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广州“十四五”期间旧改总投资7600亿,这一片区将成“旧改大户”

“十四五”规划支持黄埔争创旧改创新试点。

文︱海绵宝

2021年,正是广州旧改计划全面推进的关键一年。

据广州市人民政府网站近日公布的消息,“十四五”期间,广州城市更新工程投资金额达到3315亿元,总投资金额7672亿元。

图片来源:广州市人民政府官网

其中,旧村庄改造“十四五”期间投资金额达到1816亿元,总投资金额达到3749亿元。从这些庞大的金额来看,广州的旧改工作已经进入了加速期,且相当受政府重视。

广州“十四五”规划和2035年远景目标中,都明确表示要完善城市更新体制机制。

值得注意的是,在通知文件中,广州政府对黄埔旧改寄予了厚望,支持黄埔区争创国家“三旧”改造改革创新试点。

图片来源:广州市人民政府官网

签约66个项目 黄埔区成“旧改大户”

在广州多个片区中,为何仅仅提及黄埔区?或许这与黄埔区的旧改进程较快有关。

早在2020年6月末,黄埔区公开表示,到2022年底将完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁。

图片来源:广州日报

这66个项目,覆盖了黄埔区三大重点发展区域——黄埔港片18个,科学城片28个,知识城片20个。

其中,截至2020年6月,黄埔港片11个项目已批复过会;科学城已批复过会项目11个;知识城已批复过会项目7个。

据“广州黄埔发布”消息,去年黄埔区拆除旧村面积近1500万㎡,拆除面积占过去10年的78%,创下历史佳绩。

可以看出,黄埔旧改多、速度快,广州想要将黄埔区打造成国家“三旧”改造改革创新试点,也自然是情理之中了。

33个旧改片区估值曝光 最低价仅0.64万/㎡

那么,黄埔区旧改整体的地块行情如何呢?

4月19日,广州市黄埔区、广州开发区发布了2020年城市更新区片土地市场评估表。

在评估中,黄埔区划分出了33个土地评估区片,从商业用地、办公用地、住宅用地三种不同土地性质进行市场评估价。

就地块价值来说,此次评估中,共12个住宅用地评估价超1万元/平,主要分布在老黄埔、科学城以及长岭居核心。

其中,老黄埔的茅岗片住宅用地估值最贵,评估价为1.59万/㎡,与知识城东片地块的0.64万/㎡形成了鲜明的对比。

数据来源:广州市黄埔区、广州开发区城市更新局

老黄埔地块价值,要看茅岗片区

作为估值最高片区,茅岗片区属于黄埔港片一带。

老广州们称其为老黄埔核心区,因为片区地处天河区东部和黄埔中心区交界处,是鱼珠临港经济区和广州国际金融城交汇的重要节点,也是进入黄埔的西大门,地理位置极其重要。

这个片区不仅可以触及鱼珠CBD的资源,还可以承接广州国际金融城的资源,土地价值较高。

2020年城市更新区片土地市场地图

周边房价包含鱼珠、大沙地两处房源,新房均价4.3万/㎡到5.8万/㎡不等,不过房源紧俏,目前多处楼盘已售罄,其中富颐华庭暂未开盘。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

科学城整体表现不俗,潜力大

而科学城的香雪、水西、长岭居等多个地块在地块评估表中价值不俗,片区潜力大。

作为黄埔区最领先的智造中心,科学城产业集聚能力强,周边有多所高校、科研机构、众多高科技产业公司,可以说是未来广州创新创业的枢纽地带。

去年年底,广州计划对科学城进行扩容以让用地面积超过100平方公里,而长岭居是黄埔重点发展宜居宜业地点,因优势明显被纳入了科学城板块。

目前,科学城常住人口已近10万人,除此之外,高新科技领域的人才还在不断涌进。

在66个重点改造项目中,科学城片区占了28个,改造完成后,未来科学城片区对外来人口的吸引力会更强。

科学城人气楼盘大壮名城, 均价已到达4.5万/㎡。周边二手楼盘均价3万-5万/㎡不等。

数据来源:贝壳找房

知识城快马加鞭,板块发展差异大

事实上,不仅这两个区域,整个黄埔区近年来发展势头十分迅猛。知识城就是其中之一。

知识城近几年已经成为黄埔区的头部核心发展板块,但板块内发展差异比较明显。

知识城东片远离天河中心区域,靠近从化区,从区位上看,地理位置不是很突出,所以评估楼面价不高。

2020年城市更新区片土地市场地图

此外,知识城北片、知识城西片区位上,和东区相似,靠近的是边缘区域,这些片区与近两年被市场热捧的知识城南区片,差异较为明显。

就交通方面的布局来说,知识城南区片环绕14号线与21号线,靠近镇龙TOD交通枢纽,未来发展前景更好。

目前,知识城板块在售一手住宅项目多集中在南片区域,包括凯德中新里、保利拾光年、时代印记等,均价为2字头。

数据来源:贝壳找房

二手房方面价格相差不大的,则有广州绿地城、万科幸福誉和时代天韵等,价格在3.39-3.5万/㎡之间。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

但在旧改评估表中,知识城南区片评估楼面价仅为0.867万/㎡,与目前行情不符。

这是因为评估价不等于市场价,这一点在公告内容中有所强调。市场价与评估价在不同的时期有不同的比较,尤其是,上涨时期的评估价,很可能落后于市场价。

所以,对于发展较快较火热的片区来说,市场价更容易成为衡量的标准。

比如,老黄埔板块发展多年,土地价值自然较高;而对于近两年新兴板块来说,市场价就相对评估的土地价格更高。

从整体的市场层面来看,在黄埔区房价经历一轮需求上扬后,老黄埔片区在售新盘货量并不多了,外溢的需求自然流入到有着热点概念的其他区域上,带动片区的市场价格提升。

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