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4月广州房地产市场报告 | 调控不减热情

有发展潜力的板块将持续受到追捧,区域分化将继续加大,市场整体进入“房住不炒”的新阶段。

连续4个月房价指数偏高的情况下,广州开始对楼市采取措施。

本次调控对房价的限制措施相当直接,实行政府价格指导,而上一轮限价则要追溯到2017年。

吸取上一次经验,不允许购房价格高于政府指导价格,且保持房地产市场监管态势,持续开展房地产市场秩序专项联合整治行动,对房地产项目和中介机构的违法违规行为进行检查整治,表现出对市场整治的坚定决心。

一线城市房贷利率最高,信贷环境或再收紧

4月,广州国有大行两度上调房贷利率,首套房贷平均利率超过北京,成为一线城市中房贷利率最高的城市。

第一轮利率调整出现在月初,多家国有银行陆续上调广州的个人按揭房贷价格,首套房贷利率调整为最低LPR+65BP(5.3%),二套房贷最低LPR+85BP(5.5%),分别比一月底上涨了10BP。

第二轮利率调整出现在月底,四大国有银行广州辖区内网点再调房贷利率,首套房贷利率调整为最低LPR+75BP(5.4%),二套房贷最低LPR+95BP(5.6%),相比4月初各上调10个BP。

另一方面,根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布信息,5月LPR报价1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,自2020年5月以来,连续13个月保持不变。

这也意味,房贷利率与LPR的背离持续扩大,未来房地产信贷环境可能进一步收紧。

严限房价,多区出台调控政策

4月初,广州出台新一轮调控政策,市场关注的主要内容有两条,一是提出了政府价格指导,对定价过高或不接受政府价格指导的项目暂停预售发证或办理网签手续,二是人才房限售年限从2年提高到3年。

上述措施对房价上涨有一定的延缓作用,但主要压力并不落在购房需求端,换言之,这一轮调控对于部分炒房客而言,是隔靴搔痒。不久后,住建部约谈了包括广州在内的5个城市。

4月16日,广州市政府约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城6区政府负责人,要求各区精准施策,稳定房地产市场。并在21日发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

《通知》统一了人才购房政策的社保和个人所得税缴纳年限,要求享受广州市辖区人才政策的家庭和单身(含离异)人士,购买商品住房时,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

相对于此前大部分区域要求的半年社保,此次调控有所收紧,打击了部分利用人才政策进行投机的行为,又不至于“误伤”本地刚需,同时也传递出了欢迎人才落户和在穗置业的信息。

另外,越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区,个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

新政降低部分二手房的成交热情,一方面税收的限制可能倒逼业主调整售价,主动退让以促进交易;另一方面,不急于出手的业主挂牌的意愿会降低,可能导致二手住宅挂牌数量减少。与此同时,这将增加投机者的成本,从而降低投机行为的发生。

“421”新政发布后,海珠、番禺等区域跟进出台相关政策,明确执行“一房一价”标价,不得以捆绑搭售、“双合同”或者附加条件、抵扣房价等限定方式,变相实行价外加价。

一系列政策出台,基本上让广州此轮房价的快速上涨有所收敛。

供应恢复、成交下降,供销基本平衡

4月广州新批预售货量恢复,楼市放量稳预期,引导各区域平衡发展。

阳光家缘数据显示,4月广州新建商品住宅批准预售11075套,环比增加156.5%,与前两年同期相比分别增加90.5%和72.3%;批准预售面积113.99万平方米,环比增加164.7%,同比分别增加85.7%和69.9%。

新批预售供应恢复,本月供应达到年度新高,主要供应来自增城,新批预售36.48万平方米,占全市的32%,其次是番禺和南沙,分别占17.7%和13.8%,而大热门黄埔本月新批供应仅6.46万平方米,另外越秀供应继续挂零。供应结构向增城、番禺等居住属性更强的区域倾斜。

据观点指数监测数据,4月广州新建商品房网签10678套,环比下降14.5%;网签面积118.37万平方米,环比下降10.8%,同比上升78.2%,销供比为1.04,供销基本平衡。

数据来源:阳光家缘,数据统计周期为3月26日至4月25日

截至4月末,广州市新房库存量903.06万平方米,去化周期7.0个月,总体库存不足,区域间去化周期差异明显,中心六区仅白云区货量充足,天河区去化周期告急,外围五区去化周期多数高于全市平均值,从化区去化压力较大。

数据来源:阳光家缘网

企业推货积极,横沥岛开盘引发关注

据不完全统计,观点指数样本企业在4月共有30个项目加推,合计加推37次,另有3个项目开盘,分别是碧桂园星禧、华润置地公园上城和龙光中铁建天皓西派云峰。

碧桂园星禧和华润置地公园上城都位于增城,前者首开76至101平方米的3至4房户型,后者首开75至105平方米3至4房户型,两项目均以刚需户型为主。华润置地公园上城为TOD项目,距离13号线沙村站约300米,均价约2.9万元/平方米;碧桂园星禧均价约1.6万元/平方米。

龙光中铁建天皓西派云峰位于白云新城黄石东路,一街之隔是广东外语外贸大学北校区,与白云山的直线距离不到100米,区位得天独厚,加上生活配套也相当完善,龙光中铁建天皓西派云峰的开盘价格约8万元/平方米。

另外值得关注的是横沥岛首个住宅项目开盘,旭辉曜玥湾4月中旬入市,推出97至137平方米3至4房单位,受到市场青睐,开盘售罄。旭辉曜玥湾开盘价格约3.8万元/平方米,与灵山岛尖相比,旭辉曜玥湾开盘价格并不算低,但仍受到热捧,可见市场对于横沥岛的前景还是非常看好。

4月加推主力为增城,有7个项目加推,南沙亦有6个项目加推。全市项目推货当天去化普遍不高,企业主要是为促进五一交易进行预热。

加推受到热捧的项目,还有海珠区中海观澜府和黄埔的凯德中新里。

中海观澜府位于海珠工业大道南侧环岛路,南向一线江景,配套齐全,本期加推90至125平方米3至4房改善型单位,均价约7.4万元/平方米。这次加推价格相比开盘时上涨近7千元/平方米,但在海珠区长期供不应求和附近项目的高价衬托下,中海观澜府仍受到热捧。

凯德中新里位于黄埔知识城核心区,距离14号线何棠下地铁站直线距离约430米,地段稀缺,受到追捧是意料之中。本期推出95至120平方米3至4房改善型单位,均价约2.95万元/平方米,价格较开盘时上涨超过13%。

潜力板块受追捧,区域分化将继续加大

4月广州发布两轮调控政策,以“软调控”为主,重点打击投机炒房,抑制房价过快上涨,对市场产生一定震慑力。政策的精准打击和新批预售住宅数量的恢复,让市场出现观望情绪。受到节前气氛影响,成交环比略有下降但总体维持在万套以上。黄埔知识城、南沙明珠湾等有发展潜力的板块将持续受到追捧,区域分化将继续加大,市场整体进入“房住不炒”的新阶段。

来源:观点地产网

原标题:4月广州房地产市场报告 调控不减热情

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