上海漕河泾——不断转型升级的园区

上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升，一季度报告显示，上海园区整体租金水平为人民币3.80元每平方米每天，环比上升1.0%；张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色，分别上涨1.2%、1.1%和2.0%。预计2021至2025年期间上海将有约571万平方米产业园区办公面积入市，其中漕河泾将新增103万平方米占总量18%，仅次于张江。

随着新增入市面积增长也带来就业机会的增长，数据显示，漕河泾官方就业人数约有25万，按照未来新增办公面积测算，未来5年新增容纳就业机会达近10万个。

上海园区发展 漕河泾排名中型园区榜首

其中值得重点关注的漕河泾园区，是上海最早的国家级高新技术产业开发区，上世纪80年代从微电子起步，历经数次转型。

作为漕河泾开发区的重点项目，现代服务业集聚区吸引了腾讯、默沙东、爱默生、标致雪铁龙、美光半导体、今日头条等行业龙头总部项目入驻，集聚不少上下游企业以及供应链落户同一区域。

在国家自主创新示范区“一区22园”中，漕河泾开发区是上海最早的国家级高新技术产业开发区。从微电子起步，这家成立于上世纪80年代的产业园区历经数次转型，创新始终是其发展的内核。2020年，漕河泾发开区实现营业收入4450亿元，同比增长6.2%。

2020年上海开发区综合评价中，漕河泾开发区综合发展指数名列中型园区榜首。其在4个分项指数中，营商环境指数排名第一；在9项专业评价指数中，持续发展指数和产业发展指数排名第一。

现代服务业集聚区的产业聚集度从其租户组合中即可窥见一斑。软件与互联网、高端制造、电子信息和医疗健康四大主导产业合计占据了租赁总面积和注册公司数的一半以上。 

在市场化导向下，漕河泾构建了一整套针对创新企业的服务体系，通过设立漕河泾科技创新中心，引入覆盖企业全生命周期的“接力式”双创服务体系。开发区内550家高新技术企业、2000多家中小科技型企业都曾通过园区平台享受到了政策申报、人事服务、知识产权等领域的各级政策红利。

从“电”到“数”，漕河泾迈向数字经济示范区

目前，上海临港下属的漕河泾开发区已经在数字经济领域，如集成电路、人工智能、云计算、大数据、互联网相关服务业都集聚了大量头部企业，并与其它产业深度融合，成为目前上海最具规模的数字经济高地、“五型”经济集聚地。

提振总部经济，夯实产业链条——从传统的微电子到集成电路、人工智能等先导产业，漕河泾通过引导大数据、云计算、人工智能等融合性数字产业协同发展，集聚了腾讯、微软、商汤、字节跳动等一批世界500强企业和独角兽企业，形成了上游算法与下游应用双向支撑的产业生态。

通过多措并举，破解企业融资难题，漕河泾举办了11场股权融资对接活动，投贷联动新增4家服务入股企业，通过融资平台制定一系列贴息补助、降低放贷利率等破题措施。

同时，在市场化的引导下，漕河泾构建了一套专门针对创新企业的服务体系，通过建设漕河泾科技创新中心，引入覆盖企业全生命周期的“接力式”双创服务体系。漕河泾开发区内550家高新技术企业、2000多家中小科技型企业都曾通过园区平台享受到了政策申报、人事服务、知识产权案等领域的各级政策红利。

另外，漕河泾园区内如科技绿洲、地标综合体漕河泾中心，以及城市更新的典型项目英业达国际商务广场等，都将用来全力打造“漕河泾数字芯园”。而在距离徐汇滨江不远处，漕河泾与徐汇正在合力共建115万平方米的北杨人工智能小镇。

全球顶尖技术下，创造有温度的园区模式

从全球科技园区发展来看，科创园区集中在90年代爆发式发展，由于科创园区占地面积大，且为新型发展区域，大体选址位置是靠近城市或者新型区域，城市配套功能相对不完善。

在国内，曾有多地提案《聚焦园区公共配套设施》改进园区配套，该地园区调查显示，40%的员工每天要从市区往返40公里上下班，其中还有70%和85%人认为乘坐公共交通和购物很不方便。

园区一般地处城市边缘，规划都是先产业后配套模式，忽视人们对园区的生活需求。通常只存在服务设施规模小、档次低、设施不完善的现象，导致园区居住、公共服务设施等严重不足，难以留住人才，无法满足长期发展需要。

在上海，很多园区同样也是产业先行，人口导入，生活配套滞后。如生命蓝湾和湾区生物医药港位于远郊，距离市中心较远，通勤是制约人口导入的最大阻碍。其次，高品质的基础教育、高质量的医疗保障和高标准的购物中心等这些生活配套仍在完善中。

统计数据来看，大多数园区服务业为主超过一半以上，而电子、软件、IT、互联网等，也催生了一批高收入阶层。在一段时间里，园区居住及消费需求一直是外溢，造就产跟城发展的不均衡。

同样，在80年代开始规划建设的漕河泾科技园，虽然紧邻中环、属于城市中心区域，但也需要完善与产业和消费能力匹配的环境，园区发展越成熟，对配套服务的颗粒度就要求越高。在科技园里，急需一座新的商业生活中心！

2021年9月，印力集团与漕河泾开发区总公司签署协议，为漕河泾开发区核心商业项目提供全方位管理服务，并以“漕河泾印象城”命名项目。

该购物中心位于漕宝路虹梅路，轨交12号线虹梅路站上盖，商业面积5.6万平方米，是漕河泾开发区最大的高端综合体——漕河泾中心的重要组成部分，承担着重要的商业创新及服务功能。

核心：如何激活年轻人购买力 

漕河泾开发区是国家高新技术产业开发区，至今已经开发了37年，完成了从电到数的升级，通过微电子到大数据、人工智能转变，软件与互联网产业也逐步扩大，目前以租赁面积为计算口径占比达到29%，其它高端制造占比14%，电子信息占比11%，医疗健康占比7%。随着园区基础硬件及配套服务同步完成升级建设，产业的升级也带来了大量年轻人才聚集。

与此同时，印力发现在漕河泾区域内超过40%的消费人群是25-35岁的年轻人，具有高学历及中高收入水平，是园区的主力消费人群，他们也更热衷尝鲜潮新科技。

如何抓住这些年轻人的需求，是印力首要考虑的问题。

印力在南翔印象城MEGA打造的屋顶跑道、室内雨林，已经成为年轻人打卡社交场地。对于年轻人来说，社交空间，艺术和网红元素都不可少。漕河泾印象城将美食集市&公区改造做成夜市与阳光沙滩主题，在区域内首创了MOJITOWN、深街酒巷等多个沉浸式主题空间。日式的深夜食堂，从门头到灯光、布景，完全沉浸式体验，可以让你远抛工作时的烦恼。印力上海打造的自创开放式美食聚集地MOJITOWN、，拉丁美洲主题风格区域引入了众多特色的美食。

另外为了吸引更多年轻消费者，项目引入了众多首店。据悉，漕河泾印象城区域首店比例突破80%，更不乏全国首店、华东首店、区域首店、最新概念店及上海旗舰店。来自日本岡山的琥家全国首家酒馆概念店；网红咖啡M Stand在此开启全国首家超100平方米的全新轻食模式门店；此外，漕河泾印象城还引入了Lavazza、Taco Bell、Baker&Spice、一绪寿喜烧、乐乐茶、Manner Coffee、精酿啤酒馆Boxing Cat拳击猫等网红餐饮品牌。

同时，为满足园区白领与附近居民家庭的个性化需求，漕河泾印象城引入了打造创新社交空间的星聚会KTV、一站式健身WILL’S全新概念店、全球婴幼儿早教中心品牌金宝贝等为区域客群量身定制的配套服务业态。

创新：“产商共创”在商业场景中融入产业

据悉，随着漕河泾印象城即将开业，还将有AI场景、5G体验、生活社群、智慧新零售等新概念、新玩法，其中不少创新技术就来自园区内企业。

据介绍，面对消费者，印象城首先从到达入手，除了地铁无缝接驳，还将提供基于LBS技术新型智慧停车系统。在逛商场的过程中，科技也让商业变得更加有趣好玩。漕河泾印象城还引入了飞利浦独家打造的互动屏，实现“人屏互动”的完美跨界融合。

在支付及金融体系上，漕河泾印象城还将专门推出了商场云POS聚合采集，项目还为商户构建了漕河泾联名卡体系。以漕河泾办公生态体系和印力城市级会员体系为孵化器，提供以聚合支付为基础、会员权益和营销手段为核心的购物中心商业链接解决方案和金融云服务。

漕河泾印象城更以一系列定制化的业态，结合“艺术、跨界、文化”等元素，呈现全新的社交生活空间和科技潮流体验。例如，项目吸引了以数据打造智慧供应链的精品超市T11。除此之外，威马汽车、华为、小米之家智能家居体验馆也被漕河泾印象城吸引。智慧科技产业与智慧科技商业相结合，为区域带来全新生活感受。

思考：“产、商、住”平衡，赋能商业发展

科技园在全球上一直是引领时代的产物，从世界首个高科技产业园区——美国“硅谷”开始，到日本的筑波科学城、德国慕尼黑科学园，高科技产业园区产业发展加速器。

行业分析认为，高科技行业的快速发展将带动薪资的上涨，也能够支撑该地区板块的商品房价格。不管是硅谷还是张江，其发展经历都表明园区企业的快速发展能够迅速带动房价上涨，同时房价上涨能够提高个人或家庭的整体财富，财富效应能够进一步刺激周边消费，并带动周边商业地产繁荣发展。

首先是在地理上，通过地铁上盖的TOD模式，将商业和地铁出行进行打通，从交通上给商业汇聚流量入口。在空间上，以漕河泾印象城为中心点，1-3公里为半径，逐步辐射到办公园区，还有周边有古美，康健，田林成熟社区，这些产业人才以此为工作生活半径，漕河泾从而成为区域中心。

今年5月即将开业的漕河泾印象城，其集通勤、消费与休闲功能为一体，承载着漕河泾区域重要的商业创新及服务功能。其租户以新消费、新体验、新科技为主，漕河泾印象城通过分析园区内众多程序员性格特点和工作性质之后，打造了大量零售集成店。依托漕河泾印象城这个购物娱乐体验基地，商业可以吸引更多的优质人才入驻，产业创新赋能商业创新发展。

商业未来趋势：需求愈细分 边界愈模糊

数据显示，对于很多一二线城市而言，随着核心商圈开发的饱和，购物中心进入的商圈不断从内向外多极化发展，甚至项目自身就形成一个商圈，近5年区域核心商圈占比达到51%，超过3成的购物中心进入到非核心商圈，甚至生活半径5公里以内都有一个购物中心。

原来漕河泾板块溢出的消费购买力，一般流向附近港汇恒隆、美罗城、日月光等。而随着漕河泾板块自身商业发展，漕河泾印象城带来的便利、时尚、社交等属性，板块消费习惯逐步回归，其周边住宅物业升值潜力也同步提升。

在上海这种一线城市，多商圈及城市副中心并存，商业创新和竞争迭代非常激烈，消费人群的细分与多变，导致购物中心未来也将会出现更垂直化的发展。

而漕河泾印象城也是融合了各类消费人群需求，漕河泾开发区现代服务业园区及科技绿洲，工作日拥有稳定的白领办公客群。漕河泾印象城地处12号线虹梅路地铁站，周边有古美，康健，田林成熟社区，工作日晚间及周末节假日都有就近消费需求的优质社区客群。

在新消费下，人们多元化和个性化的需求变化，电商、同行竞争，新技术的推广应用，都让商业运营更加复杂，倒逼运营者创新来吸引消费者，并“增大顾客价值”。

产业模式越融合 商业模式边界变得越模糊

商业购物中心发展，无非是围绕“人、货、场”三大核心，它不像互联网科技短时间革命性技术升级，商业更多是在细节上，是让人在购物中感受到体验。比如，社交需求，展示需求，打卡需求，心理认同需求等。与商业引入写字楼一样，展示中心、社交中心逐步进入购物中心，购物中心的商业模式边界变得模糊，越来越多的商业项目将融合产业模式。

一个体量足够大的商业中心，有娱乐业态、有卖场、文化体育IP等多种业态，甚至也允许有创新场景，场景内容能把人流带起来，购物中心就有收入，正是有了场景管理的概念，未来购物中心的收入一定是多元化，租金的占收入比例也会减少。

漕河泾印象城既是一个通勤中心，又是一个体验中心，更是一个社交中心，最后才是一个购物中心。购物中心的商业模式边界变得模糊，购物需求越来越只是其它体验需求的副产品。同时，印力也将园区互联网技术，LBS定位、支付技术引入商业，既是对园区产业技术场景应用，也是跟现在目标人群需求使用习惯息息相关，因为对于90后、95后为主为园区消费主力来说，这些“所见所得”信息技术应用就是应该“触手可及”。

据了解，印力在上海区域已经有成熟产品线的落地布局，南翔印象城MEGA，松江印象城等，但是印力不完全是复制产品线，随着漕河泾印象城5月28日即将开业，印力将印象城开进科技园。从传统商业引导式消费，到与科技园协同参与打造，印力在上海又一次创新尝试，印力也必须在创新和细节上多下功夫。