文 | 艾青

“3·30新政”两月之后，西安首轮集中供地的靴子终于落下。

5月31日，西安市公布了第一批集中供地，这是“3·30”新政之后西安首次集中供地，也是西安土拍市场首次采用“限房价+竞地价+竞自持”的方式出让土地。

对于集中供地，业内普遍认为，这是政府在土地供给侧的重大改革，有助于稳定房价预期。从已经完成供地的14个城市来看，在“限地价、竞自持、限房价”的政策引导下，多数城市实现了上述目标，不过高溢价率在竞拍环节频现也是难以忽略的事实。接下来，西安此轮供地会有怎样的表现，值得期待。

首轮集中供地新变化：竞地价、限房价

2月份，有消息称，北上广深四大一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市，将集中供应土地。

也就是说，2021年，上述22城住宅用地公告不能超过3次，并且集中在3月、4月、8月。紧接着，郑州、青岛两个城市关于集中供地的红头文件相继流出，证实了上述政策的真实性。

可以看到，西安并不在22城之列。然而，3月19日前后，“两会”刚刚结束不久，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。

倪虹指出，城市政府要落实房地产调控主体责任，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保党中央、国务院决策部署落到实处。

紧接着，西安“3·30新政”发布，其中之一就是：土地集中出让，按季度集中供地、总量增长20%、“限房价、定品质、竞地价”出让，供给端公开透明。

两个月之后，西安第一批集中供地终于揭开了神秘面纱。此次，西安宣布以网上报价+达到最高限价转现场竞价的挂牌方式出让20宗国有建设用地使用权。一个新的变化是，文件对这些地块的毛坯销售均价都做出了限制。

具体来看，此次20宗土地分两个文件公示，其中第一批15宗土地主要为城改用地，其中5宗属于城改开发用地，9宗为安置房用地，阎良出让土地为商品住宅用地，这些地块大多已经名花有主。可以看出，此轮供地加强了保障性住房土地供应。

后面5宗土地则是面向市场公开招拍挂，两宗位于大明宫板块，一宗位于高新软件新城，一宗位于高新鱼化寨板块，其余一宗位于航天城。具体来看：

高溢价会否再现？

对于集中供地，外界的关注点停留在能否降房价。事实上，在西安之前，已有14个城市完成了首轮集中供地，这或许可以成为西安集中供地的一个镜像。

从成交情况来看，此轮集中供地显露出了三个特点：高溢价、资金实力强劲的企业唱主角、房企利润空间被极大压缩。

首先，从竞拍情况来看，房企热点城市拿地热情依旧高涨，溢价率、楼面价相继走高。如重庆主城区46宗涉宅地全部成功出让，有22宗地成交溢价率超过50%，最高溢价率达到130%，土地成交总金额达到635亿元；无锡首批出让的16宗地块全部成交，仅1宗宅地未破最高限价，成交总价达255.96亿元。

对此，易居企业集团CEO丁祖昱表示，这主要是由于在第一次集中供地之前出现了约２个月左右的土地“空窗期”，而这一时间段恰好是传统一、二季度房企集中投资的时候，长时间的土储“零增长”，使得各大房企在第一次集中拍地时出现了“蜂拥而上”的现象。

在5月27日召开的股东大会上，融创中国董事长孙宏斌表示，首批集中土拍之所以溢价较高，是因为第一批推出的土地位置较好。他预计，第二、三轮热度会有所下降。

其次，资金雄厚的国企、央企和大型房企成为拿地主角。诸葛找房数据显示，融创中国以434.74亿元的权益拿地总价、43宗地和366.17万平方米的权益规划建筑面积位列第一，远远甩开其他房企；招商蛇口、华润置地分别以权益拿地总价301.62亿元、271.6亿元位列第二、三位，分别拿地12宗、9宗。

再次，房企利润空间被压缩。此次，在“竞地价、竞自持、限房价”成为主流出让方式的政策下，“稳房价”的预期基本得以实现，房企利润被压缩。如滨江集团董事长戚金兴在公司线上业绩会上坦言“努力做到1%-2%的净利润水平”。

从地块位置来看，西安此次土拍大概率依旧火爆。不过早在2018年年底，西安市政府办公厅就已发文，自2019年1月1日起，在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房，实现住宅装修与土建安装一体化设计，促进个性化装修和产业化装修相统一。

而此次土拍仅限制了毛坯销售均价，这是否会成为此次土拍中的一个变量，界面楼市将持续关注。