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【深度】日月湾项目被拆除,融创折戟海南

海南环保风暴绵长有力,月岛被拆除已成定局。

融创日月湾。图片来源:万宁月岛项目拆除工程临时施工便桥项目海域使用论证报告书

中国海南日月湾,著名的冲浪胜地。

3月中旬的一个早晨,阳光铺满整个海面,海浪层层推向沙滩。穿着比基尼,抱着各色冲浪板的人,迎着海浪走去。海浪翻滚,有人正在抓浪站板,有人正在浪尖驰骋。

一辆棕色京牌小汽车,循着海岸边的马路驶向融创日月湾入口处。这位来自北京的业主,被站岗保安拦下,要求将车牌号报给自己的置业顾问,让置业顾问申请这辆车的通行。

保安告诉这位业主,目前日月湾实行严格的出入管控,售楼处已经不对外开放,只有工作人员和已经收房的部分别墅业主才可通行,包括准业主在内的其他人等,都需得到上级领导批示,才能通行。

日月湾实行严格的出入管控 图片来源:界面新闻

在等待通行的间隙,业主在微信上与人交流日月湾的近况,“月岛在拆了,据说正在和相关方打官司,想要回建设权。”

日月湾的后续走向,成为准业主们最为关心的问题之一,这直接关系到未来的居住感受和房产价值。相比日月湾的海浪,海南环保风暴更加绵长有力,月岛被拆除已成定局。

这个名为融创日月湾的项目,是融创进入海南的代表作。2015年,融创大展拳脚,成功布局华南、华中多个核心城市。在海南,融创通过收购南山集团旗下地产子公司,获得海南这一项目。

山东民企南山集团业务涵盖工业、金融、航空、地产、教育、旅游等板块。旗下地产平台烟台海基置业有限公司,开发了多个大型旅游度假综合体,如海南万宁日岛、月岛,青岛龙岛、凤岛。

当时,融创收购了烟台海基旗下的海南万宁弘基置业有限公司50%的股权和南山(海南万宁)置业有限公司50%的股权,并成立子公司万宁南山融创实业有限公司,负责项目开发。

万宁日月湾是一个3A级景区,根据政府规划,这里将投入260亿元人民币,建造滨海旅游区和国际冲浪基地,以海上运动、山地养生为主题的山海型特色旅游度假区,日月湾项目总规划用地面积约34500亩,总建筑面积约400万平方米。

融创介入操盘的主要有两部分——部分陆域地块以及日月岛填海项目。日月人工岛是日月湾的核心标志性项目,总占地面积100万平米,由填海而成。

当时融创日月湾项目负责人朱宏对外称,“我们想把融创日月湾建造成世界上能够知名的旅游品牌,而不是单纯的地产项目。”

凭借日月湾正式进军海南后,融创开始重视旅游度假市场,以此加大在海南的布局力度。

2016年8月,海南融创与杭州金翰订立股权转让框架协议,收购目标公司的50%股权及债权,获得博鳌金湾项目。

博鳌金湾位于海南博鳌和潭门之间,毗邻博鳌亚洲论坛永久会址。该项目包含住宅和商业用途,总占地面积约为164.75万平方米,总可售面积约为164.75万平方米,是首个为融创贡献业绩的海南项目。

也是在当年,融创成立海南区域,并于12月发布了其在海南的6个项目,分别是日月湾、博鳌金湾、观澜湖、阳光小镇、蓝立方和南燕湾,这其中大部分是融创之前极少操作的旅游地产项目。

在史上最严“环保风暴”和 “限购”席卷海南的前几年,融创在海南的发展如火如荼。

根据财报,作为第八个深耕区域,海南市场在2017年就为融创带来126.5亿元销售额,融创借此超过一些布局多年的房企,挤进当年海南销售额排行前五。

2018年上半年,融创在海南布局的项目进一步增加,达到近20个,布局了三亚、海口、澄迈、定安、琼海、万宁、陵水等地,形成合围海南之势。2018年底,融创在海南土储达到388.32万平方米,可销售/可出租建筑面积达到424.18万平方米。

这是融创在海南布局的最高光时刻。在2018年的中期业绩会上,融创老板孙宏斌也极力看好海南市场。他说,“海南我们特别看好,因为中国这类地方选择性很少,有没有政策都会挺好的,有好的政策一定会更好的,我们希望在海南有特别好的发展。”

但好景不长。从2017年底开始的环保风暴席卷全国,对海南影响尤其深远。中央环保督察组严批海南“沿海市县财政对房地产过分倚重,向海要地、向岸要地情况严重,大量房地产、旅游地产集中布局在风景优美的滨海一线,对海洋生态和海岸线自然风貌造成破坏”等问题,并对海南多个大型围填海项目的环保问题提出意见,并逐步给出整改和处罚意见。

这些项目均是昔日炙手可热的明星项目,如海口市如意岛、南方明珠、三亚市凤凰岛、儋州市海花岛、万宁市日月湾等。

环保风暴将海南房地产架在火上热烤,海南不得不摆脱对房地产经济依赖,寻求生态和经济建设平衡发展。2018年,海南发布史上最严限购新政,对房地产实行严格调控。海南岛楼市陷入冰封,“候鸟”们飞不进来,重仓海南的房企无一不受影响,他们开始收缩海南战线,融创也不例外。

最直观的体现是,融创在2019年10月将海南区域裁撤,与广深区域合并,成立华南区域,新的区域总裁由原广深区域总裁黄书平担任,而海南区域总经理钟连胜则被调离。

融创海南区域从成立到被合并,时间也就三年左右。在内外部因素共同作用下,此后融创在海南新增投资减少,相应的土地储备也逐年下降。

截止2020年底,在融创2.58亿平方米的土储中,海南总占地面积仅196.79 万平方米,可售和可出租建筑面积为344.87万平方米。相比2018年的高峰,土地储备下降近五成。

而在上一轮史上最严限购和环保风暴中,对于融创而言,受到重创的便是日月湾项目。

海南万宁日月湾综合旅游度假区是海南重点项目,其中标杆日月人工岛,项目总填海面积97公顷。日岛填海造地用海面积共计约48公顷,月岛填海造地用海面积约 49.3 万平方米,月岛形成陆域面积约为43.50万平方米。

图片来源:万宁月岛项目拆除工程临时施工便桥项目海域使用论证报告书

根据万宁市政府公开资料显示,月岛围填海项目自2013年底开工施工建设,2013年12月建成月岛后方的钢便桥(2018年12月6日已拆除完毕)。

2015年,在海洋环境影响报告书未经核准的情况下,月岛即开工建设,加剧了其西南侧1.7公里岸滩的侵蚀,侵蚀最宽处达22米,对省级青皮林自然保护区造成一定影响。

2016 年,月岛开始围堰。至2017年2月27日,海南省海洋与渔业厅责令其施工单位停止施工建设时,月岛围填海工程的外部围堰已完全形成。并且,直至督察进驻期间,月岛才实际停止违法填海行为。周边岸滩已出现大面积淤积并形成连岛沙坝,极大地破坏了海洋自然风貌。

月岛填海和围堰  图片来源:万宁月岛项目拆除工程临时施工便桥项目海域使用论证报告书

2020年10月19日,海南省人民政府网公布了《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》(以下简称"《方案》"),提出将对九大围填海项目分类处置。

针对日月岛整治,《方案》要求在2020年底前,编制月岛项目拆除工程实施方案和生态环境评估报告,明确拆除工艺、拆除物料处置、拆除工期等内容,并组织专家评审。2021年2月底前,依法收回月岛项目海域使用权,注销海域使用权证书。依法责令月岛项目业主单位按照拆除工程实施方案限期拆除,2022年5月底前完成月岛项目拆除。

界面新闻3月中旬实地探访日月湾发现,月岛入口处也被禁止通行,蓝底白字都在显示生态保护的决心——“绿水青山就是金山银山、全面落实环保政策、加强生态环境保护”。

通过跨海大桥进入项目内部,可以看到日岛通向月岛连桥在海中戛然而止,挖掘机正在凿开月岛地面和围堰,月岛已经开始拆除。一位项目内部工作人员告诉界面新闻,拆除工作于上周就开始启动。

日岛和月岛连接处  图片来源:界面新闻
月岛正在拆除 图片来源:界面新闻

在投入产出方面,日月湾项目的建设无疑存在亏损。根据此前《第一财经》报道,日岛总投入有40亿至50亿元, 月岛工程已投入近10亿元。但这一整个项目,融创仅卖掉了日岛一期和二期,资金回流明显不足以覆盖投入。

根据公开资料,融创2015年以13.28亿元摘牌日岛9个地块,合计34.42万方,共规划五期住宅和岛心商业区。

2017年3月日月湾项目首开,日岛一期高层公寓均价2.3万/平方米,空中别墅均价2.8万/平方米。2017年9月后,二期公寓均价2.5万/平方米左右,海景别墅1600-1800万/套。根据融创2017年财报,当年这一项目为融创贡献31.7亿元销售额。

界面新闻走访发现,目前日岛岛心商业区已经建好,但并未完成招商工作,仅有个别商户入驻。住宅方面,二期剩余两居、三居房源以商业公寓形式出售,三期部分建筑正在建设,四、五期目前未出规划。一、二期已售出房源处于逾期交房状态。

日岛岛心商业区 图片来源:界面新闻

一位业主告诉界面新闻,一二期已经交付了部分别墅,其余将在今年6月底交房。

万宁市政府《关于贯彻落实国家海洋督察整改任务(序号78)整改完成情况的公示》中表明,万宁日月湾日岛项目申请、批准的用海类型为旅游娱乐用海,且明确要求"禁止填海造地开发普通房地产项目"。但该项目填海竣工验收后,万宁市政府改变填海旅游用途5.6公顷用于房地产建设。

同时《公示》指出,对日岛已批已建住宅部分,目前项目建设单位已与海南开晟置业有限公司签订房屋托管委托经营管理协议,由海南开晟置业有限公司对已建成的住宅产品进行受托经营管理,变住宅产品为准经营性产品。

准经营性产品则是指,变更为商业公寓形式出售,从而规避限购令影响。

对于日岛已批未建3#住宅楼项目整改情况,《公示》指出,市资规局正在办理上述住宅用地用途改变手续, 03地块03号楼建筑单体建筑修改方案还未通过专家评审。

随着月岛开始拆除和日岛后续的房产项目性质变更,日月湾项目很难在恢复往日的销售状况,同时已售房产的价值也会大打折扣。

与其他在环保风暴中受到冲击的开发商相比,对融创的影响显然更大。同样是在2017年被要求整改的儋州海花岛,在2020底之前缴纳完罚款,有30多栋商品房没有拿到预售证,改为自持,整改工作已基本完成。

目前海花岛已经卖掉了6万套房源,还在不断推出新房,均价也涨到了2万元/平方米。对恒大而言,这个超大型的人工旅游岛在经过整顿后,如今已开始试营业,今年将正式开门迎客。

头部房企万科在三亚也仅剩森林城市和海上大都会在售卖,且海上大都会已经接近清盘阶段。但碧桂园海南还有大量项目在卖,因为远离海岸线,他们并未受环保风暴影响,目前在卖的有三亚中央CBD的碧桂园保利悦府、碧桂园海上大都会、碧桂园兴隆湖畔等项目。

随着库存消化和海南土地市场转向产业和安居型市场,相比融创被动消化地产库存,万科和碧桂园迎合海南新方向,已经开始转向安居型项目和商业、产业项目。

比如三亚,过去一年,三亚卖地47宗,总成交面积达146.1万平方米,总成交额达147.7亿元。 其中,商服用地总用地面积占比最高,达49.1%。 居住用地占比23%,出让的7宗地都为安居型项目,万科拿了2宗,碧桂园拿了1宗。

对融创来说,日月湾这个当初他们想要打造的知名旅游品牌梦已然无法实现,剩下的将仅仅是一个规划不完整的项目,与最初的设想已背道而驰。

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