文 | 艾青

随着住宅限购升级与房价的不断提升，公寓在当下的西安火了起来。

中国指数研究院的数据显示，3月份，截至3月21日，西安共计成交了267套公寓，成交面积达到12788平米，创年内之最。

事实上，公寓的购买客群多以投资居多，若考虑长期持有，这确实是一笔不错的买卖，但收益通常与风险相伴，公寓背后面临的政策风险不可小视。而若是考虑短期持有，在房价滞涨、税费过高等多项不利因素下，这笔生意或许得不偿失。

公寓供需两旺

4月10日，高新·星荟开盘。

项目位于高新区西沣路与西沣三路交会处，距锦业路CBD超高层集群不远，地理位置优越。此外，项目楼下即是万科生活广场、红星美凯龙家具至尊MALL两个商场，还有万科于该地块打造的写字楼产品——万科·汇智中心。两大商场及写字楼的加持，保证了该项目的人流。

产品上，此次项目分别推出了SOHO和LOFT产品，户型为42—59平米的一室、两室。项目室内引进天然气入户，全屋地暖，采用德国摩恩智能家居系统。物业方面，项目与绿城服务合作，其中平层均价为12500元/平方米。

4月27日，虽然是一个工作日，不过该项目依旧人头攒动。高新·星荟的一位置业顾问告诉界面楼市，从开盘至今，项目已去化80%，大部分为投资客户。“目前i都会的租金在2200元/月左右，高新·星荟未来也差不多这个价格。高新·星荟自带商业、还有写字楼，我们预估未来的租金是要高于这个价格的。粗略估算，该项目大概15年左右可以回本。”

附近某项目前来拓客的外场顾问认为，该项目之所以去化速度较快，很大程度上是因为用了贝壳做渠道。不过，距其不远的金地·未来域虽然没有引入渠道，目前所剩房源也不多。与高新·星荟相同，在走访的过程中，前来看房的人也络绎不绝。

该项目毗邻金地中央公园，主打户型为40平米的一室，均价在10500元/平米左右，粗略估算，首付在20万左右，月供2400元/平米。“来看公寓的人需求基本都是投资，金地未来域旁边是金地中央公园，项目体量很大，同时也有金地广场、大雁塔小学等学校，客流量没有问题。底商的租金又很高，而公寓又可以办公又可以居住，功能多变，租金也没有商铺高，到时候肯定不愁租。”一位置业顾问介绍道。

西安公寓市场的抢手由此可见一斑。来自中国指数研究院的数据显示，自2020年4月份以来，西安公寓的成交套数持续增长。3月份，截至3月21日，西安公寓共计成交了267套，较上月的134套多出133套。同时，公寓总可售套数达到2066套，可售面积为138633平方米。

中指研究院西安分院研究总监支家骏对界面楼市分析道：“在西安，公寓产品一直有在售，主要分为小户型和豪宅型公寓。从开发角度来看，无论小面积还是豪宅公寓类产品，主要是为解决项目内商业配套面积过大而产生。”

“由于近两年住宅价格不断上涨，小面积的住宅户型逐渐消失，小户型公寓总价低、不限购的特点愈发突出，这受到近年来数量不断增大而支付能力有限的单身群体青睐，他们将其作为自身购买住宅之前的过渡住房。此外，随着限购加码，低估值的公寓首付只要50%，相比二套住宅最高70%还少一些，因此豪宅类公寓也成为改善性需求的选项。”他说道。

高收益与高风险并存

事实上，在小户型公寓的购买客群中，投资群体占了很大的比重，随之而来的问题是，公寓是否具备投资价值，其升值空间如何？

以金地未来域一套40平米的房子为例，按10500元/平米的价格来测算，该房总价为42万，贷款10年，月供大概在2400元左右。若按一个月2200元的租金水平来测算，这套房子每年的收益率大概在26400元左右，投资回报率大概为8.86%，要高于理财产品。同时，随着租金的上涨，回报率还有走高的可能性。

单就投资回报率而言，这是一笔可做的买卖，然而回报通常与风险相伴，公寓实际上是一种“擦边球产品”。公寓的兴起与土地出让不无关系，近年来在土地出让环节,地方政府考虑到配套设施的完善，单纯的住宅用地、商业用地越来越少，更多的是一种“综合搭配”出售，即一块土地既有住宅又有商服等。然而，这只是对地块使用用途的整合,并不是对土地使用用途的改变。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云曾对媒体表示：“对于一块土地的使用用途，开发商要么进行住宅开发，要么进行商业地产开发，并不存在‘商住两用’这种法律概念，开发商这样做对购房者来说是不负责任的表现。”

而因为不合规，这种产品在政策层面也存在着风险。如2017年北京出台“3·26新政，新政明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但须满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件；同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

紧跟北京，当年3月30日，广州出台了针对商住的调控，即：商办项目不得改为居住用途，330之后购买的商住如果要再次转让，销售对象必须是法人单位，不得售于个人，二手物业个人再转手也须取得不动产证满两年。

虽然目前西安尚未出台公寓层面的政策，不过其风险不可小觑。支家骏表示：“自中央提出‘房住不炒’以来，各地最近都在打击房产炒作行为。公寓市场的波动比住宅更为明显，风险也更大。”

值得一提的是，上述投资回报率是建立在“只租不卖”的层面，倘若考虑短期持有，这可能是一笔划不来的账。以旭辉荣华·公园大道为例，2018年9月份，该项目开盘，主力户型为45平米，价格区间在12000—14000元/平米之间，2020年9月已交房。目前，安居客房价指数显示，该项目二手房均价在11086元/平米，不涨反跌。

在房价滞涨的同时，若后期出售，公寓项目还面临着高昂的税费。根据公开资料，商住两用房出售时，卖家需要征收的税种有个税、营业税、土地增值税、印花税。其中，营业税按差额的5.6%，土地增值税为差额扣除相关费用后的30%—60%（此点税率为四级累进，差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%），个税按差额的20%，印花税按售价的0.1%征收，契税按售价的3%征收。

这些税费无形中会转嫁到买方身上，加大出售难度。

购买公寓当更重地段

高风险难挡人们的购买热情，然而目前西安市场上公寓产品类型繁多，有带学位的公寓、豪宅公寓、普通公寓等多种类型，哪一种更具价值呢？

支家骏分析认为：“以往购买公寓的投资者，主要受两方面影响。一方面，以往开发商往往为促进销售，给公寓捆绑了名校学位等权益。近年来学区房、学位房等价格不断走高，也促使此类产品备受投资者追逐。另一方面，受住宅价格上涨带动，公寓价格有所抬升，投资者对未来预期较高。”

就西安市场目前的行业而言，带学位的公寓其价值仍毋庸置疑。如安居客显示，该小区2010年开盘，截至2021年4月份，逸翠园i都会挂牌均价为27268元/平方米，环比上涨4.14%。其附近的二手住宅——万科高新华府挂牌价为24941元/平方米，海亮新英里则为23854元/平方米。而i都会之所以挂牌价格较高，主要是因为其带有带高新国际小学和逸翠园中学指标，且学区划分在高新六小、三中。

位于高新区的书香云锦价格为37000元/平米—38000元/平米，这一价格远远高于周边的二手住房价格，甚至与高新一小、一中学位房持平。以附近的枫叶苑为例，贝壳找房数据显示，3月26日—4月1日，该小区挂牌均价为28429元/平方米。尽管如此，其销售依旧火爆，这背后是钱学森小学与中学的诱惑。

此外，“长期来看，具有投资价值的公寓，还是回归商业本质，即租金回报率较高的产品，尤其交通通畅、生活条件方便的核心区位。”他表示。高力国际亦分析认为，地铁口、产业、人口及商业密集、户型、品质、物管等将成为重中之重。