文 | 贝学梅

明确以TOD模式开发、落实区域医疗中心和体育设施用地的位置、新增超400亩教育用地、凉亭片区C地块征迁启动、轧钢厂片区274亩土地改造启动……近半年来，昆明凉亭片区可谓动作频频，发展开启“加速跑”模式。

凉亭片区这一些列的操作，实则向市场传递出了一个明确的信号：东市区楼市格局即将生变，从原来的东白沙河片区和方旺片区的“两虎相争”，或将演变成“三足鼎立”的局面。东市区中心之争，也将愈演愈烈。

那么，在这场争霸赛中，谁能一骑绝尘，脱颖而出，成为东市区的中心所在？

地段+定位+配套PK，谁更胜一筹？

由于开发时间不一，东白沙河、方旺及凉亭三大片区目前发展参差不齐。但一个区域未来的发展空间，往往是众多因素共同作用的结果，需要综合来分析。

作为房地产的金科玉律，尽管20年过去了，地段论依然是判断一个区域发展潜力的关键因素之一。

从上图中可以清晰的看出，凉亭、方旺及东白沙河三个片区依次由东二环向东铺开，彼此相连，分布于人民东路南北两侧。

其中，凉亭片区紧邻东二环，是三个片区中距离市中心最近的板块。片区内地铁3、4、6号已建成通车，共设置有5个站点。从3号线金马寺站或4号线菊华站出发，3个站约10分钟车程就可直达市中心的东风广场站和塘子巷站，地段优势尤为突出。

方旺和东白沙河两个片区距离市中心相对较远，虽然有地铁3、4、6号线途径，但仅设置有1个站点，且该站点均位于两大板块的边缘位置，距离区域内大部分居住区较远，未来出行主要依赖公交或自驾。

判定一个区域成长空间的大小，从片区的定位及规划蓝图中也可提前窥探一二。

从定位上看，三个片区功能各异。但唯有东白沙河片区提及了“高端”、“高尚”等字眼，这么看来，未来居住品质似乎更胜一筹。

同时，东白沙河片区也是三个片区中占地面积最大的一个，而规划人口却只有凉亭片区的一半左右，人口密度明显较低，居住舒适度无疑更高。

从地理位置和轨道交通方面来看，凉亭片区略占上风。

在众多的生活配套规划中，教育资源无疑是提升区域综合价值的高效催化剂。

具体来看，凉亭片区规划学校最多，办学总规模达603班。其次为东白沙河片区，办学总规模为501班。方旺片区办学总规模为372班。但结合区域人口规划后，可以发现三大片区教育资源配套其实不相上下。

医疗及体育人文规划方面，东白沙河片区规划有区市级综合医院等医疗资源，市、区级综合文化活动中心、养老院等。凉亭片区则规划有昆华国际医院、中国家呼吸区域医疗中心、昆明新体育中心等。单从这一方面来看，方旺片区略显逊色。

一番对比后不难发现，三大片区优势各异：凉亭片区区位优势更佳，东白沙河片区定位更高，方旺片区教育资源丰富且还引入了知名学校——云大附中星耀喻昭学校……发展侧重点的不同，也让三大片区在竞争中互补共赢。

兑现度PK，高低立见分晓？

严格意义来说，衡量区域的价值，既要看其规划定位，更要看其兑现速度，规划不付诸于实际行动，终究只是“纸上谈兵”。

那么，东白沙河、方旺及凉亭三大片区发展现状如何？

首先，从房企进驻方面来看，东白沙河片区开发时间最早，进驻房企最多，已吸引了万科、碧桂园、美的、中海、中交、大华等众多知名房企，且不少房企还是溢价拿地，其对区域发展前景的看好，显而易见。

目前，万科白沙润园、银海白沙郡、紫东尚苑、山水白沙、碧桂园凤凰湾等众多楼盘交付入住。如今，区域开发已初见成效，破旧低矮的城中村正在蜕变成拔地而起的高楼大厦。甚至还有不少网友认为，东白沙河片区一一己之力，提升了整个东市区的城市形象，拉动了区域配套和消费等升级。

方旺片区与东白沙河片区仅一路之隔，地势相对平坦，开发时间相对较晚，发展步伐紧随其后，现已吸引了中南置业、碧桂园、奥园、蓝光、保利置业等众多品牌房企入驻。目前奥园、中南.碧桂园.樾府一期现已交房。

凉亭片区虽然从2014年开始就已启动改造和开发，但因众多城中村、物流城等限制性因素，导致片区开发难度较大，所以进驻企业只有实力、东原、保利、大华等为数不多的几个房企。目前仅有实力山语间、东原璞阅等几个项目交房。

从教育配套建设情况来看，东白沙河片区内中交·碧桂园·映象美庐配建的中小学（明通小学和昆十中）计划将于6月25日开工，大华公园天下配建的明通小学，预计将于今年9月开学……

方旺片区内的方旺中心学校和官渡二中已开学，均为公立公办学校。云大附中星耀喻昭学校，也将于今年秋季学期起招生。

凉亭片区开发进度相对滞后，除了现有的学校，其余规划中的学校暂无新进展。不过，近半年来，凉亭片区动作频频，体育中心用地确定、昆华医院东院建设开工、凉亭片区C地块启动征迁、轧钢厂片区274亩土地改造启动……区域建设已步入“快车道”，建成后或可与东白沙河及方旺片区一较高下。

从在售项目情况来看，东白沙河片区在售楼盘最多，且产品大多以低容低密的小高层、洋房及别墅为主，售价也相对较高，高层住宅价格在1.4-1.5万/㎡之间，小高层及洋房售价约1.65-1.95万/㎡，别墅总价约440-900万/套，比较适合手头资金比较宽裕的改善型人群。

方旺片区共有3个楼盘在售，产品以高层为主，售价相对亲民，均价在1.35-1.65万/㎡，对于刚需购房者来说，或是一个不错的选择。

凉亭片区目前无项目在售，仅有保利·明月半山一个项目即将入市。虽然该项目目前还未公示价格，但作为保利高端 “玥系”产品首作，预计未来价格不会低。

说到此，不少细心的网友可能会发现，东市区地铁、学校、医疗等建设方面都已取得了新进展，唯独商业依旧无太大变化，缺乏大型、高端的商业中心或将成为制约东市发展的最大瓶颈。

综合来看，东白沙河、方旺及凉亭三大片区各有千秋，各有自身独特的竞争优势。不管是聚焦当下还是着眼未来，仅仅以几个指标做对比，确实很难判断未来发展空间究竟孰高孰低。

可以预见的是，商业作为东市区发展的“短板”，也意味着，谁最先填补这一空白，谁或将成为东市新中心。

换个思维来看，同属东市区的三个片区，能够形成“三足鼎立‘的局面，体现的正是东市区城市的包罗万象，以及潜力巨大的城市硬实力。