文 | 奇鲸

深圳以两盘入市、一盘备案的成绩匆匆结束4月。而在经过小长假洗礼的5月，根据深圳中原研究中心统计，潜在计划入市项目多达17盘，其中就包含赶上4月末班车拿下预售证的星河盛境府。

除了既定要入市的星河盛境，剩下的16个项目里包含有住宅13个，公寓3个。

除了主打住宅，这些待入的项目主要集中在东部的龙岗和坪山，户型主要分布在62-116平方米之间，对于刚需上车族非常友好。

而对于换房改善或者有豪宅需求的群体来看，南山和福田亦有新品可选，临海的半山臻境和中心区的天健天骄北庐大户型，可满足多种需求。

此外，还有热门的后起之秀宝安和龙华新盘可供选择，从这些来看，如果新房供应能跟上预测情况，那么刚需族和换房族将在5月展开一轮实力的较量。

刚需怎么选？换房改善怎么挑？这些都需要在了解各个新盘的优劣势之后，再来确定是否要下手。

福田VS南山：选现房还是海景？

首先来看改善的大户型。在5月代入的名单里，拥有大户型的只有福田的天健天骄北庐和赤湾的半山臻境。

先看福田，作为深圳的政治文化中心区，不论是整体地铁的密集程度、名校的分布、医疗水平以及商圈的数量，福田区的配置可谓优越。

天健天骄北庐位于福田的景田片区，早在去年11月，该项目的C、E座两栋就已备案入市，均价约11.4万元/平方米，销售面积为58-211平方米5个户型段的207套房源。

而当时项目入市撞档了大热的润玺一期，即便如此，天健天骄北庐也吸引了近1300人认筹，开盘仅用3小时40分，就拿下了日光的成绩。在选房现场，主持人称明年（2021年）还会推出大户型现房。

而根据媒体消息，此次待入市的是A、B、E座住宅，建面约在158-321平方米之间，最大的顶层复式面积约427平方米。

如此大户型而且还是现房，按照去年的备案价起算，至少要1800万元起步。

除了现房的优势外，项目在香蜜湖片区旁，临近2号线、9号线交汇的景田站，能直达南山、罗湖，交通非常方便；

项目周边多为住宅区，比较安静；3公里内拥有莲花山公园、香蜜湖公园、梅林山公园等休闲去处，也有北大医院、深圳市儿童医院等医疗配套，还能享受少年宫、图书馆等众多公共文体设施。

不过天骄天骄北庐周边也缺乏集中商业，虽然自带1万平方米的商业，能满足日常生活消费，但缺乏更丰富的商业种类。

此外，天健天骄虽说在香蜜湖片区旁，也配建了荔园外国语小学，但初中被划分在福田科技中学，学位一般。而且更为显眼的是，在紧挨景田西路的一侧，短短200米内就有两个加油站。

总的来说，作为除了海德园以外备受瞩目的福田豪宅盘，天健天骄北庐整体而言，位置还算优越。

相较于已经是现房的状态，位于南山赤湾的半山臻境目前还在建设中。

项目吹风价在10万元/平方米上下，可售房源共609套，建面在115-180平方米之间，户型设计方正，使用率较高。

半山臻境靠山观海，由于处在半山腰，距离地铁站的直线距离近，实际步行需要20分钟才能到达地铁站。

此外项目与山语海毗邻，周边还有港湾生活、前海丹华、山海逸居等品质住宅小区，居住功能明显，但商业较为匮乏。

不过赤湾地铁站上盖正在建设商业综合体，建成后能改善周边商业氛围。

项目周边还有月亮湾小学和南山区第二外国语学校（集团）赤湾学校，在加上项目自带的12班幼儿园，未来可实现一站式入市入学。

目前周边都处于建设状态，一些市政配套还在完善中。总体来看，海景房的亮点或许能吸引不少置业者。

刚需上车：选东部还是西部？

再开看看刚需客的需求，首先看热门的宝安。

宝安此次有兴围华府和万科都会四季花园两个项目潜在入市。其中兴围华府位于宝安福永街道兴围中路旁。

作为在第一季度就被纳进待入市名单里中的住宅，兴围华府依旧没动静。追溯起来，早在2019年该项目就已建成，但不知为何迟迟没有推进入市，目前已是准现房的状态。

从交通上看，项目周边只有地铁1号线正在运营，且距离1号线的后瑞站直线大约1.1公里，如果要搭乘地铁可能需要步行十几分钟，由此未来通勤将会耗费不少时间。

不过除了1号线，12号线在建的黄田站距离项目仅600米，建成后将会缩短部分通勤时间。

除了交通问题，兴围华府四周多是城中村和工业区，街道面貌有待改善，而且又靠近机场，居住环境较为嘈杂，周边几乎没有集中商业。

不过值得注意的，兴围华府主推的面积段为63-93平方米的小户型，这也就意味着总价起步较低，此外房屋户型的使用率高，或许会吸引不少想在西部安家的刚需置业者。

相较于兴围华府，坐落在尖岗山别墅区的万科都会四季花园。

项目位于尖岗山大道和卧龙四路的交汇处，周边有中海九号公馆、曦谷花园以及越秀和樾府。

万科都会四季花园所使用的宗地是一块限价地，规定建成后，普通商品住房销售均价不得高于8.33万元/平方米。

从居住环境上看，项目北面为尖岗山和铁钢水库，周边均是住宅和山水，景观和生态环境都非常不错。

不过，周边不便的是没有地铁，目前需等到12号线建成运营，情况才能有所改善。

商业配套方面，除了和樾府配备的1.6万平方米的底层商业，加上附近曦城的6.8万平方米商业，可满足日常消费需求。

项目主推户型是70-115平方米的3-4房，带万科系的装修入场。

看过宝安，再来看看宇宙中心“龙华”。

龙华此次潜在入市新盘恒壹壹品和锦顺名居。恒壹壹品位于民治街道民康路北侧，在春华四季园和华南实验学校之间。项目体量很小，不近地铁，但与华南实验学校只隔着一道围墙，入市主推建面约80-124平方米的住宅；

锦顺名居位于龙华大浪北路与大浪新围街交汇处，和兴围华府一样，项目周边被城中村包围起来，周围也没有地铁经过，无论是商业还是医疗教育配套，锦顺名居都差一点火候。

不过项目周边正在旧改中，等到未来完后，周围的面貌能得到基本更新。项目推81-191平方米面积段户型。

除了龙华，罗湖还有缙山府二期等候入市，西部的龙岗和坪山也有新盘等候入市。抛开已经取得预售的星河盛境府，龙岗还有信义君御山居、保利勤诚达誉都准备入市。

信义君御山居位于龙岗坂田片区，在石背路和龙颈坳路交汇处东北侧，项目的公共出行配套一般，片区内的地铁5号线和10号线，距离最近的地铁站直线距离都在1公里左右，步行时间超过20分钟。

此外周边目前没有正在开业的大型商业，距离项目更近的，反而是同样在建的、体量55万平方米的乐荟科创中心，未来将建成写字楼和2万平方米的商业；700米左右还有万科风情商业街作为补充商业。项目主推的户型为87-112平方米的3-4房。

保利勤诚达誉都在华裕路西侧，夹在协同路与协力路之间，与百合盛世毗邻，周边花被工业区包围。

项目距离最近的地铁站为3号线的龙城广场站，两者之间直线距离约3.5公里，出行只能依靠公交或自驾。

商业部分，除了部分临街小店和住宅底商，没有购物中心，商业较为匮乏。项目主推87-122平方米的住宅。

而在龙岗不远处的坪山也有4份惊喜。

其中万樾府将推出380套住宅，约85平方米3房2厅1卫、约110平方米4房2厅2卫，计划2023年6月精装交楼。

万樾府位于坪山区比亚迪路与坪山大道交汇处西南角，靠近14号线在建的沙湖站步行距离约400米。

金尊府由5栋住宅、1栋幼儿园组成，住宅总建面约14.58万平方米，总户数1526户，首批推出356套住宅，户型是89-143平方米的3-4房。

佳华领悦广场加推最后1栋，户型是62-84平方米的2-3房，去年的备案价是4.41万元/平方米。

中海万锦熙岸天悦加推新品，户型是80-105平方米的3-4房，而上一批的备案均价约4.25万元/平方米。

西部新盘虽然热门，但对于置业者的社保要求较高，竞争比较激烈，东部相对来说购入门槛低一些，更适合上车。刚需如何下手，就看大家的资金实力和心仪的片区在哪里了。

 

界面楼谈 扫描二维码，一起买房吧！