在对金融、土地及楼市调控持续收紧，房企受到各方面严格管控的当下，重仓楼市行情向下的京津冀房企，能稳住身位健康发展实属不易。

4月27日晚，河北房企荣盛发展(002146,SZ)对外发布的2020年财报显示，公司在大局势变化下，从财务状况、土储布局等方面展现出良好的抗风险能力。

根据财报，过去一年，荣盛发展营收同比微长0.85%，约715.11亿元；净利润同比减少-17.75%，为75.02亿元；扣非净利润同比减少-17.12%，为74.94亿元。其中房地产业务营收同比减少2.1%，为620.75亿元，毛利率为同比下降0.92个百分点，为28.66%。

荣盛发展未在年报中披露净利润下降的原因。但从这两年行业整体情况来看，主要是受高地价项目进入结算期、限价、营销成本增加及去年疫情影响叠加所致。

不过，与收益整体下行的行业行情相比，荣身发展毛利率仍然保持在行业领先水平。头部房企万科去年毛利率也下降至22.6%。

作为河北的一家多元化房企，荣盛发展的业务早已由房地产拓展至康旅、产业园和金融和物业等方面，且各业务之间已形成协同发展之势。

从房地产板块来看，去年这家公司如约完成销售目标，同比增长10.18%，达到1270.97亿元；合同面积同比增长6.96%，达到1174.45万平方米。其中京津冀依然是重要的销售来源。

去年，荣盛发展花了281.61亿元，先后在京津冀、长三角、中西部区域的29个城市买了65宗地，规划建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的52.70%。至年底，该公司土储建筑面积达到3835.98万平方米，可以满足2-3年的开发需要。

而在总土储中，环京土储最多，面积为1502.9平方米，比重依然达到39.69%。此外，华东比重也进一步增加至15.54% ，对应的土储面积约589平方米方米；华南则相对较少，比重仅为4.46%。

近几年，荣盛发展正在逐步实现全国化布局，将业务范围扩张到长三角、中西部、华南等区域，区域均衡发展正在逐步显现。

在华东，去年，荣盛发展江苏公司销售额第一次破百亿，苏浙两省营收增幅也超过30%。

今年初，荣盛发展动刀组织架构，开始强调大力拓展华南决心，设立了“大湾区特区”，将粤东公司、广州公司归入其中，任命联席总裁庄青峰负责“大湾区特区”，任命叶青春为华南公司副总裁兼粤东公司总经理，负责粤东公司全面经营管理，任命刘安为华南公司副总裁兼广州公司总经理，负责广州公司全面经营管理。

受限于环境限制，不断平衡项目区域布局，是河北房企必须要做的选择。今年，荣盛发展计划新获取建筑面积约 1122.23 万平米，其中环京外区域将成为投资重点。

受益于销售回款和融资，荣盛发展现金流状况得到一定改善，公司经营活动产生的现金流量净额 13.67 亿元，这是自2017年至今持续第四年为正。

不过，为遏制房地产金融化趋势，去年央行会同住建部出台了针对房地产开发企业财务监管的指导意见，在 12 家房企开展“三线四档两观察”的资金监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。而按照“三线四档两观察”新规，荣盛财务状况还需进一步优化及改善。

财报显示，至年底，荣盛发展资产负债率82.07%，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为1.23，较期初增长0.36；净负债率80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。

这意味着，荣盛发展2020年仅有一项指标“踩线”，在融资端“由橙转黄”，即负债年增速不得超过10%。

因此，荣盛发展计划今年新增融资544.90亿元，同时以项目开发贷款融资为主，提高公司债券、美元债、中期票据、资产证券化、超短期融资券、定向债务融资工具及其他新型融资方式规模，拓宽合作渠道，优化融资结构，融通银企关系，提高融资效率、降低融资成本，确保公司的资金需要。

今年，荣盛公布第六个五年规划，在业务布局上提出“一主三柱多支撑”产业转型思路，以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其它相关产业为辅助支撑。

据财报，其康旅板块全年实现营业额57.29亿元，收入额32.28亿元；产业园板块实现营业收入53.39亿元，净利润7.25亿元。

在康旅板块，荣盛发展依托旅游地产开发，目前“6+N”区域布局初具规模，大北京、大上海实现多项目布局，并实现项目海外落子。当前，荣盛康旅共建设或运营35个康旅国际度假区，18家五星级标准度假酒店，16家荣逸酒店，5个特色小镇，3个滑雪场。在产业新城方面，荣盛产业新城立足京津冀，在全国多处重点地区实现园区项目落位，当前布局十余座产业新城，委托面积超过四百平方公里，资产规模和营业收入稳步提升。

值得注意的是，荣盛发展旗下的物业平台荣万家去年已经成功登陆资本市场。2020年营收同比增长41%至18.07亿元；净利润同比增长133%至2.64亿元；毛利率28.10%，同比增长9.9个百分点，体现出了不错的发展势头，随着后续更多签约面积转为在管面积，荣万家的收入和利润规模有望更进一步。

从规模上看，荣盛发展物业年度在管面积约5970万平方米，合约建筑面积约9020万平方米，其中外部拓展面积3617.74万平方米，完成计划的180.89%。

其他产业方面，荣盛发展充分捕捉行业信息，逐步搭建差异化、多层次金融业务架构，通过设立、参股、收购等多种方式，逐步完善地产基金、产业基金、民营银行、投资平台等金融领域的投资布局。

荣盛设计公司紧跟市场形势，2020上半年完成产值2.51亿元，实现营业收入1.30亿元，超额完成半年度计划，并完成了风景园林资质乙级升甲工作。另外，荣盛发展互联网公司搭建了以客户端为主的网络神经体系，为传统产业的升级和科技化转型注入网络化基因提供有力保障。

另外在辅助业务金融发展方面，截至2020年底，振兴银行资产规模达271.18亿元；中冀投资布局23个上市公司定增项目。

降速求稳已经成为当下行业发展主旋律。对于今年计划，荣盛发展也在财报中表示，将坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2021年度计划签约金额约1300亿元，计划实现销售回款1050亿元。