哪些美国城市房价涨幅较大？

5月25日公布的标普CoreLogic Case-Shiller全美房价指数在3月同比上涨13.2%，为2005年12月以来最大涨幅。与此同时，美国20个城市房价上涨了13.3%，超过经济学家预测中值，并且是自2013年12月以来的最大升幅。

该指数2007年后一路走低直至2012年，随后持续反弹，并在2020年开始以更快的速度上涨。这一指数采用重复销售定价技术计算，由于比较的是同类房屋因此相对准确和客观，但发布时间相对滞后。

另据全美房地产经纪人协会（NAR）报告，2021年4月，美国成屋成交价中值达到创纪录的34.16万美元，这是该协会自1999年开始追踪这一数据以来的最高中值。4月，包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓在内的所有成屋成交价中值同比上涨19%。

在2007年次贷危机后，美国成屋成交价中值在2012年回落至15.4万美元，目前已再度上涨125%。

从历史数据来看，美国成屋成交价中值通常在每年6月达到一年中的峰值，随后会出现回落。预计今年5月和6月的成屋成交价中值还将再创新高。

NAR的数据还显示，2021年4月，美国房屋平均出售时间已降至17天，而2020年4月数据为27天，今年前三个月分别为21天、20天和18天。4月，售出的房屋中有88%上市时间不到一个月。

从房屋价格分布来看，50万美元以上的中高端市场扩张显著。4月，全美售价在100万美元以上的房屋市场份额同比增加211.9%，75万至100万美元和50万至75万美元的房屋市场份额也分别同比增加146%和93%。目前售价50万美元以上房屋合计销量占比为27%。

分城市来看，Case-Shiller房价指数关注的20个主要城市中，除了纽约，今年3月房价环比涨幅都快于上月，其中西雅图涨幅最高，3月房价环比上涨4.7%。从同比来看，涨幅最大的是西南部亚利桑那州的凤凰城，与一年前相比房价上涨20%，并且实现连续22个月增长。两大西海岸城市——加利福尼亚州的圣地亚哥（19.1%）和华盛顿州的西雅图（18.3%）房价同比涨幅位居第二和第三位。

投资者正挤出首次购房者？

截至2019年，美国千禧一代（出生于1981-1996年）已成为美国人数最多的一代人，达到7200万人。这些中青年职场人士正进入买房高峰期。新冠疫情的蔓延与远程办公的兴起也让美国上班族争先恐后地寻找更大、更舒适的居住空间。

此外，美国居民储蓄率正处于45年来的峰值水平。经历2020年疫情刚开始后的迅速攀升，到今年4月，美国个人储蓄率仍达到14.9%，意味着购房者手中资金较为充裕。4月，全现金交易的房产占比为25%，该比例高于3月份的23%和一年前的15%。

与此同时，美国30年贷款利率在进入2019年以后持续下降，今年5月为3.0%，仍为历史低位水平。

越来越多的投资者正涌入房地产市场，并“挤出”首次购房者。据全美房地产经纪人协会统计，4月，个人投资者或二套房买家所购房产占比达到17%，较一年前增加7个百分点；首次购房者所购房产占比为31%，较一年前下降5个百分点。

这从自有住房率的变化也可以看出一些端倪。据美国人口普查局的数据，2021年一季度美国自有住房率为65.6%，尽管仍处于近十年来较高水平，但近年出现下降。在房地产市场火爆的背景下，这或许反映了“刚需”并没有被有效满足。

库存短缺何时会缓解？

在需求大幅提升的同时，美国房地产也面临着库存短缺的困境。

虽然与3月份相比，今年4月份市场上的库存有所增加，但截至4月底，住房总库存同比下降21%，仅有116万套，仍处于接近历史低点的水平。

抵押贷款银行家协会负责经济和行业预测的副会长乔尔·坎（Joel Kan）认为，短期内库存短缺将持续存在。“在激烈的竞争中，库存水平不足正给全美大部分地区的房价带来上行压力”。

至于库存下降的原因，据全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨（Robert Dietz）介绍，自2020年4月中旬以来，木材价格飙升了近200%，建造一套新房的平均价格上涨了2.4万美元。他表示：“在需求旺盛的时期，木材价格飙升不仅让买家望而却步，还迫使建筑商在房屋库存已经处于创纪录低位之际搁置项目。”

与此同时，美联社分析认为，新冠疫情也让许多潜在卖家难以出售房屋，无法向潜在买家开放参观，因此待售房屋的数量也有所减少。

按照4月份的销售速度，目前的库存仅需2.4个月就会耗尽。但按照路透社给出的标准，6至7个月耗尽库存才算实现供需之间的平衡。

从销量来看，美国4月成屋销售量连续第三个月下降，成屋销售下降2.7%至585万套。但由于房价仍在上涨，因此销量下降可能并不是因为需求不足，而是由于供给不足。

但房地产经纪网站Redfin经济学家费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，楼市可能在未来几个月降温。随着疫苗接种的普及和新冠疫情逐步缓解，可能会有更多的卖家愿意将自己的房子挂牌出售。许多美国人可能会开始在度假、外出就餐和其他娱乐等服务上花费更多资金，而不再过多关注购买新家。

房地产市场处在危险边缘吗？

编制全美房价指数的诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒（Robert Shiller）已发出警告称，美国房地产市场正在形成泡沫。实际房价已达到历史最高点，目前的房价走势与2003年相似。摩根大通研究也表示：“如果2006年是历史性的泡沫，那么就应该更仔细地审视当前的价格水平。”

但也有分析指出，当前贷款大多发放给那些信用评分高、首付数额可观的购房人士。尽管进入2021年以来有所上升，但抵押贷款可得性仍接近2014年以来的最低点。这意味着银行因担心疫情对家庭财务的影响而谨慎放贷。

Ritholtz财富管理公司机构资产管理主管Ben Carlson撰文指出，房主自己也拥有更多的房屋权益。2007年底时，房屋净值超过10万亿美元，但抵押贷款债务超过9万亿美元；而现在有超过21万亿美元的房屋净值和10万亿美元的抵押贷款债务。

从美国居民债务情况来看，2020年末，家庭债务占可支配收入的9.41%。而在2003年至2008年，该数据一直保持在12%以上。

结语

美国房地产市场的火热表现在多个方面，包括创造历史新高的Case-Shiller全美房价指数和房屋成交价中值，以及激烈购房竞争下的库存短缺。

推动本轮房价上涨的需求因素，包括美国千禧一代的购房高峰、新冠疫情封锁下对较大居住空间的需求、较低的抵押贷款利率和储蓄率的增加等，本轮行情也吸引来更多投资者参与。

库存短缺是由购房需求扩大、木材价格提高以及卖房者难以在疫情期间挂牌等原因导致。近期销量的下降并不意味需求不足，而是受到低库存和不断上涨的价格的共同作用。

随着疫情逐步缓解，挂牌出售房屋增加以及美联储的紧缩措施，可能导致美国楼市在下半年降温，但由于千禧一代的购房需求仍未被有效满足，美国房地产市场仍有支撑。

目前，美国居民债务的表现好于2006年，抵押贷款可得性仍接近2014年以来的最低点，这意味着即便本轮房地产市场泡沫破裂，也不会严重危及经济复苏和金融稳定。