文 | 贝学梅

5月24日，一宗位于龙泉路和沣源路交叉口处，面积约110亩的茨坝村城改商住混合用地，最终被俊发以4.99亿元底价摘得，成交楼面价约1686 元 /㎡。这意味着，俊发在龙泉路沿线将再添一城改项目。

说实话，本来这种毫无波澜的土拍并不能引发多少关注。但在“3年完成拆迁、5年完成改造”的“昆明城市更新”目标背景下，城改成为今后昆明楼市的“重头戏”。加之此次拿地的又是城改大王俊发，且项目又位于昆明城改“集中地”—龙泉路，多重因素叠加影响之下，此次土拍热度被无限放大，成为众人热议的焦点。

风头过后，人们开始思考，曾经大火的昆明城改主舞台龙泉路，为何一直备受争议？在如今昆明已有超50个楼盘房价破2万元/㎡的趋势之下，为何坐享“龙脉”、“文脉”两大IP的龙泉路，却无任何一个项目入围？

昆明旧改“集中地”，龙泉路正改头换面

不同于昆明其他区域的房地产开发，龙泉路沿线自2008年旧厂、城中村改造启动之后，房地产开发几乎都在围绕旧改项目开展。

以目前在售的项目为例，从上图中不难看出，7个楼盘无一例外都是城中村及旧厂改造项目。

不止如此，龙泉路沿线最大的城中村（1353.89亩）——麦溪村，也将由万科主导开发。上庄村二期项目，则或由俊发和云南伦华地产联手开发。昆机片区“三旧”连片改造项目（面积约1332亩）第一中标人为融创，这不仅是融创在昆明操刀的首个千亩级城改项目，同时也是其在龙泉路沿线的首作。

不得不说，作为昆明旧改的“集中地”，龙泉路沿线堪称是昆明城改的主舞台。

而随着旧改的推进，龙泉路沿线的房企开发阵营正日益壮大，开发主战场也有了新的变化。

摊开时间轴，2017年算得上是龙泉路沿线开发的分水岭。在此之前，片区开发主要集中在南段，且以经典、云南伦华地产、贵研地产等本土房企为主。

在此之后，越来越多的外来房企涌入龙泉路，加快布局步伐，沿线房地产开发进入空前发展阶段。

如中海继中海学府路8号、中海锦苑、中海龙泉公馆之后，开发了中海云著。碧桂园拿下了岗头村城中村改造项目，开发了碧桂园·御龙半山及碧桂园龙川府；并盘活了沸城，打造成如今的碧桂园·龙腾世家。俊发开发了俊发龙泉俊园，并入主上庄村及茨坝村城改。万科也开发了万科·中天北辰，且将主导麦溪村城改……

不难发现，2017年之后，龙泉路沿线房地产开发已逐渐从南段转移至北段，上述或在售或已敲定的11个旧改项目也大多都处于北段。房企方面也由“本地房企主导”变为“外来房企与本土房企多元化竞争”的格局，并已经向外来房企倾斜。

当然，城市在“大拆”的同时，也在“大建”中发展着。如今龙泉路旧改渐入佳境，那些老旧的工厂、城中村正逐步消失，取而代之的是鳞次栉比的高楼大厦，宜居氛围日益浓厚。

人口与日俱增，龙泉路发展弊端渐显

随着各大楼盘的交房入住，龙泉路沿线与日俱增的人口，催生了更多的生活需求，一些原本尚且富余的配套也逐渐显得捉襟见肘。

其中，丰富且优质的教育资源一直都是龙泉路沿线楼盘的一大加分项。

除了早期已建成并通入使用的昆八中、师专附小、师大第二附属中学、云南民族中学、五华区江岸小学、江滨小学、昆明三十四中、红云小学、昆明二十一中、云南农大附属中学、昆明重工中学等中小学之外，近年来随着各大楼盘的落地，区域又迎来了一批优质的教育资源。

如碧桂园·御龙半山、中海云著、俊发·龙泉俊园、美的·云璟、碧桂园·龙腾世家分别签约引入了盘龙小学、红云小学本校、武成小学、莲华小学。

如此看来，尽管人口密度剧增，但龙泉路沿线教育资源也在与之同步增加，且大多以公立为主。毫不夸张的讲，不论是过去还是现在，龙泉路教育资源确实算得上是高配比。

比肩北京路？龙泉路补齐短板是关键

与丰富多元的教育资源形成鲜明对比的是，交通路网的不完善及优质大型商业中心的短缺。

交通方面，龙泉路经常施工修路且没有地铁运营，近年来一直被评为昆明最堵的道路之一，升级改造迫在眉睫。

好在，昆明市计划在龙泉路西侧、长虫山东麓新修一条与龙泉路基本平行的南北走向道路——龙泉西路。道路南起二环北路，北止于茨坝北路，与龙泉路相接，全长约10公里，横跨五华与盘龙两个区。

2020年12月底，昆明市盘龙区发展和改革局对龙泉西路新建工程可行性研究报告做出正式批复。建成之后，或可大幅缓解龙泉路交通拥堵问题。

此外，规划中的地铁8号线全长29.6km，未来将连接龙泉路北端、世博园片区、巫家坝及滇池北岸区域，与龙泉路重合达7公里，建成之后可将大大改善龙泉路的交通压力。

不过遗憾的是，地铁8号线至今还尚未列入国家批准的相关规划。按照全国地铁5～6年建设周期来看，龙泉路近几年内都将与地铁无缘。

近年来，龙泉路沿线的商业配套，也一直为人诟病。

就目前而言，龙泉路沿线仅有天骄北麓商业广场、泰晹新城商业步行街、实力花千集、万彩城商业中心、龙泉路家乐福等少量商业配套。尤其是近几年开发大火的北段，商业配套尤为紧缺。

不过，此前有小道消息称，或将于麦溪村城改项目中建设一大型购物中心。如若属实，或可改善龙泉路北段商业配套缺乏的窘况。

作为北市区的两大主干道，龙泉路和北京路经常被人们拿来作比较。尤其是大牌房企扎堆的景象，不由得让人想起了北京路的发展史。因此，不少人认为龙泉路将会成为昆明的下一条“北京路”。但综合来看，如果龙泉路想要接棒北市区开发，补齐交通及商业两大短板或成关键所在。