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从黑马到白马,陈昱含的中南故事

“或早或晚,中南会达到5000亿。”

2020年是陈昱含(Grace)走到前台执掌中南建设的第一年。

职业经理人陈凯在年初突然离去并没有给中南带来太多困扰,二代掌门人陈昱含带领下,这家2000亿房企在与黑天鹅共舞下完成了改变。

2020年,中南建设实现营收786亿元,同比增长9.4%;归属于上市公司股东的净利润70.8亿元,同比增长70.0%;房地产开发业务与建筑业务继续保持着7:3的收入占比。

4月27日,中南建设在线上进行2020年度业绩发布会,董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

“一般大的战略我来管,小的我就不管了。”虽然创始人陈锦石在场,但他有意的把话题交给身旁的女儿。

经历了去年两场业绩会后,陈昱含面对提问更加游刃有余,向投资者和市场传达着她治下的中南建设有何不同。

“中南建设正在从一个成长性公司,转变为一个稳定的企业,也就是从黑马到白马的过程,未来中南的好故事是从黑马到白马的奋斗史。”陈昱含说,“或早或晚,中南会达到5000亿。”

规模与利润的天平

对那些在过去几年间增长快速的房企来说,2020年就像一道减速坡,仍在高喊规模唯一的房企都不约而同经历着颠簸。

2020年,中南建设全年合同销售金额2238.3亿元,同比增长14.2%;合同销售面积1685.3万平方米,同比增长9.4%。面对去年订下的2300亿目标,公司失之交臂,而全年14.2%的增速也低于了此前预期。

“高增长的逻辑确实是不存在了。”陈昱含当家的第一年,中南建设从过去的快节奏转入了稳发展的阶段,不再把规模放在首要位置,“对于我们来说,放下速度一定会换来质量的提升”。

中南建设2020年房地产业务结算收入585.7亿元,同比增长13.5%,完成竣工面积约1349万平方米,同比增长42.6%;公司合并报表范围内已售未结算资源1202.9亿元,是同期结算收入的2.05倍。

由于竣工项目并表比例有所下降,中南建设的营收增长远低于竣工面积,该部分收入都被计入了投资收益中,达到42.9亿元,同比增长105.1%。

在多方因素叠加下,中南建设的房地产结算毛利率19.14%,同比增加1.21个百分点;整体权益净利润率9.00%,同比提升3.20个百分点;加权平均净资产收益率28.18%,同比增加6.60个百分点。

另外两组数据或许更能说明情况:公司管理费用率从两年前的近6%下降至3.59%,从绝对值看,管理费用和财务费用均在2020年下降了超过10%。

中南建设的核心经营数据迎来了大幅提升,已经达到了行业平均以上的水准,不过毛利率的问题一直困扰着公司。

在行业毛利率整体面临较大挑战时,中南2020年毛利率增长至19.14%,属于逆势上扬。辛琦表示,公司整体毛利率上升和早两三年的投资布局有很大关系,也跟公司近两三年管理改善有关。

虽然有所上升,但19.14%的毛利率水平仍然属于低位,距离行业平均线仍有差距。辛琦表示,未来行业毛利率逆势往上走,国家相关政策和双集中供地的影响下,毛利空间进一步是被压缩的,而中南的出路是从自身出发,改善经营状况,提升人均效能,有效管控费用,进一步降低融资成本,运营会成为很长一段时间的主旋律。

陈昱含在业绩会上借用了罗振宇在跨年演讲中的一句话:“规模是一切问题的解药,规模也是问题的根源。”

最晚明年翻绿

规模影响的不只是利润,在那个房地产的不可能三角模型中,还有一个财务。

2020年末,中南建设有息负债(含期末应付利息)799.0亿元,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债233.7亿元,占全部有息负债的29.25%,较2019年末下降5.06个百分点。

陈昱含表示,中南建设是一家非债务型驱动的公司,追求稳定和确定性,在同等销售规模的房企当中有息负债规模是最小的。

三条红线方面,中南建设踩中一条为“黄档”,其中现金短债比和净负债率均在主动调节下符合了监管要求,只有较难调整的剔除预收账款后资产负债率未能达标。

报告期末,中南建设现金余额328.6亿元,相比2019年末增加29.3%,现金短债比1.41,扣除受限资金之后的现金短债比1.04。

值得注意的是,中南建设的净负债率(有息负债减去现金与净资产的比值)在2020年下降了71.12个百分点至97.27%,勉强回到了政策要求的100%以内。

中南建设双向剔除预收账款后的资产负债率为79.76%,较2019年末下降4.2个百分点,与政策规定的70%,仍有近10个点的差距。

陈昱含称,从一开始的三线全踩到这次年报两线变绿,在稳步推进过程中,剔除预收账款后的资产负债率是行业内最难的一条,有信心最晚明年实现三线全绿。

首先,中南建设在增速上放缓,在土储上采取一个平衡策略;其次,提升自身周转效率,降低预收账款,加快利润释放,提高股东权益。

此外,中南建设计划增加一些并表合作项目的实收资本,增加少数股东权益。2020年,中南建设少数股东权益196.6亿元,比年初增加265.2%。

但少数股东权益的变化引起了不小争议,这个数字被不少投资者认为是房地产公司调节报表的关键。

对于是不是有一些名股实债变成少数股东权益,梁洁进行了否定,其解释称,少数股东权益增加一方面是并表合作项目注册资本增加,另外也增加了并表非全资项目。

在过去3年,中南建设维持了正向的经营性现金流入,公司整体回款率85%,在土地端保持量入为出。

2020年,中南建设新增项目107个,项目规划建筑面积合计1523万平方米,新增货值超过2250亿,从商业、产城、文旅以及城市更新这四类新途径取地的比例提升到27%。新增项目平均地价约5002元/平方米,较2019年有所下降。

截至2020年末,中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。

中南建设将维持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略,还是一二三四线的梯队布局,一二线城市占比45%,三四线城市占比55%。

具体而言,中南建设会深耕已进入城市,不会用数量换取规模上的增长,还是在于加大市占率。目前,除了大本营南通外,其他城市没有出现20%以上的市占率。

5000亿中南故事

发布会上,陈锦石表示,中南建设在“十三五”取得了较快的发展,但“十四五”应该是更好的发展。相信新的团队,新的规划,新的战略,新的思想,“十四五”要比“十三五”做的更好。

陈锦石很放心把工作交给了身旁的女儿:“年轻人一批一批开始涌现,我带领的一帮老人会逐步逐步退下。这次首先把总裁交给陈昱含,通过在公司13年的经验,她已经成熟了。”

不仅如此,“在十四五末,我们有针对性的把整个公司掌控权交给她,所以请投资者更有信心,对年轻人更看好。陈锦石感慨道,“我们也老了”。

中南建设在陈锦石的带领下完成了做大的目标,陈昱含接棒以后,公司从做大到做强成为了共识。

“公司抓住了前面很好的时机,规模站在高位上。”陈昱含认为,未来中南的好故事也是从黑马到白马的奋斗史。

陈昱含的计划主要有四点:首先,在规模与经营之间找到平衡;其次,卓越经营打造成中南的优势竞争的标签;第三,提升永续经营能力;第四,强化人才、职业经理人。

在陈昱含的介绍中,中南建设以稳增长、出利润和优报表3个方面总结了2020年。换而言之,目前这个阶段,对公司最重要的是利润,其次是报表,最后才是增长。

对于中南建设而言,要思考怎么把白马这个建立好,围绕着在合理增速下,怎么去进行经营质量和增速之间的发展平衡。

2021年,中南建设理想销售去化率约为70%以上,预计销售规模能达到2500亿左右,同比增幅10%左右,权益占比大约在65%左右。从投资角度来看,以三倍的获地比为目标,全口径拿地货值2700亿以上。

值得注意的是,陈昱含在会上首次提到了5000亿的目标,不过她强调:“不是冲5000亿,而是或早或晚会到五千亿。未来的合理增速上,还是设置10%左右的复合增速。”

据观点地产新媒体估算,倘若以理想中的10%增速测算,中南建设将在8年后达成5000亿目标。

陈昱含用“越过山丘”比喻中南建设从做大转向做强的过程,企业的每一个阶段都有不同的山丘,在越过山丘之后,一定是另一座山丘。

来源:观点地产网

原标题:从黑马到白马 陈昱含的中南故事

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