文丨公司研究室 曲奇

蓝光发展最近很反常！公司研究室曾指出，蓝光发展竟然把“下蛋的金鸡”蓝光嘉宝服务以50亿现金的价格卖给了碧桂园，这表明其现金流可能十分紧张。

果不其然，4月22日，公众号“猫哥观地产”发布的文章《重磅！融创将收购某40强房企》中称，“传出被收购的该房企2020年全年的销售刚刚千亿出头亿元，同比只增长了2%，这个业绩在同梯队的房企里面算是很糟糕的。”

业内人士称，该房企很可能是蓝光发展。

财报显示，2020年，蓝光发展销售额1035亿，较2019年的1015亿销售额，增速只有2.0%。在克而瑞销售排行榜上，2020年蓝光发展的全口径销售额位于第38位，较2019年下滑5个名次，勉强保住了前40的位置。

50亿卖“下蛋的金鸡”增加现金流

猫哥观房产的文章中指出，“该房企出现极度困难原因，就是此前经营上的粗放管理，在融资收紧以后，因为融资渠道受阻，资金无法实现周转。”

进入2021年不久，蓝光发展为了增加现金流，促进公司核心业务的经营和拓展，选择把在香港上市的物业公司—蓝光嘉宝服务卖给了碧桂园服务。

2月25日，蓝光嘉宝与碧桂园服务公布的交易方案显示，碧桂园服务将从蓝光和骏处收购蓝光嘉宝65.04%股份，收购价为49.64亿元，以现金方式支付。同时，碧桂园还从蓝光嘉宝的两个股权激励平台分别收购3.08%股份、3.05%股份，交易价分别为2.35亿元、2.33亿元。

4月20日，蓝光发展发布关于转让下属控股子公司股份交割完成的公告。交易完成后，蓝光发展不再持有蓝光嘉宝服务股份，蓝光嘉宝服务不再纳入蓝光发展合并报表范围。

2016年到2020年，蓝光嘉宝收入从6.58亿增长至27.34亿，年复合增长率42.77%；归母净利润从1.02亿增长至5.33亿，年复合增长率51.19%。

2020年末，蓝光发展总土地储备建筑面积2640万平方米，总货值2800亿元。行业人士称，一般来说，房企可以通过卖地换取现金，而蓝光发展宁愿舍弃一个可以稳定贡献现金流的物业公司及H股融资平台，也要换取50亿元现金。这或许表明，蓝光发展的地块不太好卖，或者其想在H股进行后续融资不太容易。

“蓝光发展为了冲规模，企业财务杠杆用得太厉害，导致资金链极度紧张，而企业变卖旗下上市药企、物业公司蓝光嘉宝便是急需‘卖子补血’的明证。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受媒体采访时表示。

资产负债结构恶化风险增加

公司研究室此前的文章中指出，2020年蓝光发展的资产负债结构较2019年出现恶化。按照监管的“三道红线”要求，2020年末，蓝光发展现金短债比1.06，2019年末为1.26；净负债率88.57%，较2019年末增长9.37个百分点；扣除预收款后的资产负债率73.03%，较2019年末增长5.09个百分点。

此外，2020年末，蓝光发展还有21.51亿的永续债。永续债是房企的利润黑洞，其“明股实债”的属性，可以帮房企降低负债率，却要侵蚀利润。2020年蓝光发展财报中写着“永续债利息2.89亿”。

同时，2020年末，蓝光发展对外担保余额为702.38亿，占净资产比例379%。与A股主流房企相比，蓝光发展这一指标明显偏高。比蓝光发展更高的是已经爆雷的泰禾集团，2016年末到2020年末，蓝光发展对外担保占净资产比例分别为170%、151%、243%、278%、397%。2016年末到2019年末，泰禾集团分别为241%、484%、570%、412%。过高的对外担保，是蓝光发展负债中的潜在风险点。

国泰君安的报告指出，在担保总额中，资产负债率超 70%的被担保对象是潜在风险点，这部分担保额占比越高，房企对外担保的风险整体越大。2018年蓝光发展该数据为88%，2020年增长到93%，依此来看，蓝光发展对外担保风险在增加。

蓝光发展股价盘中一度触及涨停

4月22日，融创可能收购蓝光发展的消息传出后，蓝光发展股价盘中一度触及涨停，收盘涨幅3.69%，成交也开始放大。显然，市场将融创并购视作利好。

针对此事，蓝光发展对媒体表示，“一些自媒体有关公司股权合作的描述严重夸大，不实。公司股权合作主要是项目层面合作，也是行业普遍现象。”

此前，“并购王”孙宏斌再次出手，融创中国以99.1亿元接手彰泰80%股权，布局广西市场。蓝光发展会是孙宏斌的下一个并购标的吗？

一位业界人士分析，即使融创要收购蓝光发展，也没有人们想象的那么快。最大的可能是，蓝光发展目前正与多方进行洽谈，融创只是其中的一家，洽谈也仅处于早期阶段，目前市场释放的消息或系一种谈判策略，便于蓝光发展在谈判中处于有利地位。

业内人士认为，随着流动性开始收紧，内地房企融资渠道也在收窄，那些现金流紧绷的中小房企被行业巨头收购在所难免。可以相信，蓝光发展被收购是大概率事情，也不会是最后一起。