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三度上市失败后,安徽小房企三巽又要闯关了

对三巽这类小房企而言,打通资本市场融资渠道具有急迫性。

图片来源:视觉中国

文 | 实习记者 牛钰

三度折戟IPO的安徽房企三巽集团近日再次向香港交易所提交了招股书。

4月30日,三巽再次递表。在最新的招股书中看,三巽集团控股股东钱堃及妻子安娟、钱冰(钱堃之父)合计持股占比高达95%。这意味着,三巽集团是一家不折不扣的家族式企业。

据招股书显示,截至2021年2月28日,三巽的土地储备为440万平方米,其中约370万平方米位于安徽省内,占比高达83.4%,对安徽省内市场具有极高依赖度。三巽的开发项目有45个,分布在12个城市。其中35个项目位于安徽省、九个位于江苏省及一个位于山东省。

在销售规模方面,据克而瑞数据显示,三巽集团2020年全口径销售金额为102.3亿元,排名全国房企第173位,这是一家典型的区域性小房企。

从收入结构来看,三巽过去几年确实严重依赖安徽省的物业销售。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度,安徽省内的收入分别为7.24亿元、31.087亿元及35.63亿元,分别占同年收入100.0%、100.0%及约90.3%。

过去几年,三巽集团的利润增长幅度也明显小于营收增长幅度。2018年、2019年及2020年,三巽集团的收入分别为7.23亿元、31.08亿元及39.46亿元。同期毛利为2.06亿元、9.78亿元及10.64亿元,归属股东净利润5762万元、4.42亿元及3.67亿元。2020年相比2019年在营收增长的情况下,净利润却出现了下滑。

从毛利率来看,2020年比2019年下跌4.5个百分点,比2018年下跌1.6个百分点。波动的主要原因为不同物业项目的毛利因物业的售价、建筑及劳工成本及土地使用权成本变化。

从其2020年财务状况来看,截至2020年12月31日,三巽集团的总负债约143.42亿元,资产负债率135.9%。此前,三巽的资产负债率由2018年12月31日的140.5%上升至2019年12月31日的204.0%,主要是由于借款总额因增加土地收购及物业开发的融资需要而有所增加。

从招股书可以看出,三巽集团的资金来源基本依靠外部融资,这意味着融资成本会更高。

三巽集团是一家集房地产开发、施工建设、商业运营管理、物业管理于一体的城市建设综合发展企业集团,在皖系民营房地产企业中,以2019年营业收入计排名第三。

2004年,创始人钱堃及其妻子安娟,正式成立安徽三巽投资,开始从事房地产业务。

在早期发展阶段,三巽主要专注于城市化率相对较低的三四线城市及其周边城市的物业市场,后拓展至二线城市的物业市场。

2018年,三巽将总部搬迁至上海,并开启全国化发展道路以期抵抗企业区域化布局的风险,同时将开发业务由安徽拓展至山东、江苏两省。

2019年10月17日,三巽首次向港交所递交招股书,开始走上了漫漫上市之路。

按照相关规定,自申请日期起六个月内未获批准、被发回、被拒或已自行撤回的IPO申请,均代表没有获得进展。这种情况下,就会被列入“失效”状态。

在三巽首度递交招股书六个月后,2020年4月17日其招股书在港交所官网标记为失效。很快,三巽集团再度递交招股书,但这份招股书同样在六个月后失效。

经历两次招股书失效的三巽立即于2020年10月27日失效当日三度递表,但是6个月以后的2021年4月27日,第三次招股书再次失效。

对于像三巽这类中小房企而言,面临着“三道红线”政策压顶,房企融资渠道持续收紧,打通上市融资渠道是其拓展融资的不多选择,而港股就成了首选。

2020年,共有7家内地房企成功赴港IPO,分别是汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股以及大唐集团。同期一起排队的三巽控股、中国文旅,均于本月失效后又再次提交招股书。

小房企上市之路艰难是普遍的。据CRIC数据显示,截至2021年3月底,在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企还有多家,分别为三巽控股、奥山控股、万创国际、鹏润控股、实地地产、天泰控股、新星宇控股等。

除了三巽外,这几家小房企都还未更新招股书。

此次三巽再闯IPO,在招股书里也声明未触碰任何一道“红线”,截至2020年12月31日,其净资产负债比率为净现金状况,现金短债比为2.1,扣除预收款后的资产负债率为79.4%。而2020年5月末,其扣除预收款后的资产负债率为84%,略微越过80%的标准。

三巽也明确提出疫情并未对其经营产生重大影响,但确实导致了2021年延迟销售及现金收入以及强化卫生措施有关的额外开支。

此次招股书提交前,集团下属公司还产生了一系列人事变动。据天眼查显示,4月27日起,钱堃不再担任三巽(安徽)企业管理有限公司的法定代表人及董事长,安娟也不再担任亳州三巽公馆置业有限公司的法定代表人及董事长,以上职位均变更为王子忠。

这是继今年初原三巽集团总裁王龙离职创业后,安娟再度出任集团总裁后的又一次重要人事变动。

对于已四度递交招股书的小房企三巽集团而言,打通资本市场融资通道确实具有急迫性,但这次能否顺利上市仍存在变数。

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