美邦、天泰城迦南美地、鲁信含章花园，上周的成交均价分别为13518元/㎡、12052元/㎡和29786元/㎡。

而李沧区有4个项目进入前10，分别是中海国际社区御城、伟东幸福之城二期、海尔鼎世华府C区、湖山美地，上周的成交均价分别为26719元/㎡、21219元/㎡、21085元/㎡和20479元/㎡。

“下行市场+大推盘量”能否带来置业者“上车”好时机？

不过，表面上看这种市场短期内的小幅下滑对于房企多是利空，但对于一些购房者而言，可以从利空中反向寻找到一些“上车”的好时机。

一方面，这种市场态势会促使一些开发商拿出更有竞争力的促销手段来刺激消费，在此期间如果能精准“捡漏”或许会成为置业者低门槛上车的好机会；另一方面，在需求方竞争渐缓的态势下，置业者也有了更多时间和空间，在不同城区和项目间进行对比，找到更具性价比和经这里的好房源。

以区域方面为例，像目前总推盘量最高、市场存量最大的胶南、胶州和即墨，都是更值得置业者们下功夫进行研究的片区。特别是像即墨这样站在青岛主城北上的“北大门”位置的战略性区域，就很值得置业者们聚焦。

其实自2017年正式撤市划区之后，即墨便迈上了区域发展的快车道，开始了一场华丽的旧城蝶变。纵观今天的整个即墨区可以发现，虽然中部的创智新区、东部的蓝谷在功能定位上有很多政策上的、战略地位上的加持，但它们的城市化进程，至今仍无法追及早在几十年前就率先崛起的即墨城西商贸区板块。

而即墨西商贸区最为突出的优势便是天然地享受老城区所拥有的醇熟生活配套，例如这里的家佳源、新利群以及在建中的万达广场等等大型综合商超，更罔论这里还有闻名全国的服装和小商品市场。

正因如此，即墨西一直以来都是全国各大房企的必争之地，绿城、龙湖、招商等许多TOP级房企在短短几年间密集涌入，而禹洲也是其中之一。

作为一家拥有27年房地产开发经验的资深老牌房企，禹洲自2017年与青岛初遇至今，始终秉承着一颗全国TOP级城市运营商的真诚，参与着青岛城市发展和人居进阶的每一步。

例如位于石林一路与淮涉河一路交汇处的禹洲朗廷府就是禹州集团旗下较有代表性、较受关注的项目之一。

地段优势下，禹洲朗廷府周边的交通优势又进一步与周边密集的商业配套形成了相互助推的闭环。从地图上看，禹洲朗廷府与即墨西收费站之间仅有约1km的距离。这意味着在便捷的交通路网的赋能下，禹洲朗廷府的所在地已经充分融入了青岛主城便捷生活圈；南部主城的各类商业、医疗等资源配套，在某种程度上已经成为这一区域整体配套的一部分。

除了交通和商业，禹洲朗廷府还有一项非常重要的配套元素——丰富而实力强劲的教育配套。从地图上看，禹洲朗廷府南侧，一条东西向的淮涉河一路，串联起了华山路小学、即墨第二中学、墨城中心幼儿园等一众名校资源，再加上禹洲朗廷府自身规划的12班幼儿园。从幼儿园到小、初、高，一条完整的全龄教育配套链条让这片区域真正从交通、商业以及教育等方面实现了综合实力的全维发展。

而且值得注意的是，禹洲朗廷府高附加值的人居要素。从外部环境来看，禹洲朗廷府紧邻市政公园和在建中的岘山公园，这是即墨西目前最主要的两大城市公园，它们如同即墨西的两颗“绿肺”，24小时富氧环绕，为业主们的休闲、运动、娱乐提供了高质量的畅享空间；

而从内部来看，禹洲朗廷府综合容积率仅约1.6，这种极低的居住密度首先就为“美好生活”提供了优质居住环境的保障；同时南区楼层仅9-11F，建筑规划更科学，是整个即墨西内少有的低密社区，高绿化率，宽楼间距，生活更自然、更舒适。

总体来看，青岛“银四”赛程过半但成色一般。虽然4月份青岛新房市场众多纯新盘入市，这些新盘大多都具备户型、地段、配套等等优势，但从成交相对保守，市场观望态度短期显现。而在这样的背景下，其实从各路渠道中我们已经可以看到青岛新房市场“降价”与“涨价”的消息齐飞，有的开发商为了吸引购房者，放出了“低价让利”的消息，也有些项目因为学区房、地铁房等优势反而调高价格、逆市上涨。反观青岛二手房市场整体则相对平稳一些，市北区错埠岭、浮山后，李沧中心片区和东李板块几个片区仍是二手房交易热门片区。接下来两个周将成为青岛春季置业旺季的最后一段“赛程”，在预期内高达近60盘的推盘计划下，各大开发商们将使出怎样的招数完成最后一波“抢收”？青岛“银四”又能否扭转目前低迷态势，再创“旺季小高峰”？我们拭目以待。