文 | 财联社 陈业

继明宇商服、中梁百悦、海悦生活控股、富力物业近期闯关港股IPO后，迪马股份旗下东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（以下简称“东原仁知”）向港交所递交了招股书。

据悉，东原仁知于2003年成立，2004年开始为迪马集团的住宅物业项目提供物业管理服务。

招股书显示，至2020年12月31日，东原仁知有227个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖国内38个城市，总在管建筑面积约2110万平方米。其中，89个为住宅物业，138个为非住宅物业。

截至2020年12月31日，其住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积，分别为1430万平方米及680万平方米。

东原仁知披露，公司所管理物业项目的总在管建筑面积，约52.9%源自迪马集团及关联公司。

今年以来，已有多家中小型物业公司向港交所递交了招股书。对于东原仁知赴港上市，相关分析指出其初衷与同行相似，即当前物业行业竞争较为激烈，通过不断扩张规模才能获得更高收益，而上市所募集的资金，将有利于扩张规模。

招股书显示，东原仁知2018年的收益约3.87亿元，至2020年，其收益已增至约7.67亿元，复合年增长率约为40.8%。于2018年、2019年、2020年三个年度，东原仁知的毛利分别为8860万元、1.33亿元及2.16亿元，同期毛利率分别为22.9%、23.7%及28.2%。

此外，2018年-2020年东原仁知的年内利润分别约2910万元、2560万元及8450万元。

过往业绩记录期间，东原仁知的最大客户为迪马集团及其关联方。2018年-2020年，东原仁知来自迪马集团及其关联方的销售额分别为1.62亿元、2.11亿元及3.17亿元，分别占其总销售额的42.1%、37.7%及41.4%。

数据显示，截至2020年12月31日，迪马集团的总合约销售额约227亿元，拥有的土地储备及总规划计容面积，分别约为380万平方米及1760万平方米。

一位业内人士认为，东原仁知大部分收益依赖于迪马集团及其关联方，成为其未来需要重点突破的门槛。

东原仁知在招股书中称，“我们与迪马集团保持长期合作关系，并于2016年开始为来自独立第三方的物业项目提供物业管理服务。我们相信我们于过往绩记录期间的收入及净利润快速增长得益于与迪马集团的关系，加上我们透过与独立第三方的合作以扩展我们项目组合的能力。”

不过，东原仁知同时也指出，其无法控制迪马集团的管理策略，亦无法控制影响迪马集团业务营运及财务状况、宏观经济或其他因素。迪马集团的业务或其开发新物业项目的能力如有任何不利发展，可能影响其获取相关新物业管理服务协议的能力。

“倘无法通过按合适进度及物业管理费水平管理其他来源的物业项目，以补充管理迪马集团及关联公司的物业项目的任何不足，我们的经营业绩及增长前景可能会受到重大不利影响。”东原仁知表示。