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万科入股的番禺旧改加速,能拯救曾债务缠身的颐和地产吗?

番禺大石旧改背后,牵出两家房企旧事。

文︱小楼君

搁置多年的番禺大石旧改,终于加速了。

近日,广州市住房和城乡建设局发布了番禺2021年第四批“三旧”改造地块标图建库动态调整成果的批前公示。

图片来源:广州市住房和城乡建设局

在拟调整入库地块明细表中,番禺大石一宗面积为1.7㎡的地块被纳入其中,地块坐落于番禺大石街迎宾路354号之一、之二,改造类型为旧厂房,权属信息为广州启佑房地产开发有限公司(下简称“启佑地产”)。

启佑地产是一家可以牵扯出许多故事的公司,和曾在广州攻城略地的房企颐和地产、大家所熟知的房企万科都有千丝万缕的关系。

旧改背后

颐和地产身陷困局多年

2013年,颐和地产为房产市场经营而成立了一家子公司,这家公司正是启佑地产,注册地就在番禺大石街的涌口村。

而万科在2016年,通过深圳万海启佑投资有限公司,持有启佑地产55%的股份。所以,市场称启佑地产是颐和地产与万科的合资公司,并不难理解。就颐和地产的发展情况来说,这样的股份转让,多少有些迫不得已的意味。

颐和地产是广州的一家老牌房企。1992年,颐和地产在广州创立,专注于特色豪宅产品的开发。

广州第一个拥有业主私家山顶公园的住宅项目颐和山庄,就是颐和地产响誉地产圈的作品。这个楼盘被称为“白云山山景楼盘”,湖泊、高尔夫球场、风景应有尽有。

这是颐和地产在广州奠基的最重要的一个项目,也是颐和地产的高光时刻,市场还因此给颐和地产贴上了“豪宅专家”的标签。

尝到了市场甜头的颐和地产,在2002年之后,开始对外进行激进的扩张战略——据了解,颐和地产高峰时期在全国拥有30余个项目,项目包括“颐和高尔夫庄园”、“颐和山水”、“颐和城府”等,涉及酒店、装修、养老地产、教育、住房租赁等众多业务。

但这也为颐和地产此后债务缠身埋下了隐患。

据一位对颐和地产非常熟悉的知情人士称,“资金紧张时,(颐和地产)对外借贷的最高年化利息,一度高达40%。实际上高利贷不少资金都是向小机构借的,年化40%的利率,一年下来甚至可能会反噬本金。”

终于,2016年,颐和地产传出了陷入债务危机的消息,并在此后相当长一段时间内,债务情况都没有得到缓解。

在巨大的债务压力下,颐和地产选择出售旗下优质项目,其中包括将番禺大石群贤路旧改项目60%的股权,转让给万科。

图片来源:天眼查

但由于自身的债务问题,颐和地产出售的很多项目都没有太大进展,颐和地产的经营情况也非常不理想。

2019年6月,颐和地产营收大幅下滑93.33%,归母净利润同比下滑203.28%,6月末货币资金只有2.92亿元,总负债约135.7亿元,资产负债率约72%。

同年9月,颐和地产首次被爆债券违约。根据颐和地产相关公告显示,由于流动性恶化,公司未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金,已构成实质违约。

而后的2019年12月,颐和地产在其官网发布《关于收到证监局警示函及债务偿还情况的说明》,称截至目前警示函中大部份债务已解决——部分已偿还,部分偿还本金,部分已达成和解。

不过,自此之后,颐和地产在市场上如同消失了一般,消息甚少。

此次,番禺旧改地块项目公开调整入库,对颐和地产和万科来说,都是一个考验。

市场称,在万科的强力支持下,颐和地产有希望与其一起盘活番禺旧改项目。

但不管如何,这是颐和地产沉寂2年后首次出现在大众眼前,与万科的联合合作仍然是期待的。

临近两大核心地铁线

项目位置优越

此次规划的迎宾路旧厂房旧改,不但是外界对颐和地产的新期待,也是番禺的重点改造项目之一。

根据番禺区城乡更新总体规划(2015-2035)指示,2035年之前番禺要完成40个旧厂改造。那么,可以想象,未来番禺旧厂房改造会迎来加速期。

图片来源:番禺区城乡更新总体规划

从地理位置上看,迎宾路旧厂房旧改的位置相当优越,位于番禺大石迎宾路,临近广州最繁华的地铁3号线和连通广州南站的7号线。

3号线主要是连接天河与番禺的线路,途径广州多个核心区域,比如旅游圣地广州塔、CBD珠江新城、商业中心体育西路和文旅大IP汉溪长隆。

此外,汉溪长隆地铁站作为3号线和7号线的交汇点,去往番禺南村万博CBD与广州南站都较为方便。这也是万科为什么重视番禺旧改项目的重要原因之一。

图片来源:链家网

但就片区情况来看,目前的大石片区的面貌还是以城中村为主——密集的握手楼,脏乱差的环境,是外人对大石的印象。

图片来源:界面楼市广州拍摄
图片来源:界面楼市广州拍摄

这里分布着大量的居民自住楼,所以租赁市场挺巨大的,成千上万广漂的年轻人聚集在此暂时安家,而商品住宅则较少,缺乏成熟的居住配套。

总体来看,大石作为番禺通往广州中心的重要通道,区域房产自然价值不菲,但需要考虑的是,目前大石主要还是以城与村的融合为主,短期来看,楼市较番禺整体板块弱,但长期来说,随着大石旧改加速,未来可能会迎来新的突破点。

目前,迎宾路旧厂房旧改项目周边区域楼盘较少,广地花园、藏珑府一手住宅均价已达4万/㎡。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

二手房方面,藏珑府暂无房源出售,而广地花园的二手房均价大约2.6万㎡,相比之下,价格较新房便宜。地铁上盖的新月明珠花园均价则达到3.6万/㎡。

数据来源:贝壳找房
数据来源:贝壳找房

在住宅项目稀少的情况下,万科与颐和地产联合打造的迎宾路的旧改项目如果成功建成,那么未来的需求也将会得到释放。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
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