伴随国内疫情得到阶段性控制，加之新冠疫苗的普及接种，今年“五一”出行人次和居民消费均迎来“井喷”，然而房地产市场却相对成交低迷。CRIC数据显示，2021年5月1日至5日期间58个重点城市成交量同比下降6%，与2019年同期相比增长16%。

在这其中，一线城市同比微增2%，广州成交最热，北京低迷，五一假期仅成交1.6万平方米，属3年同期成交最低。二线城市出现显著回调，同比跌幅超3成，前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷。三四线城市表现超预期，同比增长21%，涨幅明显高于一二线城市，各城市市场涨跌参半，分化持续加剧。

我们认为，受4月政策加码及“430”中央政治局会议重申“房住不炒”影响，部分热点城市如上海、合肥、宁波、南京等调控开始初现成效，而在“双集中”土拍政策之后，部分三四线热点城市市场被土拍热度带动升温，分化加剧。

新房成交同比降6%，二线同比跌幅居首

CRIC数据显示，2021年5月1日至5日假期期间58个重点监测城市累计成交188万平方米，同比下降6%，与2019年同期相比则增长16%。

具体来看，一线城市广州成交最热，约12.94万平方米，同比大增132%，与2019年同期相比仍有109%的增涨。

1、一线城市广州最热

作为一线城市中唯一一个被住建部约谈的城市，广州已在4月连番出台两个政策调控市场。

2021年4月2日广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，明确通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

随后4月21日，广州市进一步发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，明确享受市辖区人才政策的家庭和单身（含离异）人士，购买商品住房时，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。同时明确，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

4月广州连续出台的两个政策，在人才购房、增值税缴纳等方面都做了收紧，“五一”期间，房企推盘积极性较高带动了刚需、改善需求的集中释放，随着调控的落地，未来市场或将逐步趋于稳定。

除广州外，上海、深圳成交与去年同期基本持平；北京楼市则略显低迷，五一假期仅成交1.6万平方米，同比大跌81%，与2019年同期相比仍有33%的跌幅，为3年同期成交最低。

2、二线城市显著回调

二线城市出现显著回调，同比跌幅超3成，与2019年同期持平，前期“大热”的长三角城市诸如宁波、南京、合肥、杭州市场明显转冷，成交表现显著不及去年同期。

具体来看，部分热点二线城市市场转冷是受市场供应减少影响，如杭州，2021年第17-18周商品房供应面积同比分别下降18.73%与71.77%，其中五一期间同比减少28.12%，受供应减少影响，杭州成交同比下跌30%。

除了受供应减少影响，部分热点二线城市受调控加码影响，市场热度减缓，如合肥、宁波为4月初住建部相继约谈5城之一。

而南京则于4月19日发布了《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》加强了限购政策。针对浦口、六合、溧水和高淳新落户的人员，政策明确，自最近一次落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房，其他事项按现行南京市住房限购政策执行。

根据政策内容，在浦口、六合、溧水和高淳新落户的人员，失去了南京市区的购房资格，只能在落户所在地购房，既保障了落户人员的购房权益，也打击了一些借落户到南京市区炒房的现象。在此之后，南京市场开始趋于平稳。

三四线成交表现超预期，同比增长21%

2021年“五一”期间，一二线城市表现相对平淡，部分热点城市开始退热，三线城市却成交表现超预期，同比增长21%，增长数据明显高于一二城市。

具体来看，三线城市中，各城市市场同比涨跌参半，分化持续加剧：上涨城市以东南沿海强三线居多，诸如清远、温州、佛山、珠海等成交保持高热状态，同比翻番，显著好于2019年同期；广西等部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可见一斑。

究其缘由，主要是因为自2021年3月起，受重点城市“集中供地”影响，部分非重点城市土拍市场热度明显上扬，如温州，近期高溢价地块频出、整体溢价率处于高位，在土拍热度下，整个市场情绪也出现了明显变化，2021年“五一”期间，温州商品住宅成交面积约12.4万平方米同比增长153%，与2019年同期相比同样大增666%，为重点监测城市中与2019年同期相比增长最高的城市。

从中央近期表态、住建部多次约谈热点城市来看，这些三四线市场表现较热的城市均存在调控预期，后续加码调控的可能性更高，政策力度也会有明显收紧趋势。

总体来看，各大城市市场分化已成常态，未来城市、区域内部分化也将成为可能，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平，未来成交将在“房住不炒”主基调指引下预期转淡，但不会明显失速，或将迎来此消彼长的轮动行情。

一方面，热点一二线诸如上海、杭州等在调控政策的层层发酵下，成交或将小幅下行；另一方面，中西部等二线城市或将迎来一波需求释放期，成交大概率延续稳中有升态势；不过对于广大缺乏基本面支撑，长期人口净流出的三四线城市仍将延续低迷走势，短期内难以出现反转行情。