文 | 楼公子

自“2.8新政”以来，深圳的二手房市场变得萎靡不振，业内不乏认为深圳二手房市场已是横盘状态的论断。

近期更有数据表示，深圳房价出现下跌情况。

在一众中介平台无法看到所有房源的实际挂牌价、成交价数据后，深圳的房价就开始变得扑朔迷离。

但毫无疑问的是，这是自2019年以来，对购房者最为友好的时期。

深圳二手房量价齐跌？

近日，房天下发布的监测数据显示，4月前两周深圳二手房挂牌均价为69685元/平方米，环比下跌2.18%。

虽然由于多个中介机构平台不再对外公布所有房源的成交价格，目前没有更多数据证明深圳房价是否已下跌。

但毫无疑问的是，目前深圳房价的确“涨不动了”。

根据国家统计局数据，3月，二手住宅销售价格环比上涨1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。

在去年3月，深圳二手房价以1.6%的涨幅，在四个一线城市中处于领涨地位，如今却变成“吊车尾”的存在。

而成交量方面，中原研究院数据显示，3月二手住宅过户套数为6789套，环比回升63.0%，同比去年却下降12%。

乐有家营销副总裁杨博向界面楼谈表示，目前，深圳市场已经是横盘状态，不会出现大涨大跌的情况，属于业主和购房者博弈的状态。

诸葛找房分析师陈霄也认为，由于深圳楼市从年初以来热度较高，促使政府频频加码调控，热度随后有所回落但仍然处于较高位。而自从深圳出台二手房成交指导价之后，成交量和价格均呈现降温趋势，买卖双方一时之间陷入僵局。

除此之外，深圳楼市目前还呈现以下特点，值得购房者留意。

1.局势扭转，西部降温

就房天下发布的深圳二手房区/县关注度情况来看，南山的价格仍然稳居深圳榜首，但福田的关注度已超过南山，成为深圳购房者目前最关注的区域之一。

无独有偶，乐有家成交数据显示，福田3月的成交占比较1月上涨3.9%，而宝安则下跌3.8%，龙华和南山也呈现下跌趋势。

由于多家银行表示将参考二手房指导价发放贷款，导致购房资金门槛更高，而西部大部分业主心态仍然较高、价格坚挺，部分购房者只得将目光放回中东部。

2.议价空间增加，笋盘变多

据中原研究院数据，目前深圳二手房议价空间大幅提升至3.7%，而此前近一年，这一数值仅在2%左右。

有网友称，自己近期挂牌出售的一套小两房，有买家开口便砍价三五十万元，最高甚至砍价100万元，“实在是太离谱了”。

事实上，因为市场仍在消化政策，目前除有学位需求或资金充足的购房者外，大部分购房者的观望和捡漏情绪仍比较浓。

而部分急于换房或套现的业主，则会为了快速售出而降价出手，因而目前市场上不乏低价笋盘。

杨博提醒，近期笋盘会经常出现，但出售速度会非常快，真正有需求的购房者可以及时、关注随时下手。

3.高端公寓市场转热

目前，深圳无论是新房，还是二手房，都在政策的严控之下。尤其是，此前政策严打假结婚、离婚买房，导致许多资金宽裕的购房者往往不符合购房要求。

杨博透露，近期不少购房者选择了高端公寓，使得目前优质公寓很受欢迎。

数据显示，2021年1-3月，深圳商务公寓销售金额TOP10项目合计销售金额为82.98亿元。其中，深圳中心·天元、恒裕深圳湾、前海嘉里中心等区域位置较好项目，销售情况都较为看好。

中指研究院认为，一季度深圳出台政策组合拳，包括“2.8新政”、离婚房产登记补丁、商务公寓可通燃气等等，意在持续打补丁、抑投机、稳预期，盘活存量公寓。

4.未来调控将是常态

对于深圳楼市的未来走向，杨博表示，预计4月中下旬二手房成交会略有回升，但在7月前都不会有太大波动，呈现平稳的状态，预计未来月成交量将在5000套上下徘徊。

但他认为，长远来看，深圳房地产市场发展依然看好，相信会价稳后量稳，更多回归居住属性。同时，市场各方在政策方面要保持高度警惕，要习惯常态化调控。

陈霄向界面楼谈表示，自从深圳出台二手房指导价之后，成交显著降温，尤其是成交量下降明显。

但她也同样认为，从长远来看，二手房成交不太可能持续低迷下去，尤其是在深圳住宅用地供应严重不足，同时购房需求旺盛的双重作用下，市场大概率会进入到常态化调控状态，未来二手房市场也极可能将会恢复稳定运行。

 

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