记者 | 周芳颖

编辑 | 楼婍沁

经历了2020年疫情的动荡，曾登顶全球最贵商业街的铜锣湾在亚太区地位不保。

根据房地产顾问公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）最新发布的《2021年亚太地区主要街区报告》，尖沙咀零售租金首次超越铜锣湾，登顶亚太地区第一位。

据该报告，区内124个零售街道中有三分之二于2020年出现租金下滑的态势，而铜锣湾无疑是其中受冲击最为严重的区域。2020年，铜锣湾租金暴跌43%至月租为870港元每平方英尺（约合每平方米7831元）。

同时，整个香港租赁市场平均租金下跌38%，但相较铜锣湾其他区域受到影响较小。首次登顶亚太区第一的尖沙咀零售租金于2020年下滑了35%，其第四季度平均月租为944港元每平方英尺（约合每平方米8497元）。

实际上，受香港社会零售环境变化和新冠疫情的冲击，2020年初铜锣湾颓势已显。

2020年第二季度，尖沙咀地区的租金首次超越铜锣湾，且自此尖沙咀租金一直保持领先的位置。

但据戴德梁行发布的2021年第一季度香港商铺市场报告，一线街铺中尖沙咀租金下滑幅度最大，较上季下滑了4.1%，而铜锣湾租金仅下滑了3.5%。

与此同时，在香港商铺整体空置率回稳的情况下，铜锣湾表现要优于尖沙咀。第一季度期内，铜锣湾商铺空置率从上一年第四季度的13.1%下降至10.5%，而尖沙咀仅下降了1.2个百分点。

然而，据Inside Retail报道，戴德梁行香港零售服务部门主管Kevin Lam认为，尖沙咀在零售完全恢复后仍会是表现最佳的地区。

他指出，这是由于尖沙咀和铜锣湾之间所有权结构不同而产生的差异。与铜锣湾的主要购物街罗素街相比，尖沙咀广东道的铺位业权更加集中。在危机时刻，集中业权可以采取更灵活的措施来挽留租户，从而保持稳定的商户组合。

同时，据《南华早报》援引Kevin Lam的说法，“租户们倾向于选择广东道，因为这里仍以奢侈品为主。”

自2019年末香港社会环境受到冲击起，奢侈品牌接二连三地开始抛弃罗素街的黄金铺位，比如Prada普拉达，Kiehl’s科颜氏，La Perla，Rolex劳力士、Omega欧米茄等等。

界面时尚此前报道，2021年3月奢侈品集团LVMH旗下品牌Louis Vuitton路易威登和Fendi芬迪也相继离开铜锣湾时代广场。其中，路易威登时代广场店的铺位面积超10000平方英尺，月租金约为500万港元。

时代广场是九龙仓置业旗下物业项目之一，该公司持有的另一物业项目为位于尖沙咀的海港城。

无独有偶，在香港零售业整体低迷的情况下，海港城也在2020年失去了Tiffany蒂凡尼、Valentino华伦天奴、Gap等52个品牌租户。

但比起时代广场大铺位难以找到同等量级租户的困境，海港城还是得到了更多的好消息。

2020年年中，运动品牌Lululemon在海港城开设了亚洲最大旗舰店。同时，海港城还引入了一些国际品牌来开设香港首店，如巴黎珠宝商Messika、法国皮具品牌Beracamy等。此外，Hermès爱马仕、Alexander McQueen等品牌也在计划扩张现有门店。近期，Tommy Hilfiger已将店铺从98平方米扩充至119平米。

而据《南华早报》观察，罗素街一些铺位仍然空置的同时，另一些铺位开始进驻卖便宜配饰的杂货店。同时，为了尽可能地降低空置率，一些业主会将大面积铺位拆分成几个较小铺位进行招租。例如，普拉达原先所在的Plaza 2000一楼铺位就被拆分成四个单元，其中最小面积约为13.7平方米。

与此同时，据戴德梁行一季度报告，在不确定的营商环境下，部分业主更愿意接受短期租赁以降低空置成本。但由于短期租客对租金成本更为敏感，整体核心区平均租金将持续受压。

尽管香港商铺因高度依赖旅游零售而备受打击，租金仍持续下跌，但据前述报告的整体排名，尖沙咀和铜锣湾租金仍位列亚太区的第一、二名。

香港零售业也正在缓步迈出阴霾。根据香港特区政府统计处的数据，2月零售业销货价值约为295亿港元，按年增长30%，为零售额连跌24个月后首度回升。但在跨境旅游仍未开放的情况下，香港零售业要恢复到疫前水平仍有长路要走。

值得注意的是，过去一年，内地商业地产租赁市场受到影响较小，平均租金降幅仅为5%。几个知名商圈均上榜该份租金榜单，如上海南京西路商圈位列12名，北京CBD位列14名。而位列该份榜单第24名的深圳罗湖区租金涨幅为亚太地区最大，达到5%。