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5月广州房地产市场报告 | 公积金新政与“十四五”规划

2018年至2020年,广州年均新增商品住房10.04万套,与“十四五”规划相比,广州商品住房市场存在很大的增长空间,市场将进一步扩大。

广州房贷再出新规,对公积金购房贷款额度、首付比例和贷款期限进行了调整,加强了住房公积金的保障性质,与商业贷款严格的来源监管和日益走高的利率形成反差,为居住置业需求注入一剂强心针。

5月19日,广州“十四五”规划纲要提出,筹建和供应城镇住房131万套,其中,新增商品住房65万套,筹建政策性住房66万套。意味着“十四五”期间,广州每年预计将新增商品住房13万套。

2018年至2020年,广州年均新增商品住房10.04万套,与“十四五”规划相比,广州商品住房市场存在很大的增长空间,市场将进一步扩大。

公积金贷款办法出新规,利好二手市场

《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》(穗公积金中心规字〔2021〕1号)已于日前生效。

此次修改整合了广州住房公积金贷款有关文件的原有规定内容,并根据实施情况作了部分修改。

与修改前相比,新《实施办法》最引人注意的莫过于将二手房贷款最长期限由20年调整至30年,楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

随着房价的不断上升,延长贷款年限将有助于减轻购房者的还贷压力,降低二手房的置业门槛,让市民能通过多元的途径和实惠的方式解决住房问题。

此外,新《实施办法》还增加了持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的,享有广州市市户籍缴存职工待遇;对转业军人优先提供住房公积金贷款,以及购买非普通住房、仅购买住房部分产权份额(共有产权住房除外)不予贷款的条款,着力保障刚需和合理购房需求对公积金的使用。

“十四五”规划出炉,激发城市新活力

五年规划是检视与对比过去、指导未来发展的重要指引。国家“十四五”规划纲要提出推动高质量发展,必须立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局。

《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(下称“广州‘十四五’规划纲要”)指出,“十三五”规划主要目标任务基本完成,广州城市经济实力、科技实力、综合竞争力跃上新台阶。

同时,发展不平衡不充分的问题仍然突出,“大城市病”问题亟待破解,民生领域还存在短板等不足仍然不能忽视。

广州“十四五”规划纲要提出大力实施创新驱动发展战略,加快建设科技创新强市,以中新广州知识城、南沙科学城为极点,链接广州人工智能与数字经济试验区、广州科学城、广州国际生物岛、天河智慧城、广州大学城、白云湖数字科技城等关键节点的科技创新轴。

科技创新一直以来都是广州城市发展的短板之一,“十四五”是广州必须抓住的机遇时期,从规划来看,科技创新以黄埔和南沙为极点,未来城市发展的重点将向东部和南部倾斜。

在广州“十四五”规划纲要公布的三大新兴支柱产业和五大新兴优势产业重点平台中,黄埔区有11个,为全市最多,其次是南沙区,数量为7个,主要包各类产业园区和产业基地,产业发展的推进将带动区域经济、社会总体蓬勃发展。

此外,在交通基础设施规划方面,广州“十四五”规划纲要指出,要完善骨架高速路网,加强粤港澳大湾区内部衔接,提升对外辐射能力,实现2小时覆盖大湾区、5小时连接粤东西北、8小时可达周边省区中心城市,市域高速公路通车里程达1300公里。

根据公告,“十四五”期间广州各类交通基础设施重点建设项目达到72个。未来,佛山、肇庆、清远等周边城市与广州的联系将更加紧密。

成交维持万套以上,市场活力不减

广州楼市调控主要针对市场中的非理性行为,而合理的购房需求并未受到很大影响,因此5月广州楼市表现平稳,五一节点各项目表现积极,带动全月成交量维持万套水平。

据观点指数监测,5月广州新建商品住宅成交10705套,同比上升63.69%,比2019年同期上升49.49%,成交面积113.93万平方米,同比上升60.6%,与2019年同期相比上升50.38%,需求端受到政策和房贷收紧影响有限,成交仍保持活力。

阳光家缘数据显示,5月广州新建商品住房批准预售小幅回落,批准预售套数9489套,环比下降14.35%,批准预售面积93.91万平方米,环比下降17.61%。

主力供货区域依然是增城区,34.24万平方米的新批预售面积占全市的三分之一以上,尽显“东大仓”本色,其次是南沙区和黄埔区,新批供应面积都在10万平方米以上。

经历了两个月的短缺后,5月黄埔区新批预售货量回归正常水平。此外,越秀、海珠区本月新批供应挂零,而天河区广氮板块迎来新盘。

数据来源:观点指数整理

截至5月末,广州市新建商品住宅可售面积862.06万平方米,去化周期8.8个月,总体去化周期有所增加,各区去化周期呈现分化,番禺、从化两区去化周期健康。

五一节点市场活跃,天河双盘同开

据不完全统计,观点指数样本企业本月共有19个项目加推,1个项目开盘,其中,有12个项目加推时间是在五一假期期间。

五一假期前及五一期间推售项目较多,买方选择空间大,总体去化率低,亚运城加推价格较上次提高1000元以上,去化仍有七成,受到市场认可。

亚运城位于番禺区东部,总占地面积2.73平方公里、总建筑面积超500万平方米,目前主要在售的是“天珑”组团。本次加推120套102至135平方米三至四房改善型单元,均价约30500元/平方米。

位于天河公园商圈的金地天河峯睿、城投珠江天河壹品均在5月最后一个周末推出新货,期待已久的购房者闻风而至,楼盘一扫而光;此外越秀和樾府热度火爆,月底加推售罄。

金地天河峯睿本期加推220套105至130平方米三至四房单元,销售均价约73000元/平方米,较1月开盘时上涨近万元,但由于新房指导价的限制,项目最高售价为75000元/平方米。

城投珠江天河壹品5月上旬开盘,推出306套79至90平方米2至3房刚需户型,均价约74000元/平方米,月底加推162套70至128平方米二至四房单元,均价约75000元/平方米,两次开盘均于当日售罄。

越秀和樾府位于番禺核心万博商圈内,地处番禺大道与汉溪大道交汇处,周边商业繁华,交通便利,距地铁7号线和18号线的南村万博约600米,且商圈内新盘稀缺。本次加推136套110至130四房单元,均价约63000元/平方米。

市场稳中向好,中心区亟待“解渴”

5月广州楼市受假期积极影响,热度维持,成交环比微升,维持万套以上水平;调控政策下交投依然活跃,市场平稳运行,需求和价格涨幅回归理性。

另一方面,越秀区、海珠区、天河区供应长期紧缺,是不得不重视的问题,若不及时“解渴”,中心区被政策短期内抑制的房价,很可能在政策放松后,出现报复式上涨。

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