为更加全面地了解重庆市物业管理行业自身的优势和特点，挖掘综合实力强、成长潜力大的优秀企业群体。鼓励企业在理性认识物业服务行业发展现状的基础上，跟踪市场变动趋势，抓住机遇强化自身优势，促进行业实现更优更快发展。

在重庆物业管理协会指导下，易居企业集团旗下房地产第三方权威测评研究机构——克而瑞开展2021年重庆市物业服务企业综合实力测评研究工作。通过客观、公正、专业、科学的测评研究体系，以多维度、特色化的评价指标，开展2021年城市级物业服务企业综合实力测评研究。

5月25日，“2021重庆物业服务企业综合实力50强”正式发布！“市场化运营优秀企业榜单”“领航发展企业榜单”、“优质服务企业榜单”、“履行社会责任荣誉企业榜单”同期揭晓！

50强企业发展现状

01管理规模增速加快，多元化领域成新赛道

管理规模

重庆 50 强物业服务企业管理面积总值达到 6.8 亿平方米，占重庆物业行业管理总面积的67.66%，同比增速上升 8.52 个百分点至 22.55%。

在行业管理规模增速放缓的情况下，头部物企凭借强劲的资金实力，通过“并购 + 外拓”的扩张策略抢占市场份额，管理规模呈现出高速增长的态势。以东原仁知服务为例，2020 年在住宅服务、城市服务、公众服务、国际服务等领域全面发展，管理规模增速达 74.55%，实现质量与规模兼具的有效增长。

业态布局

从业态分布来看，传统住宅物业仍是物业管理行业的主要组成部分，50 强物企中 94% 的企业布局了该业态，管理面积 3.92 亿平方米，占 50 强物企管理总面积的 57.65%。其次，办公物业和商业物业是细分业态中物企布局较多的领域，占比分别为 72% 和 60%。

凭借在住宅物业领域积累的管理经验，越来越多的物企将服务范围向非住宅领域拓展，延伸服务边界。50 强物企非住宅物业管理项目面积占总管理面积的 42.35%，占比较去年提升 4.07%，呈现逐年攀升的趋势。其中，其他物业（如公共交通物业、市政物业、旅游物业等）和产业园区物业占比相对较高，管理面积之和占 50 强物企总管理面积的23.82%。物业服务企业将物业管理经验与城市治理和综合管理服务相结合，城市服务、公建服务、老旧小区改造等多元化业务领域成为物企新的发展赛道。洪泉物业立足主业发展，外拓市场，与广西旅发集团国企合作成立混改公司，物业服务向旅游、景区、养老、酒店等领域深耕布局。

区域布局

2020年，50强物企区县管理面积占比达28.44%，较2019年提升10.61%。一方面，主城市场竞争激烈，物企城市外拓的节奏加快，广泛布局主城以外的区县市场；另一方面，部分立足区县市场的物企，凭借多年深耕，管理面积逐步扩张，形成规模效应。以贵博得宝物业为例，作为涪陵本土发展起步的企业，以高品质服务在当地形成了良好的口碑效应，并紧跟关联房企拓展脚步，将管理范围拓展至南川、潼南、丰都等区域市场，助力企业从区域型物企逐步向城市运营商转型。

 

从50强物企进驻情况来看，长寿、合川、永川、南川、璧山、江津等重庆一小时经济圈和成渝双城经济圈辐射的区域市场成为热点，整体显现向西发展的趋势。2020年1月，中央财经委员会第六次会议提出，要推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极；2020年5月，重庆市正式官宣将原来的主城9区扩建至21区，渝西12区融入主城新区，重庆向西发展的趋势逐渐明朗，也为企业拓展区县市场提供了方向。

从重庆主城九区服务项目分布来看，渝北区、南岸区、九龙坡区和沙坪坝区是企业布局热点区域，占50强物企主城区管理面积的69.66%。其中渝北区和九龙坡区作为高新技术产业大区和工业大区，着力培育打造千亿级产业集群，区域内产业园区物业、办公物业项目众多，成为物企布局多元化发展的重点区域；南岸区、沙坪坝区作为传统老城区，城市更新项目较多，是物企规模拓展的目标集中区。

规模拓展

从企业储备面积来看，50强物企中16家企业储备面积在100万平方米以上，为未来企业在管面积的增加提供加持。

在规模拓展的赛道上，头部物企的优势更加明显。2020 年，50 强物企新增管理面积约 1.25 亿平方米，其中通过公开市场招投标获得新增面积的超过 7 成，此外物企也通过关联房企输送和收并购进行规模拓展。对于具有房地产开发商背景的物企，依靠其前端开发商在资源上的支持，可以使企业拓展的步伐更加稳健，在规模拓展方面具有可持续性。此外，收并购也是物业服务企业扩大规模的重要途径，具有品牌口碑、运营管理经验丰富以及现金流充足的企业更具优势，助力行业加速整合。

02净利润高速度增长，增值服务成长空间大

经营总收入

2020 年，TOP50 物企经营总收入 138.45 亿元，同比增长 34.77%，占行业总营业收入的 54.78%；50 强物企经营总收入均值 2.77 亿元，单位面积收入 20.36 元 / 平方米，总体营收水平稳步增长。从各梯队营收规模的企业数量分布来看，50 强物企收入主要集中在 0.5-5 亿之间，占 50 强物企的 64%，存在较大的提升空间。

收入占比

基础物业服务收入仍然是重庆物业服务 50 强企业的创收主力来源，2020 年 50 强物企基础物业费收入为 89.20亿元，同比增长 36.31%，占总经营收入的 64.43%。从各业态基础物业收入占比来看，住宅物业服务费收入在基础物业服务中占比过半，为 47.62 亿元；其次商业物业、办公物业的物业服务费收入分别为 13.09 亿元、11.31 亿元，占比均超过 10.00%。同比来看，其他物业、学校物业、场馆物业和医院物业占比均有不同程度的提升。

2020 年 50 强物企物业服务费平均水平为 3.73 元 / ㎡ / 月，较 2019 年提升 14.42%。从各业态平均物业费标准来看，办公物业服务费最高，平均为 7.75 元 / ㎡ / 月，较 2019 年增长了 3.09 元 / ㎡ / 月，布局办公物业的主力企业中，重庆市通信产业服务有限公司主要为中国电信、中国移动、中国联通等通信运营商和重庆市公安局、轨道集团等集团客户提供物业服务，平均物业服务费达 13.54 元 / ㎡ / 月，拉高了办公物业平均物业服务费标准；其次商业物业、医院物业和其他物业平均物业服务费分别为 5.03 元 / ㎡ / 月、4.76 元 / ㎡ / 月、4.41 元 / ㎡ / 月，位于第二梯队；场馆物业、住宅物业和产业园区物业平均物业费均不足 3 元 / ㎡ / 月，服务溢价能力有待进一步提升。

多经收入

2020 年重庆物业服务 50 强企业多种经营收入为 49.26 亿元，同比增长 32.07%，其中社区服务增值收入 20.76亿元，占多经收入的 42.14%，其余为顾问咨询和其他业务收入，合计占比 67.86%。在社区服务中，业主增值服务收入 12.47 亿元，占社区服务收入的 60.07%，其中社区停车服务收入在业主增值服务中占比最高，为 31.72%，其次为社区空间运营收入和社区家政服务收入，占比均在 15% 以上。非业主增值服务收入 8.29 亿元，其中施工现场管理服务收入占比过半。

盈利能力

2020 年，50 强物企净利润为 17.69 亿元，净利润均值为 0.35 亿元，同比增速达到62.89%，呈现出高速增长的态势。净利润率为 12.78%，相比去年增加 1.92 个百分点。

盈利结构方面，50 强物企多种经营净利润总值为 6.02 亿元，同比增长 74.49%，利润贡献占比为 34.04%，较去年增加 2.27 个百分点。

从 50 强物企净利润企业数量分布来看，企业数量主要向腰部聚集，净利润在 1000-10000 万之间的企业占比为48%，较 2019 年提升 8 个百分点，企业盈利能力显著提升。

2020 年 50 强物企物业服务费平均收缴率为 92.01%，较 2019 年下降 3.95%。从各业态物业服务费收缴率来看，场馆物业平均收缴率最高，为 99.72%，住宅物业为平均收缴率最低，仅 89.06%，低于行业平均收缴率 2.95%。

03人员结构特征明显，人均产出不断提升

人员结构

2020 年重庆物业服务 TOP50 企业从业总人数约 9.18 万人，占行业从业人员总人数的 24.24%，较 2019 年新增约 1.4 万人。从人员结构来看，岗位分布和学历分布均与 2019 年相似，无较大变动。从岗位分布来看，经营管理人员 1.51 万人，占从业人员总数的 16.45%；其中企业高层管理人员占 6.08%，管理处主任（项目经理）占 17.92%，管理员（主管）占 76.00%。50 强物企一线操作人员约 7.67 万人，占从业人数的 83.55%；其中工程维修工、秩序维护员、清洁工、绿化工、其他工种各类操作人员分别占 11.18%、42.72%、30.16%、5.53%、10.41%。

学历结构

50 强物企本科生及以上学历人员占从业人员总数的 12.85%，占比较2019 年提升 0.02 个百分点；高中及以下学历人员占比为 50.25%，占比下降0.27%。其中，凯美物业 2020 年本科生及以上学历人员占企业从业人员总数的比例较 2019 年提升了 1.5 倍以上，在优化人员结构、打造精英管理服务团队方面取得了一定成果。

人均产出

2020 年 50 强物企人均产出不断提升，其中人均产值为 15.07 万元，同比去年增长 8.10%；人均净利润1.93 万元，较去年增长 12.06%。

04物企担责任筑防线，社会影响力持续提升

2020 年，新冠疫情和洪涝灾害突如其来，给各行各业以及人民的生活带来巨大冲击，物业服务企业将居民的生命安全放在首位，主动作为共筑防疫抗洪长城，致力于为居民提供美好生活，社会认可度增强，行业社会价值提升。社区处于社会治理的末端，具有人员复杂、流动性大和防控死角多等特点，加大了工作难度，是治理较为薄弱的环节，严守社区这道防线，能够有效的切断疫情的扩散。本次疫情狙击战中，物企与其员工一直坚守在防疫一线，展现了高度的责任担当，物业管理行业以其实际行动，彰显了其价值，也得到了媒体和业主的感动和认可，荣获央视新闻、人民日报等主流媒体及业主连续点赞，众多业委会、业主也自发为奋斗在防疫一线的物业人捐款、捐赠口罩、防护手套、消毒液等物资。

2020 年 8 月 18 日，重庆市防汛应急响应提至 I 级进入汛期，重庆物业服务企业第一时间启动防汛应急预案，与时间“赛跑”，筑牢小区安全防线，保障业主生命财产安全，给业主带来卫生、干净的生活环境。

50强企业多维度研究

为全面了解重庆市物业管理行业现状，在“2021 重庆物业服务企业综合实力 TOP50 企业研究”的基础上，对在测评关键性指标中表现突出的企业进行多维度研究，树立重庆物业管理行业中市场化运营能力突出的标杆企业，鼓励领航发展企业积极拓展市场，拓宽业务机会，同时肯定高品质物业服务在企业发展中的重要作用，褒扬积极践行社会责任的荣誉企业，以多元化的视角对物业服务企业进行研究分析，发掘物业行业的新潜能，助力行业高质量发展。

2021重庆物业服务企业市场化运营优秀企业

物业管理行业正处于蓬勃发展的上升期，通过对生活服务领域的不断渗透，行业边界进一步扩大，企业市场化运营优势凸显。

2020年重庆物业服务市场化运营优秀企业以市场和客户需求为导向，通过战略合作、资源及技术输出等市场化经营机制，实现自身资源的最优化整合，同时积极探索多元业务领域，延伸服务边界，逐步成为行业的领头羊。

天骄爱生活以科技驱动，全效推进业务发展；坚持基础物业服务、市场拓展、社区生活服务三驾马车齐头并进。应用先进的物联网技术，自主研发 EBA 数智场景云服务平台，将智能化子系统有机集成，实现大数据运营和智慧化管理。天骄爱生活基于商住产一体化资源运营优势，形成七大专业平台，在商住产领域实现全面深耕，并不断探索衍生新的服务模式，将服务延伸至城市空间的多个触点。

2021重庆物业服务企业领航发展企业

领航发展企业在管理规模、经营效益、人员规模等方面表现出高速增长的趋势，促进企业在未来实现更加长远的发展。

2020年重庆物业服务领航发展企业通过加强市场拓展力度，管理规模平均增速为 124.68%，是 50 强物企平均增长率的 5.54 倍。通过规模扩张以及多元化业务的开展，领航发展企业年度经营总收入平均增速 78.72%，净利润增速85.56%，分别是 50 强物企平均增长率的 2.26 倍和 1.36 倍。同时拓展的高速发展趋势也带动了大量的就业岗位需求，企业从业人员增速 37.56%，是 50 强物企平均增长率的 2.09 倍。

2021重庆物业服务企业优质服务企业

经历过 2020 年的疫情后，业主对物业服务的品质追求提升，物企也认识到“服务品质”之于企业的价值，企业通过建立并不断完善、升级标准化服务体系，聚焦“精细化服务”。

业主满意度和物业费收缴率是衡量物业服务企业服务质量的重要指标， 2020 年重庆物业服务优质服务企业物业服务满意度均值为 87.13 分，比行业满意度均值（79.76 分）高 7.37 分；平均物业费收缴率 96.22%，比 50 强物企平均物业费收缴率高 4.21%。

头部物企积极推进企业品牌的焕新，突出服务本质，推动服务模式的升级迭代。中小型物企凭借“小、快、灵”的特点，充分集中资源撬动局部市场以点带面逐步扩大市场布局，巩固在业主心中的地位，赢得高口碑。

春润物业以“服务由心出，润物细无声”的服务理念，注重与业主互动式交流，秉承专业化、规范化、精细化管理的发展思路，树立重庆精品物业管理典范。

正联实业在发展中以客户为导向，在服务中创新，在技术革新中确保质量，细致的服务和关怀收获众多客户的好评和信赖，业主满意度处于行业满意度高水准位。在疫情之后，正联实业员工整体素质得到提升，应急能力和灵活应变能力变得更强、更快，让业主体验到较高质量的安全保障和服务，在物业行业加速前进的过程中实现了企业健康优质发展。

2021重庆物业服务企业履行社会责任荣誉企业

物业管理行业是涉及民生问题的行业，物业服务企业在建设社会主义和谐社会中处于特殊的地位，企业承担社会责任具有十分重要的意义。积极履行纳税义务，认真践行社会责任，勇于承担企业责任，能够为企业品牌建设添砖加瓦，得到社会认可，更能推动行业发展与社会进步。

2020 年重庆物业服务履行社会责任荣誉企业年度纳税总额超 2.48 亿元，同时顺应国家大力发展保障性住房的政策方向，平均服务保障性住房项目 4.5 个；积极参与抗洪防疫和公益慈善活动，累计投入资金约 2293 万元。

洪泉物业始终坚持党建引领企业发展，创新“党建 + 联盟 = 共建 + 共享”“八字”方针新模式，在物业小区成立联盟理事会，将物业服务融入社区治理，实现物业、社区、业主共建共享，共建和谐社区。并以实际行动回馈社会，每年对小区的贫困党员、困难群众、孤残老人进行慰问帮扶，对口扶贫涪陵区最困难的大柏村，送去物资并根据当地特色对农民自产的榨菜进行收购统一加工包装后出售，让他们利用自已的优势脱贫致富。