文 | 单烁 韩笑

位于青岛市四流南路上的中海寰宇时代，是中海继中海临安府、中海蓝庭、中海寰宇天下之后，在老四方区域又落下的青岛主城“第四子”。同时也是自2018年从青岛一级土地市场销声匿迹后，中海荣归青岛主城打响的“第一枪”。

2021年6月12日，中海·寰宇时代正式开盘。据了解，新盘一开便引起广大购房者的关注，现场聚集了不少前来咨询的置业者。

近日，界面山东实地探访了中海寰宇时代项目营销中心，在现场了解到，目前在售11#、12#2栋小高层，层高均为19层，主推户型建面为105㎡，119㎡，128㎡，143㎡，销售均价在30000元/㎡。

再次加仓青岛主城，中海对于中海寰宇时代这个项目不可谓不给予重望。而中海寰宇时代实际的表现究竟表现如何？它能否助力中海地产找回在胶东半岛昔日的辉煌？

老牌央企重返“主”战场

中海地产成立于1979年，是一家老牌的粤系房企。据其官网显示，截至2020年，中海地产已累计开发600余项目遍及全球各地，完成开发建造面积超1.5亿㎡。2020年，中海地产品牌价值达1216亿元人民币，稳居房地产行业第一。

中海的盈利能力在业界内有口皆碑，而“利润王”也一直是中海地产引以为傲的标签。

但2020年受疫情的影响，昔日的“利润王”中海地产也面临着营收增速放缓、利润下行压力，净利率毛利率双降。

据其年报显示，2020年中海地产毛利率为30.05%，净利润率为23.6%。相较过往，中海地产这两项指标在2018年分别达到37.8%、26.2%，之后便走入下行通道。2019年降至33.7%、25.4%，2020年末再分别下降2-3个百分点。

而且从今年截至目前的表现来看，今年的中海不见得能戴稳常胜将军的王冠。

5月份，中海地产实现销售合约额342.8亿元，同比增长28%。值得注意的是，平均销售价平米19477元，较上月环比每平米下降1886元，降幅为约9%，接近一成。

而且今年中海在一线城市的拿地也遭遇了前所未有的“滑铁卢”。据智地产消息，在6月18日开幕的备受期待的上海首批集中供地中，中海地产、万科、华润三家房企均无缘首次集中供地。

而从青岛来看，中海寰宇时代是中海这家老牌央企时隔两年重返青岛主城战场的关键之作。这个项目的成功与否，或许将成为中海未来是否还有机会加仓青岛市场的“决定盘”。

地段短板或成项目销售绊脚石

据界面山东了解，中海地产目前在青岛市共有18个项目，从以往成绩来看，各个项目的销售情况也算不错。前期项目交付后，产品的质量也算过关，中海项目的口碑在青岛购房者心目中也一直在线。

据置业顾问介绍，中海寰宇时代自6月12日开盘，现场前来咨询的购房者越来越多。

虽然有龙头房企的加持，但市面上对此次新开盘的中海寰宇时代地段的评价褒贬不一。

该地块是青岛原中能造纸厂地块，属于市北老城区。从周边配套来看，交通是其比较有竞争力的维度。项目地处市北区两横两纵交通网中，直通郑州路、跨海大桥高架路、四流南路、重庆南路等城市主干道；距离即将开通的地铁M1号线和M5号线（规划中）换乘站胜利桥站不足100米，距离M8号线（在建）闫家山站约900米，三地铁环绕。

置业顾问称，根据规划，该项目与最近的地铁口最短仅有约30米的距离。这意味着中海寰宇时代项目是含金量很高的标准地铁盘，生活的便利性和资产的成长前景都比较值得期待。

项目周边教育资源也比较丰富，包括青岛科技大学幼儿园、洛阳路小学、长沙路小学、三十九中（海大附中）、超银中学等在内，共建有5所幼儿园、3所小学和4所中学，另外项目还自建一所6班幼儿园。

医疗配套方面，项目距三级甲等青岛市中心医院约800米。另外其临近的纺织谷也是它比较突出的亮点之一。

但相比之下，项目周边的商业配套就稍显逊色，虽有利群海琴广场、12万㎡印象城和自建约1.5万㎡下沉式商业街3大商业加持，但目前只有利群海琴广场处于正式营业中。

而且这个地段与中海的项目定位结合在一起也有些尴尬。据房天下公开数据，中海寰宇时代的销售均价约在3万元/平左右，而且项目主要为小高层，户型也多在105平以上，是很鲜明的改善盘定位；但中海项目所在的胜利桥片区，由于没有很出彩的学区配套，商业也不繁盛，周边待拆迁、待改造的房屋甚多，因此会选择在此置业的多是预算有限的刚需族。

这就让中海陷入了刚需买不起、改善不想买的尴尬境地，也成为中海寰宇时代当下所面临的最核心的去化难题。

全屋智能亮点多，但细节仍需加强

从户型方面来看，中海寰宇时代项目规划建设14栋高层建筑，包括7栋19F高层住宅楼，商品房建筑面积65420．76平方米；5栋人才住房，人才住房建筑面积65421平方米，商品房户型建面105平、119平、128平、143平户型，套三套四户型，1梯2户，装修交付。

值得注意的是，小高层的公摊在23%-24%左右，公摊面积在也相对较高，这个比例几乎卡到了小高层公摊上限。

户型设计也可圈可点，整体比较中规中矩，双南向卧室，客厅与次卧阳台打通、宽敞明亮；各个面积段的户型设计方正，空间利用率也比较高。

值得一提的是，中海寰宇时代项目在精装上下足了功夫，精装房全部采用包括科勒、3M、马可波罗等国际一线品牌。同时还配备全屋中央空调、全屋净水、新风系统、全屋壁纸、蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、多维度系统收纳等。

在105㎡实体样板间中，置业顾问全方位地向我们展示了全屋智能的优势。

首先是玄关处的鞋柜带有除臭仪。

全封闭阳台带有自动升降的晾衣架和电动窗帘系统。

另外精装范围内，厨房还配备了一线品牌的炉灶、抽油烟机、蒸烤一体机、洗碗机、燃气热水器、净水器等。

但该户型也并非全无问题。

首先，该户型建面高达约105平，本身空间不小，有充足的条件将户型内的观感做的大气敞阔一些。

但实际上从踩盘情况来看，中海寰宇时代并没能将105平的空间做出它应有的视觉效果：

例如客厅，面宽相对较窄，进深也有些不足，空间敞阔感比较一般；

其次，厨房里虽然精装内的各类电器配套十分高端，但却没能给冰箱、微波炉等大型的、必需的设备留下太多的放置空间。

精装的用料也有弊端，卧室墙面多贴有壁纸，主卧还装有皮革质地的床头背景墙，都是易损的短效材质，而且后期维护不当可能会存在发霉发黑的问题。

另外，在样板间展示的所有橱柜配套中，只有主卧的衣柜属于精装交付范围内，收纳空间略少。

纵观中海·寰宇时代的周边环境，其所在的胜利桥片区，有启迪协信、龙湖、万科三个体量不小的刚需盘，早已经把片区内的刚需存量瓜分殆尽，30000元/㎡的价格也并不占什么优势，而且从沙盘上看，中海项目与万科未来城、龙湖春江郦城相较没有太多特别之处，户型设计也比较常规。

这是一场地段短板与精装长板的较量。但地段的问题难以从主观上解决，而精装目前来看也已经到了天花板，难以再有提升的空间。或许，想要在胜利桥博得一席生存之地，中海寰宇时代只能在价格上再多下一些功夫了。