文 | 刘晓博

01.全球大放水时代，你该怎么办？

如果用8个字概括过去一年多的世界，应该是：疫情肆虐、货币泛滥。

疫情的爆发让全球经济面临“骤停”的风险，为了拯救经济和民生，各国央行无不开闸放水，并通过财政手段“直升机撒钱”。

上图是美元广义货币M2的走势图，可以看出：其平滑的曲线在疫情爆发之后，呈现了陡然上升的走势。

据统计，2020年美国的M2大增了将近24%。也就是说，这个世界上四分之一的美元，都是在疫情爆发后“印出来的”。

拜登上台之后又宣布了1.9万亿美元的救助计划和超过2万亿美元的“大基建计划”，将进一步扩大印钞的规模。

欧盟、日本和中国，也都采取了比较宽松的货币政策。以这一轮印钞最克制的中国为例，M2的增速也从之前的8.8%反弹到了最高11.1%。自疫情爆发至今，中国的M2已经增长了超过20万亿人民币。

有人统计了疫情以来各国央行放水和财政刺激政策的总规模，发现仅美国、欧盟、英国、日本、中国的“总印钞”，就达到了26.55万亿美元！

货币多了，资产价格当然会上涨。最有代表性的，是美国三大股指不断创出新高，一度低迷不振的比特币，也飙升到了每个6万美元以上。

中国的股市也非常“牛”，以至于证券业成为中国2020年“平均薪酬最高”的行业，至少有7家券商的人均年薪超过了华为。腾讯员工的平均年薪达到81万元，但到了券商行业连前三名都排不进去。

不仅股市涨，全球房价也都在涨。一周前公布的美国“标普/凯斯席勒全美房价指数”显示：

截至今年1月份，全美房屋价格同比上涨11.2％，创下15年以来最大年度涨幅。美国房屋销售价格的中位数达到了331590美元，也创下历史新高，同比涨幅高达16％。

英国国家统计局(ONS)的数据显示，英国平均房价（每套）在2020年12月达到创纪录的252,000英镑，同比上涨了8.5％，是2014年以来最大的年度涨幅。

就连人口陷入“通缩”的日本，房价也在涨涨涨。日本不动产经济研究所公布的数据显示：2020年东京都市圈的新建公寓平均成交价为6084万日元，创下了30年来的最高值。

在这样的时代，把钱存在银行或者买低收益理财产品的人，其财富无疑在缩水。

因为你只跑赢CPI是远远不够的，你还要跑赢货币扩张的速度，也就是广义货币M2的同比增幅。

2020年中国的CPI同比涨幅是2.5%，而广义货币M2的同比涨幅是10.1%。要想跑赢M2，你必须配置优质资产，或者叫 “硬通货资产”。

02.在一线城市寻找“硬通货资产”

什么是“硬通货资产”？就是风险相对较低、比较确定的，能跑赢大盘的资产。

一线城市的优质不动产，就是天生的“硬通货资产”。

原因很简单：

管理国家的机构、人才，无不集中在一线城市；全球最有活力的企业，有创造力的人群，也都集中在一线城市。而资金、信息、发明创造也都集中在一线城市。

上图是中国主要城市汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额）的排名，可以看出北京、上海、香港、深圳汇聚的钱最多，都超过了10万亿；广州名列第五，达到了6.7万亿。

上图是中国主要城市上市公司市值的排名，一线城市的表现也非常突出。而上市公司，恰恰是民间财富的印钞机，上市公司的总部聚集在哪里，哪里的资产就会升值。

因此，一线城市的房子只要位置和配套不太差，什么时候买都是正确的，当然早买早好。通胀是长期存在的，全球利率也是趋势性走低的，而热钱最容易流入“一线城市”。

在货币超发的时代，股市的机会也很多。但股市的波动性更大，风险也更大，普通人炒股最终能全身而退的不多。

楼市和股市的最大区别是：投资不动产，只要你选对了城市、片区和项目，不动产将变成“睡后资产”，在睡梦中都给你创造财富，你基本上不用担心风险和波动；

而股市则充满了不确定性，比如疫情就让美国股市多次熔断，让见过无数世面的巴菲特目瞪口呆、一度损失惨重。

03.深圳商务公寓利好频出，

真公寓住宅化大时代或将来临

一线城市房价易涨难跌，广受追捧，因此往往有比较高的门槛。

这个门槛，就是限购。比如在北、上、深买住宅，外地人必须有5年社保。在深圳，即便你是户籍人口，买住宅还要附加3年社保。

但有一类房子在深圳还没有限购，这就是商务公寓。这种房子的价值正在显现。

听到公寓，有些人的第一反应是：公寓价值不高吧？

为什么会有这样的看法？原因很简单，很多省市没有或者很少有“商务公寓”这种产品，他们的公寓多是“商办公寓”（办公楼改的）或者“产业公寓”（工业区宿舍）。

而在广东、在深圳，因为对外开放的需要，审批了大量的商务公寓的项目。商务公寓是“根红苗正”、“货真价实”的公寓，因为在批地的时候，土地用途就是居住属性的商务公寓，房产证上也明确写作商务公寓。

正因为如此，在深圳的很多区比如罗湖、福田、南山、龙华等，商务公寓是可以申请学位的，只是类别偏后或者积分偏低。

去年以来，深圳在公寓方面出台了两大政策：

第一，2020年7月31日，深圳宣布未来停止审批商务公寓用地。2021年3月，又从《深圳市城市规划标准与准则》的“建筑与设施用途分类指引”上删除了“商务公寓”。

先是暂停审批，然后“删除用地类型”，于是商务公寓在深圳将成为绝响。只有此前已经批地、尚未建设或者建设中的，还有一些新公寓可以销售，但其中相当一部分，也将被要求改为人才房。

所以，深圳的商务公寓进入了“卖一套少一套”的阶段。

第二，深圳市发布了《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，允许新建公寓通燃气；此前没有通燃气的公寓，如果符合条件也可以通燃气。

这意味着什么？意味着商务公寓跟“住宅”平权的时代正在到来。

深圳住宅非常稀缺，人多房少的矛盾长期存在。未来国家将提倡“租购同权”，“租”都可以跟“购”同权，那么商务公寓为什么不能跟住宅同权呢？

展望未来，商务公寓不能落户、很难申请到学位、不通燃气、水电费较贵、税费较高等缺点，也很有可能发生改变。

现在各地落户门槛越来越低，很多城市在派出所、社区和企业普遍增设集体户口，没有买房子的人都可以落户。那买了商务公寓的，未来落户在自己的房子里，也是可以期待的。在天津等一些城市，公寓已经可以落户。

最近，深圳龙华区修改了义务教育学位的申请办法，强化了户籍和落户时间，弱化了房子的积分。这对于公寓住户来说，也是一个好消息。

目前深圳正在大举“补教育短板”，计划在2025年之前新增100万个学位，其中义务教育学位就达74万个。商务公寓在多数区已经可以申请学位了，随着学位紧张局面的缓解，商务公寓申请到优质学位的几率将不断提高。

未来房地产税的改革，只会加强对拥有多套住宅的征税，针对商办类物业的高税率有可能降低。因为目前楼市的主要矛盾不在商办类，而在住宅，而商办类市场整体偏冷。

所以无论从哪个角度看，商务公寓跟住宅的“平权时代”都可能会到来。

商务公寓目前跟住宅有明显的价差，是显著的洼地，其价值正在显现。

有一点需要跟大家说明：深圳的商务公寓跟其他城市的商务公寓，有一个最大的不同，就是深圳的“红本住宅”比较稀缺，深圳常住人口的自有住房率又是大城市里几乎最低的，商务公寓于是成为最重要的替代品。

04.首付约100万起，进阶华润万象资产圈

华润置地即将在深圳推出的“笋岗中心万象华府·MINI寓”，就是一个非常值得关注的优质商务公寓产品。

我们不妨从开发商的实力、片区价值、周边产业、产品品质，以及教育、交通、医疗等关键配套因素，多角度审视一下这个项目。

该项目的开发商华润置地，是央企华润集团旗下城市建设与运营的战略业务单元。华润集团2020年位居财富世界500强第79位。

华润置地是中国最具影响力的“头部房企”之一，定位为“城市投资开发运营商”，在深圳更是声名显赫的“地标专业户”，在过去10多年里给深圳制造了多个“城市地标”和“城市封面”。

比如罗湖的“深圳华润中心”，南山大冲的“华润城”，以“春笋”为核心建设的“华润深圳湾”，以及前海金融综合体“华润前海中心”，这些项目都创造了城市开发的奇迹，全面提升了片区的价值。

笋岗中心项目所处的笋岗片区，是深圳大面积旧改的首个“价值兑现区”，旁边的宝能中心、城脉中心等，要么已经建成，要么接近建成。笋岗旧改完成后，将达到350万平方米的体量，足以容纳15到20万人办公。

旧改将让笋岗从“中华第一仓”（仓储区）变身为“深圳的金融科技谷”，产业结构全面转型升级。所以在深圳一直有“西有前海、东有笋岗”的说法。

笋岗片区和深圳重点打造的“红岭新兴金融产业带”实现了无缝连接。而这个产业带，规划面积2.03平方公里，是连接罗湖和福田双中心的中轴线，罗湖区80%的金融机构汇聚于此。

由于罗湖区距离机场较远，建筑基本不限高，所以深圳在沿红岭路罗湖区一侧到笋岗片区，规划了深圳最集中的高楼群，未来将成为深圳新的城市封面。

在“红岭新兴金融产业带”和“笋岗片区”，已入驻了央行深圳中心支行、平安银行总部、国信证券总部、国任保险总部，以及工商银行、农业银行、浦发银行、汇丰银行、渣打银行的深圳分行，片区已经有30来家持牌金融机构。

此外，平安证券私募基金产业园和中国版权保护中心粤港澳版权登记大厅，也已经进驻了笋岗。

所以，这个片区将是深圳东部升级版的CBD。

华润置地“笋岗中心”项目占地2.88万平方米，是双地铁上盖（附近600米左右还有9号线红岭北站），是由2座超高层住宅+1座超高层公寓+2座甲级写字楼+约7.8万平的购物中心万象食家组成的集购物中心、甲级写字楼、住宅及商务公寓于一体的约41万平现代城市品质综合体。

值得注意的是，华润置地还给这个项目配套了约7.8万平方米的创新型万象购物中心“万象食家”，定位为深圳首个“一站式全球食材采购中心”、 “网红级”的美食天堂。

在深圳，有“万象房”的说法：由于华润万象系商业综合体的“时尚+网红气质”，往往对周边房价产生明显的提升作用。最典型案例，“万象天地”对华润城价值的提升。

至于项目的教育、交通、医疗等配套，也堪称一流。

“笋岗中心万象华府·MINI寓”将是3地铁汇聚、双地铁上盖，它本身是地铁7号线笋岗站上盖物业，未来规划中的17号线也将在笋岗站和项目无缝接驳，另外项目600米左右还有已经建成的地铁9号线红岭北站，以及六大快速路网，紧密衔接全市往来车流、人流。

此外，在项目周边还分布着罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，可以无缝链接香港，承接高端租住外溢需求。项目南北两侧还分布着深圳火车站、深汕高铁清水河站（规划中），交通可谓四通八达，极速接驳大湾区高净值客群。

教育资源方面，项目周边有笋岗小学、红岭小学、红桂小学、百草园小学，以及桂园中学。在项目南侧，还有华润置地代建的36班小学。

据悉该配套小学配备有一流的硬件设施，包含体育场、运动馆、游泳馆、图书馆等场所。

其中，图书馆面积约1000㎡，两层高，打造充满趣味性的阅读空间；

体育空间阔绰，包括200M标准运动场，负一层设计有约1535㎡可容纳约360人使用的体育馆；

体育设施也非常丰富，包括室内篮球场、室内羽毛球场、室外篮球场，以及约947㎡游泳馆。

根据华润置地过往代建的科华学校、银湖蓝山未来学校，相信该配套小学建成后将成为片区内设施先进、功能齐全、师资雄厚的一所现代化教育学校。（该项目的学位划分以教育部门公布的信息为准）。

片区内的医疗资源堪称深圳最优，直线距离2公里内就有深圳唯一进入“中国医院100强”的深圳市人民医院（排行榜由艾力彼医院管理研究中心发布）。

据悉，“笋岗中心万象华府·MINI寓”将推出40到63平方米的精装公寓产品。

开发商对于这个项目非常重视，在户型和装修上很用心，户户带有阳台，有充足的收纳空间；装修风格时尚、现代，精选一线品牌，使用健康无味环保材料。

同时，楼体的外立面使用铝板与中空夹胶LOW-E玻璃幕墙打造现代精美主义外立面。至于物业管理，则由业内享有盛誉的华润物业提供幸福里同款至臻服务。

其中40平米左右的户型，首付约100万元起，非常适合年轻人的首次置业（不占用深圳购房名额），也非常适合资金充裕的家庭作为养老资产配置。

首付100万元起，就可以在深圳这样的一线城市，进阶华润万象资产圈，可以说机会是非常难得的。

下面是建筑面积40.33平方米商务公寓的户型图：

下面是建筑面积49.03平方米商务公寓的户型图：

下面是建筑面积63.41平方米商务公寓的户型图：