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火热的重庆集中拍地,高溢价标签下房企“漏夜”抢地

楼面价破万、溢价率高,成为此次重庆土地集中出让首日的主基调

“今天的土拍已经杀红了眼,过去看都不看的地,现在成了大家眼中的肉。”

4月28日,广州之后重庆也迎来土地“两集中”后第一次集中拍卖。拍卖分为两日六场,每日从早上9点半开始,直至晚上7点开始最后一场。

走进重庆公共资源交易中心二楼,拍卖大厅外人头攒动。据不完全统计,这场土拍在开拍前意向参拍的开发商至少有54家,热门土地最多的有38家开发商有意向,最低的一宗也有15家开发商意向。

这份名单虽与每宗土地实际参拍房企有所出入,但足以从侧面反映这次集中出让的热度。

有重庆本地市场人士在朋友圈表示,深夜路过重庆一栋开发商云集的写字楼,10点依然灯火通明。

显然,开发商们早已摩拳擦掌,为这场土地资源争夺做准备,上面的这句话,已经大概概括了今天重庆土拍的状况。

楼面价破万、溢价率高,成为此次重庆土地集中出让首日的主基调。

周边项目封盘、劝退购房者、暂停认筹等消息频频传出,皆因此次土拍许多地块的成交楼面价已经达到周边在售项目售价。

值得注意的是,此次土拍平均楼面价为6347元/平方米,如果没有任何溢价,未来平均售价至少达到1.5万元/平方米,而目前重庆在售项目均价为1.37万元/平方米。

但这并未阻挡开发商的热情,从早上出让的6宗地块,除了一宗条件较为苛刻的地块底价成交,其余溢价率均在50%左右。

有市场分析指出,高溢价的原因,一方面是开发商对重庆市场看好,加上本次土拍容积率不算太高,平均为1.66,最高才为2.78,刚改为主流,而早上哄抢的地块,容积率均低于1.5。

另一方面,开发商们面对土储不足的局面。据市场数据,龙湖12个月住宅成交量已经超过土地储备量,手中土储不够一年时间周转,在第一场集中出让中抢到的资源,今年便可销售,接下来的只能等到明年。

种种因素,造成重庆第一次土地集中出让热度颇高,甚至一举冲上微博本地热搜。

高溢价标签

早上供应的6宗两江新区地块中,中铁建、中交、佳源、融创高溢价抢下其中5宗地。

其中,中铁建以29.4亿元拿下空港西区323亩地,溢价率54.4%;中交以22亿元拿下空港250.97亩地,溢价率43.7%;中交以总价26亿元拿下两江新区悦来组团Q分区Q02-1、Q04-1、Q08-1、Q09-1地块,溢价率55.4%;佳源以22.4亿元拿下空港258.06亩地,溢价率48.3%,融创以总价26.6亿元竞得两江新区两路组团C标准分区C17-1、C19-1、C16-4地块,溢价率61.6%。

6宗土地,5宗高溢价,定下了重庆土地集中出让首日基调。低容积率的地块成为开发商争夺的目标,在上述地块中,容积率分别为1.42、1.36、1.3、1.26、1.5。

早上唯一一宗底价成交的地块,是康田以总价20.79亿元获得的两江新区两路组团C标准分区C112-1、C116-1、C117-1、C118-1地块,容积率为2.78。该地块也是本次土地出让中容积率最高地块。

据业内人士指出,该土地竞得企业将进行8万平方米写字楼无偿移交,再配建1.5万方住宅成本价给政府。较为苛刻的条件,才造成了底价成交。

若以40%溢价率划线,今日重庆土地集中出让的23宗地块仅有7宗土地低于这一溢价。以50%溢价率划线,仅有10宗土地低于这个溢价。

但在2020年全年,重庆土拍中溢价最高的是佳兆业竞得的沙坪坝西永组团地块,溢价率为49.06%。全年排名前十的,仅有三宗土地溢价超40%。

有趣的是,今天溢价最高的地块也是出自西永组团,而且足足1倍有余——即招商蛇口以总价32.5亿元拿下的西永279.83亩地,溢价率130%。

该地块为沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地块,用途为二类居住用地、商业用地、商务用地,土地面积18.66万平方米,容积率1.67,起始总价14.13亿元。

下午及晚上的行情也是高溢价在唱主基调,只不过企业换了面孔——长城、龙湖、金科、华宇、新希望、佳兆业、美的、花样年、旭辉等,溢价率大部分保持在50%至70%左右。

具体为下午第二场10宗地块中,除了龙湖以40.79%和53.68%溢价率竞得两宗,长城52.01%、金科+华宇+新希望71.24%、绿地28.4%、招商130%、海伦堡+融创36.7%、融创18.7%、佳兆业55.97%、龙湖+颐天康养0%,各竞得一宗土地。

晚上第三场的8宗地块中,美的+金科71.75%、花样年56.48%、融创+大发61.98%、佳兆业71.43%、融创+象屿64.18%、旭辉57.12%、海成29.72%分别各竞得一宗土地,另有一宗底价成交。

火热程度可见一斑,据现场人士表示,不少开发商投拓人员站在土拍大厅外,眉头紧皱,不停地给财务总监打电话。

值得一提的是,花样年在晚上以10.3亿元,溢价56.48%竞得高新区西永组团地块后,其主要负责投拓的人士不禁感叹,“太不容易了”,“冷静一下”。

融创、龙湖跑步入场

按照投行们的普遍预期,土地集中分批出让,有利于避免过度竞争,并且企业同时针对多地块缴纳保证金存在周转压力,单地参拍房企数量会可能下降。

但重庆土地首日便出现高溢价,究其原因很大可能是企业在重庆面临土储不足,无米下锅的局面。

据机构数据统计,截至2020年底,重庆销售排名前十房企几乎都土储告急,住宅去化普遍在2年左右,储备最多200万平方米,有四家甚至不足100万平方米。

其中,龙湖12个月住宅成交量已经超过土地储备量,手中土储不够一年周转。

据观点地产新媒体了解,在龙湖披露的年报数据中,截至2020年末,重庆已完工仍未出售的项目有嘉天下、春江天境、千山新屿、九里晴川、舜山府、光年、景粼玖序、长滩原麓、两江新宸等9个项目,建筑面积合共79.8万平方米。

与之对比的是,龙湖2020年于重庆销售额264.11亿元,签约面积209万平方米;2019年销售额亦有287.19亿元,签约面积219万平方米。

本次重庆土地出让,龙湖一口气拿下3宗地块,分别为大渡口区大渡口组团H分区H05-1-3、H05-1-2、H05-1-4、H08-1-1、H08-1-2、H08-1-3地块、大渡口区大渡口组团H分区H05-1-1、H04-1-3、H04-1-1、H04-1-6、H10-1、H11-1地块以及北碚区蔡家组团L标准分区L15-1/07、L04-3/04、L05-1/06、L16-1/07、L19-4/05地块。

其中,前两宗地块规划建筑面积分别为41.04万平方米、44.55万平方米,合计超85万平方米。据市场人士表示,两宗地一块拿下,今年龙湖的货量就不用愁了,对300亿元任务有很大支撑。

值得一提的是,两宗地均规划为二类居住用地、商业用地、商务用地,地块要求配套建设8.62万平方米的商业,商住比分别为1.9:8.1、2:8,地块亦有商业自持要求,商业须在规定时间内建成开业,即对企业商业打造能力有要求。而该地块也仅有龙湖、新城、华润、华宇4家报名。

不过,并非参拍企业少竞争就小,龙湖抢下这两宗地块亦达到了40.79%及53.68%的溢价率。

龙湖之外,本次土地集中出让最大赢家是融创,即便截至2020年末在重庆已经拥有3578.61万平方米可售建筑面积的充足储备。

据了解,融创今日竞得5宗用地,2宗独自参拍,剩余3宗分别与海伦堡、大发、象屿组成联合体。

具体为,早上以26.6亿元、61.57%溢价率竞得两江新区两路组团地块,下午以22亿元、18.7%溢价率竞得北碚区蔡家组团地块,以及与海伦堡组成联合体以7亿元、36.7%溢价率竞得沙坪坝区沙坪坝组团地块,晚上与大发组成联合体以4.9亿元、61.98%溢价率竞得高新区西永组团地块,与象屿组成联合体以15.4亿元、64.18%溢价率竞得高新区西永组团地块。

来源:观点地产网

最新更新时间:04/29 20:26

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