没有遇上金融危机，没有大幅加息，也没有政府继续“辣招”伺候，香港楼市却依旧止不住下跌的势头——房价指数、租金指数、成交数量三大数据统统下跌。

在连续第五个月的楼价指数下跌之后，李嘉诚近日对香港媒体表示，今年香港的楼市销售和零售行业的状况，是自1996年以来表现最差的时期，甚至差过2003年非典时期。

来自香港差饷物业估价署发布的最新数据显示，2月香港私人住宅楼价指数连跌五个月，最新报272.8点，同比去年下跌6.4%。从去年9月的高峰306.1点计算，自2015年10月开始，香港私人住宅楼价指数已经连跌五个月，总计下跌10.88%。这是最坏的数据吗？并不是。4月5日最新发布的一份数据甚至更坏。

4月5日，香港土地处发布的3月数据显示，3月送交香港土地处注册的所有种类楼宇买卖合约总计3154份，同比去年3月，下跌近50%。而3月的楼宇买卖合约总值为217亿港元，同比去年3月下跌甚至超过了60%。

最坏的时候来了吗？莱坊国际董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅直言困惑。

“这太不对劲了。”他对界面新闻记者表示，尽管旅游人数减少，但2016年的香港经济并没有比过去更坏，未来大幅加息的可能性也非常小，政府也没有继续出台新的辣招，当前的楼市购买需求据他们监测也依旧存在。香港楼市目前确实处于缓行向下波动的周期中，但2016年香港楼市越来越差的成交数据找不到特别理性的原因支撑。

排除法之后，他认为，下跌的理由只剩下一个——“市场气氛太差劲了”。现在香港买房人比过去经济真的不好的时候更加谨慎，更容易悲观看待市场未来。“需求仍然在，但几乎的人都在持币观望。”纪言迅如是说。

2015年10月到2016年2月的香港楼市成交数据显示，二手房市场成交数量基本表现平稳，大跌的成交数据大多是源于波动巨大的一手房市场。这也是这轮香港楼市中表现得最差劲的重灾区。

悲观情绪蔓延，多数购房者呈现持币观望状态，香港开发商则在去年年末提供了大量优惠吸引潜在购房人。去年年底，香港九龙建业位于红磡的环海东岸项目（Upper East）就在为客户提供一系列返款和隐藏折扣，买家购房成本最多将降低14%，还可以申请二次抵押贷款。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。

优惠推盘为去年年底香港的一手房市场带来一个差强人意的成交数据。来自莱坊国际的数据显示，去年11月香港一手房成交了超过1000个单位，12月香港一手房成交了超过2000个单位。而在市场的悲观情绪之下，开发商们的“价格战”也成为了导致市场持续价格下跌的原因之一。今年1月底，里昂证券（CLSA）预测，香港地产商的“价格战”可能导致香港房价今年第一季度整体跌幅为8%，全年跌幅达10%。

2016年，包括恒基地产、长实集团旗下楼盘均继续采取较低的定价开盘措施，但去年年末的销售热度在2016年开年后就陡然下跌至冰点。1月香港一手房市场仅仅成交了四百多个单位，而2月甚至只成交了两百多个单位。

纪言迅称，这和开发商也在放慢推盘节奏有关。开发商也害怕在前景未明的市场悲观气氛中踩到雷区。在长实地产的业绩发布会上，李嘉诚也曾表示，当前建筑成本高企不下，开发商难以减价。在当前的价量两跌、楼市前景不明、氛围悲观的市场中，香港开发商压力巨大。

对此，香港金管局承认，香港楼市的下行风险仍有继续增加的迹象。在全球金融市场波动、资本外流压力、以及香港本地经济增长动力放缓的情况下，楼市的市场气氛可能会进一步恶化。同时，由于美国加息周期已经开始，香港按揭利率最终将会上升，并影响业主和买家的偿债能力。此外，房屋供应与需求的差距逐渐收窄，也将可能对楼价构成下行压力。

“2015年香港楼市总计成交了55900套，今年我们预计能有50000套成交就不错了。”纪言迅如是说，他们预判今年的市场成交量至少要下跌10%。