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新增土储1657万平方米,金地加速布局一二线城市

金地城市深耕效果进一步凸显。

创下销售新高的金地集团,布局投资力度还在进一步加大。

金地公布近期发布的2020年年度业绩,报告显示,公司去年销售规模达到2426.8 亿元,同比提高15%。累计实现签约面积1194.8万平方米,同比增加10.73%。

尽管受到去年疫情影响,但仍维持较为稳定的规模增速。随着市场的逐步恢复,金地集团将2021年的销售规模瞄准在2800亿元。

另外,公司实现营收839.82亿元,同比上升32.4%;公司房地产结算面积463.91万平方米,同比上升1.8%;结算收入751.78亿元,同比上升31%。公司实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元,同比增加3.2%。房地产业务结算毛利率为33.6%,在去年同行业中维持较高水平。

金地在公告中称,公司营收上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。同时加强回款,期内经营性现金净流入75.15亿元。截止期末,公司持有货币资金541.97亿元。

收入的上升也给金地的进一步投资提供的条件。年报显示,期内金地的土地总投资额为1350亿元,在全国新增116宗土地,新增宗土地储备面积约1657万平方米,其中权益投资额约697亿元,权益储备约为813万平方米。

公告显示,截至期末,金地在全国已经进入70个城市,较上年新进入9个城市,包括舟山、福州、唐山、 淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水等9个城市。在去年新增土地中,一二线城市占比达到66%。截至期末,公司总土地储备约为6036万平方米,一二线城市占比为71.2%。

较2019年数据来看,到去年末,公司土地储备增加了15.3%,而一二线城市的储备扩充热,仍然是公司的发展重点。

金地集团在拿地投资端的一系列积极变化最终也体现在销售端。针对金地2020年年报,华安证券表示,金地集团的城市深耕已现成效销售端,在疫情得到控制后,公司通过制定合理的销售策略,及时调度供货,实现全年销售稳增长。

金地集团在华东区域表现亮眼,其中上海、南京的单城市销售规模均突破 200 亿元。公司在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、温州、金华、嘉兴等十几个城市的市场排名均位列前十,深耕效果进一步凸显。

从各区域营收表现来看,金地七个大区中,去年华北市场营收增幅最大,同比上升近150%,营收规模达到75.29亿元;东南区域和西部区域的增幅均在50%以上,其中东南区域增长77.98%,达到190.31亿元,西部增长50.96%,达到84.42亿元。

在2020年度业绩说明会上,金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示,2021年公司计划新开工面积988万平方米,竣工面积1362万平方米。随着2021年新获取项目的增加,叠加新冠肺炎疫情对工程施工带来的不确定性,公司将在年中就经营计划进行调整。

在拿地计划方面,金地集团对外表示,内部投资标准净利率约10%、IRR约20%,但不同能级城市有所差异,需根据后续市场、政策等情况。

从今年年初开始,金地内部就进行了一轮组织架构变动,成立了金地的北京公司,直接负责北京及周边地区市场业务,北京公司的营销、开发等职能部门将从原属的华北区域公司剥离出来。而早前华东区域上海公司已经成立,而部分重点区域本部所在地如沈阳、杭州,也在过去一年陆续成立区域下属机构,武汉也在早前成立城市公司。

截至目前,金地集团进入的城市已有96个,其中城市公司超过30个,可以看出部分重点城市在规模和管理成熟度已经达到公司指标。而将重点城市从区域公司独立,实现“小总部、大区域、强城市”的三级管控,有利于对重点城市有效经营和深入管理,达到新规模量级后,对区域平台的建设和强化。

扩大区域公司投资拿地授权,对于金地增加项目起到了一定作用,而在近期,金地的拿地也保持着稳健的节奏,相继在金华、淮安、太仓、佛山、丽水等地有所斩获。

另外,从去年开始,金地通过在产业新城方面的发展,在地产开发已进入的城市,同时做产业、学校、代建等各种类型的产品类型开发,在此基础上,进行自持、运营和服务,向综合型城市服务商转变。

而这一方式则可以减少在公开市场拿地规模,降低拿地成本。据早前金地内部透露,金地目前要求公司在非公开市场的拿地比例达到35%。

在金地的持有型物业方面,到年末有9个已开业购物中心,出租率超过93%,并且在年内开业了上海金地喜悦荟和南京金尧金地广场,同时在南京南部新城、南昌高新区、盐城串场河等核心位置获得了多个大型购物中心项目,在杭州获取了一个8万平方米的轻资产运营项目。

在产业地产方面,新获取了上海中春路、武汉江夏、深圳科陆等8个项目,大幅提升管理面积,并在上海建设首个生物医药的专业园区。金地集团董秘徐家俊在业绩会上表示,金地物业的管理面积已经超过2.7亿平方米,新增外拓合约面积超6700万平方米。

实际上,今年对22个城市要求实行土地供地两集中政策,对于房地产企业的土地获取提出新挑战。

对此,金地集团总裁黄俊灿在业绩会上表示,公司目前进入的城市中,除了22个城市之外,还有数量非常多的二三四线城市也是公司投资覆盖的标的:“这项政策会在一段时期内明显加大土地供给端的供应,对平抑地价有一定作用,公司已经在资金安排、投资管理方面提前做好了准备工作。将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算,并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布,并不断提升勾地占比,确定合适的权益占比。”

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