文 | 艺荣

“办公室的打印纸又比上个月多用了一倍，客人每个月都在增加。”一位美国的房产销售David用鼻子都能闻到市场的活跃度。

据华尔街日报报道，由于待售住宅的供应量下降到新低，美国的房价在1月开年时就加速上涨，涨价速度是近15年来最快的。

标准普尔美国房价指数显示，近一年房价上涨11.2%，高于去年同期的10.4%。该指数测量了全美主要大城市的平均房价。今年开年1月份的增长率是甚至达到2006年2月以来的最高水平。

事实上，2020年初以来，房产只是一个市场的侧影，全球股市、黄金、比特币等部分资产价格出现上扬。

“世界资本过剩”与“优质资产荒”长期并存

“我们可能正站在广义流动性的周期性拐点上。当前上涨的主要逻辑是全球经济复苏、供需缺口、全球货币超发；预计欧美在二至三季度疫情逐步缓解，叠加拜登拟推动3万亿美元基建刺激计划，经济复苏加快，全球通胀预期增强。” 网红经济学家任泽平日前在加盟东吴证券后的首秀上说。

值得注意的是，有些常见的资产性商品在这个周期里并非一往向前，以黄金为例，今年1季度黄金累计下跌10%，创4年以来最差的季度表现；作为一个对比，2020年黄金大涨25%，创10年最大年度涨幅。

市场分析人士认为，金价下跌的原因除避险需求降低之外，与楼市升温、美债收益率开始飙升，以及比特币等加密货币的“火热”也有关系。

换句话说，正在发生的是一场资产之间的“吸引力”比拼，“优质资产”总能更大程度上吸引市场的“货币投票”，成为超发货币竞逐的归宿，从而保持稳定的价值向上。

然而，从全球范围看，这种“优质资产”的种类和数量一直处于供不应求的状态，尽管寻找和衡量这类资产的标准非常清晰。

“在牛市中，全球优质资产必然是领跑力量，跑赢利率、跑赢机会成本、跑赢通涨率、跑赢本币估值波动、跑赢政策调控负影响、跑赢股市等其他资产……成为市场的硬通货。”一位对资产价值研究多年的专家认为，优质资产不局限于某一区域、某一国度，一定是在世界范围内层层较量其成长性。

“值得关注的是，‘硬通货’并非优质资产的全部标签。那些在熊市或者行业深度调整阶段中，仍能保值抗跌、久经考验的价值砥柱，其风格亦是优质资产的另一面。”该研究专家阐述了世界范围内筛选优质资产的又一衡量标准。

从某种意义上，在这轮资产价值成长竞赛中，标杆性房产的优质资产属性分外明显，也被越来越多的市场主流人士所认同和追捧。有统计显示，除了美国，土耳其、俄罗斯等欧洲多个国家去年房价涨幅超过20%，其中，那些优质房产涨幅都在50%以上。

而纵观世界优质物业资产的重心，中国尤其是粤港澳大湾区，无论在全球化定位、品质属性、资产管理能力方面，还是自然人文定律、资源配套上，都是全球性高端人居生存的极佳土壤。近些年，湾区的一些知名优质人居，其价值成长也始终在全球榜单上处于领跑位置。

重仓“湾区”，深圳中心区域成为“价值锚”

相关统计显示，在过去五年中，以深圳福田中心物业为代表的珠三角优质人居，价值成长速度是纽约同为核心区域优质物业的3倍，与同区域的普通类物业更是进一步拉开差距。以知名的曼哈顿公寓为例，美国曼哈顿豪宅公寓最风光时的涨幅是1996年录得的234%，但这一数字与粤港澳大湾区典范物业相比，仍然相形见绌，尽管其涨幅仍远远高于当地普通类物业，甚至高于黄金的涨幅。

某市场研究人士告诉笔者：“深圳福田中心物业能以粤港澳大湾区典范人居身份领跑全球，其根本原因在于近些年粤港澳大湾区融合发展已经成为国家战略级方向，而深圳在经历40周年的大跨越后亦再次获得超级红利——被国家定位为‘先行示范区’”。未来的发展势必以“先行示范区”为先锋，湾区集群协同“双区齐驱”。

另一厢，在政策利好风口上，福田确立了未来发展“三大新引擎”，“三大能量场”被叠加成为福田中心优质物业价值成长的又一推手。

作为“三大新引擎”中第一大引擎——河套深港科技创新合作区，该功能区地处深港“直接结合部”，享有双重制度，凭借适合探索运用国际先进规则的优势，目前已经基本形成了深圳园区总体发展规划，先期37万平方米优质科研空间已投入使用；已对接和落地项目至今共132个，其中包括代表国家重大研究机构的“国际量子研究院”。

除此之外，作为老牌的金融强区，福田已经聚集了招商、平安等世界500强企业以及全市近70％的持牌金融总部机构，而已经写入深圳“十三五”规划的香蜜湖新金融中心建设，让福田的金融中心地位得以进一步跃升，成为福田乃至整个湾区的第二大引擎。

香蜜湖新金融中心承载起传统金融强区的全新升级以及高质量发展战略落地的重任，今年以来，不仅启动了深圳国际交流中心建设，还将打造改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心，并统筹推进北区城市公园及中区300米绿廊建设。

与香蜜湖新金融中心建设同步的第三大发展引擎，是对标纽约中央公园和东伦敦科技城等世界一流城市公园和国际技术中心进行规划建设的“环中心公园活力城区”，目前正抓紧推动16个城市更新和棚改项目。未来，环中心公园活力城区将融合总部经济、科技研发、创意设计等高端产业，打造多姿多彩的文化生活和优美宜人的生态环境。

“尽管深圳城市发展呈现多中心布局，但福田中心在科技、金融以及硬件基础等方面形成的庞大规模集群，是经过了30多年的厚积薄发，并不断启动新引擎持续升级而成，最终沉淀出比肩全球的软硬实力。”一位资深地产人告诉笔者，十多万的单价却拥有未来数十年持续的财富想象空间，这种超高性价比决定了福田中心高端人居在全球置业市场上极其受宠。

值得强调的是，在新一轮创富运动中，福田中心的发展触觉，已经完全不局限于深圳，而且着眼于大湾区未来融合发展的核心引擎。如果说“中心区位”是过去深圳单个城市发展重心的沉淀，那么在“立体交通”版图上的枢纽地位，则预示着未来整个珠三角城市群的新发展焦点所在。

福田担纲湾区融合发展引擎，大宗资产被争抢

配置福田高铁站、超级双口岸（皇岗口岸、福田口岸）两大城市群联动纽带，并高规格规划沪深广磁悬浮，深圳福田中心借此向北贯穿广佛直至京沪，向南融合港澳发展动能。同时，依托深圳地铁1、2、3、4、10、11号线（已通车），以及14号线（在建）交汇这种不可复制的密集枢纽，将深圳和大湾区发展“血液”最终高效汇集到一个共同的引擎——福田中心。

“目前珠三角各大城市之间正处于快速融合期，谁成为领衔整个大湾区的交通纽带，谁就会有机会成为整个大区域未来产业流、资本流、技术流、人才流的聚集点，同时亦是优质物业资产的价值高地。”该研究人士认为，大区域枢纽型立体交通体系直接影响着未来发展先机。

事实上，福田中心早已不只是深圳的中心，而是集纳整个大湾区乃至全球精华，以服务和带动湾区跨区域、跨国界联动发展为使命。行政、文化、金融、交通、会展、购物、酒店、公园、豪宅9大辐射全球的功能中心，证券交易所、中央车站、世界500强总部基地、深圳音乐厅……这些正是在全球主流人士心中根深蒂固的中心标配和优质资产标准。

从功能配置度、资源综合度和价值密度等多维度来看，即便深圳新中心区域、新组团在不断迭出，即便大湾区其他活跃板块在一路追赶，但福田中心区作为中心的格局始终难以被颠覆和改变，持续保持“磁场效应”。

据相关统计，截至目前吸引到福田落户的世界500强企业及其分支机构累计达145家，占全市的三分之一，辖区内进入中国500强的深圳企业有12家，约占全市的二分之一。拥有247家金融证券公司（包含招商银行总部、平安保险总部、中信证券总部）、86座纳税过亿楼宇、1293家国家高新技术企业。

这样强大的发展背景，自然聚集了全球金融、科技、新产业等各行各业数十万高端才俊，以及全球范围内超高净值人群的财富注意力，尽管他们对自身生活品质的要求极为严格，但丝毫不影响福田中心优质人居成为全球备受追捧的对象。

譬如，河套深港科技创新合作区带来了众多香港科学家、大学教授和港澳创业青年投身于此，他们对高端居住空间需求迫切，但他们的置业视野往往曾经遍及全球，对人居有着苛刻要求——通勤效率上希望同步世界，空间设计上怀揣终极置业的格局，钟意全生命周期体系服务，看齐曼哈顿、中环等前沿领地配套，邻里上渴望保持“塔尖人群”的纯粹性，价值成长上期待正处风口……这一切，福田中心的典范物业不偏不倚地切中他们敏锐的神经，“圈层置业”旋风由此而起。

有知情人透露，正在发售的福田中心天元项目被财智大鳄作为优质资产批量配置，一位来神秘买家准备全家移居深圳，在春节期间一次性就入手6套大平层公寓，每套都是3500万起，总价超2亿！

“福田中心区近些年鲜有土地出让，天元这种奢侈型大平层商务物业更为稀缺，对于全球诸多百亿级身价的财智大亨，面对这种半亿级的中心优质资产，正是其逢低买进的好机会。”该知情人说。

据了解，斥资200亿、超100家国际大师级团队共同打造福田中心区的高端项目天元，主推户型约313-330平方米。社区自带逾1万平米星月花园私家园林，楼下即约30万平方米地标中心商业，进一步都会繁华，退一步则私密静谧，进退生活有度。项目建面140万平方米，坐拥4个mall和800米中央大街。

从全球资本大鳄到年轻财富新贵，自发售以来的天元项目现场，已然成为每日都在激情上演的财富盛宴“直播地”。而这,仅是这场世界范围内资产配置重构的缩影。