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四大居住项目来袭,海珠区楼市再受瞩目

海珠区地块稀缺属性明显,核心地段均价高达10万/㎡。

文︱星途

5月17日,广州市规划和自然资源局海珠区分局发布了五大片区土地征收开发方案。

信息来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

片区范围包括琶洲中二片区、琶洲南及石榴岗片区、渔轮厂片区、上涌片区、沥滘村片区。其中,除了琶洲南及石榴岗片区外,其余四地都设有居住用地。

对于此次地块的规划,海珠分局表示,土地征收成片开发能够与区域交通设施建设协同发展,推动TOD综合开发建设,同时加快推进市重点功能片区建设,优化海珠区功能布局和城市空间形态。

界面楼市广州观察发现,当中提及的拥有居住配套的四大片区,地理位置均较为优质,房价最高可达10万/㎡,未来这几个项目建成后,或也将是热盘。

四大居住用地,房价最高达10万/㎡

这四大片区,都位于广州海珠的核心地段 。

琶洲中二片区:

位于琶洲中部,北至珠江,西至万胜围,南至黄埔涌,东至广州环城高速。

根据规划图,地铁28号线将会贯穿片区,于万胜围站与地铁8号线、4号线交汇。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

其中,地铁28号线是连接佛山、广州的主线,起于佛山城区,折向东进入广州境内。广州段线路串联荔湾、海珠、黄埔及增城四大组团,覆盖白鹅潭、琶洲、第二CBD及东部沿江发展带等重点发展区域,线路过新塘站后经由中堂、万江延伸至东莞城区。

目前,周边住宅楼盘较少,江山国际均价4.7万/㎡已是前几年价格,二手房均价超10万+/㎡,不过无房在售;保利天悦花园均价6.5万/㎡,已经售罄,二手房均价7万+/㎡。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

渔轮厂片区:

位于琶洲东区,西至黄埔古村,南至官洲水道,东北至新港东路。

渔轮厂片区,内设有规划中的23号线站点,临近8号线以及28号线。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

 

地铁23号线由海珠区赤沙滘至增城区新塘大道,是串联广州海珠区、天河区、黄埔区、增城区的中远期规划线路,目前还没有确定规划建设时间,但官方表明地铁23号线已纳入研究范围。

片区新房稀缺,二手房价可参考周边的雅郡花园,均价接近7万/m²。

数据来源:贝壳找房

上涌片区:

位于海珠区中部,北至逸景路、西至中大布匹市场、南至新滘西路、东至广州大道南。片区临近海珠区政府、上涌果树公园,地铁11号线在建。

根据规划,地铁11号线是广州地铁首条大环线,串联起天河、越秀、荔湾、海珠和白云等五个中心区,预计在2022年底开通运营。截至目前,11号线土建工程累计完成56%。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

周边新房在售珠江壹号、珠江国际公馆两个商办项目,均价分别为4.4万/㎡、3.5万/㎡;二手房方面,可以参考有逸景翠园,均价5.8万/㎡。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

沥滘村片区:

位于海珠区南部,东北至海珠湿地公园、西至石溪村、南至珠江。

片区内有地铁3号线与广佛线交汇,地铁2号线洛溪站、南洲站分布在片区外侧。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

另外,规划图显示,未来地铁24号线、26号线、19号线都在片区内设有站点,在数条地铁的加持下,交通资源相当便利。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

周边罗马家园龙禧均价4.7万/㎡的新房已售罄,越秀·天悦江湾均价8.5万/㎡在售;二手房方面,可以参考罗马家园,目前均价5.4万/㎡。

数据来源:贝壳找房

地少经济好,海珠房价稳步上涨

总的来看,四大片区未来的住宅将会成为热盘,主要与海珠区目前的核心地位有关。

海珠作为广州的中心城区,与近年大热的南沙、黄埔、增城对比,主城区的优势比较明显。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前表示,广州80%的新房供应在外围,而就业机会却在包含海珠在内的中心区,未来中心区拥堵状况与日俱增,特别是类似海珠、越秀、荔湾等老城区,以旧改推动空间腾挪将是长期趋势。

除此之外,相对于外围区域来说,核心中心城区还聚集了最优质的教育、医疗、商务等资源。

但海珠宅地供应一直十分稀缺,供应远远小于需求,据克而瑞广佛区域统计,自2016年以来,海珠区仅出让7宗涉宅地,占地面积达16.91万㎡,出让金额达228.12亿元,土地溢价也高达22.9%。

数据来源:克而瑞广佛区域

不仅宅地供应稀缺,新房存量相当紧缺。

据克而瑞数据统计,截至今年2月底,海珠一手新房库存仅达30.96万㎡,新房存量近剩2229套,位居全市倒数。

正是因为区域一手缺货较为严重,目前海珠区大部分在售住宅房源均价6万/㎡以上,还有一些体量较小的高端的项目,如11万/㎡ 均价的时代大家,所以促使海珠整体一手需求转至二手楼市。

据阳光家缘数据显示,海珠区二手住宅网签占比出现逐步上升的趋势,2020年8-9月,成交占比仅仅维持在11.6%-11.9%左右的水平。而进入2021年以来,成交占比已经逐步上升,截至2021年3月,海珠区网签占比已达14.8%,较2020年8月净增3.2%。

与此同时,海珠区未来的发展规划明确,会进一步增强人流黏性。

在产业规划上,海珠区的功能定位是“努力建成数字经济示范区、产城融合引领区、城央生态宜居区、文商旅融合样板区”,现在琶洲核心区域正大力发展商贸、人工智能、科技、新兴金融等产业,黄埔古港文化旅游区已成型,值得期待。

其中,琶洲与广州大道南的产业规划与未来发展更是抢眼。

2021年1月25日,第十二届委员会第十三次全体会议召开,里面提到海珠2035的远景目标,就是将琶洲建成世界一流的数字经济示范区。

据统计,2020年,33个琶洲项目完成投资126.08亿元,完成年度计划投资122.8%。琶洲人工智能与数字经济试验区营业收入达2690.14亿元,是2015年的2.9倍。

今年以来,唯品会公司总部大厦率先入驻琶洲办公,阿里巴巴华南运营中心、广州国美信息科技中心、广东小米互联网产业园、腾讯广州总部大楼等项目也频传新进展。

而广州大道南作为广州城区交通主干道,连接天河、越秀、番禺等多个区域,广州创投小镇和海珠同创汇坐落于广州大道南一侧,临近地铁三号线大塘站,交通便利,周边产业基础雄厚。其中,仅广州创投小镇就已累计引进企业近200家,年纳税总额超过1亿元。

而这几大片区,都分布着密集的人口,但居住用地供应较少,住宅稀缺属性明显。此次新增的宅地,未来会成为大热盘。

不过,方案中也明确表示,此次片区开发公益性用地的比例会偏多,琶洲中二片区公益性用地比例为68%、琶洲南及石榴岗片区公益性用地比例为71%、渔轮厂片区公益性用地比例为85%、上涌片区公益性用地比例为64%、沥滘村片区公益性用地比例为79%。

图片来源:广州市规划和自然资源局海珠区分局

这些公益用地,或许用作打造公共设施配套或交通道路等。

对于地少人多的海珠区来说,这样的规划较为合理,增加公共设施配套或建设交通道路,都可以体现出海珠区非常重视区域功能性发展,也有助于片区未来的居住环境进一步提升。

 

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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