文｜投研观察 Darren

6月16日晚间，SOHO中国发布公告称，已经收到黑石集团发出的全面收购要约，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元，交易完成后，黑石将取得SOHO中国控股权。

1995年创立的SOHO中国，其发展历程是中国房地产不可或缺的缩影，也是潘石屹等一代中国地产人荣辱兴衰的见证，出售SOHO中国后，潘石屹正式退出中国房地产界。

隐退的潘石屹

2007年，SOHO中国在香港上市，融资19亿美元创当时亚洲最大的商业地产企业IPO纪录。2010年，SOHO中国达到销售额的顶峰，此时正值房地产黄金时代。

事实上，潘石屹从2014年就开始着手售卖资产。SOHO中国在三个月的时间内先后出售了上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场；2015年，潘石屹将上海外滩国际金融中心(8-1)地块50%的权益转让给昔日的对手郭广昌，交易总对价84.93亿元；2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2020年3月11日，SOHO中国公告，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。据外媒报道，该金融投资者为黑石集团，同年8月13日，SOHO中国又发布公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已经终止。

至于谈判终止的原因，业内人士透露，很有可能是因为中国写字楼市场的空置率和去化率变化较大，双方在交易价格上未达成一致。

根据财报，2020年，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%，但同期归母净利润为5.36亿元，同比下降约59.77%。

或许正是因为盈利状况非常差劲，与2020年3月的那场谈判相比，本次黑石收购要约价从每股6港元缩水至每股5港元，总价格减少了16.7%。此外，黑石采用了“曲径通幽”的方式，股权收购总代价比原本SOHO中国整体资产包的价格便宜了一半以上，且黑石的资金成本更低，资金筹措方式更灵活。

根据SOHO中国发布的公告，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队，但SOHO中国董事会成员将改变。董事会目前由五名董事组成，分别是执行董事潘石屹和张欣，独立非执行董事孙强、熊明华和黄晶生。根据协议，要约截止后，潘石屹和张欣将从董事会退任，黑石集团将拟向董事会提名新的执行董事。也就是说，潘石屹夫妇正式离退，SOHO中国将进入黑石时代。

进击的黑石

相较于潘石屹的退却，黑石集团近年来在中国市场则是一路高歌猛进。

1972年，他被尼克松总统任命为商务部长，一年之后，他离开内阁成为雷曼兄弟的董事长兼CEO。1985年，彼得皮特森与施瓦兹曼共同成立了黑石集团，后者有一个人尽皆知的中文名字，苏世民。

黑石进入中国市场最早可追溯到上世纪90年代，但真正产生重大交集是在2007年。这一年，黑石正寻求上市，而刚刚成立的中投公司则在寻找海外投资标的，两家一拍即合，中投拿出30亿美元认购了黑石1.01亿普通股。中投和黑石的合作曾被视为2007年中美两国经济关系的一个值得注意的时刻，这笔交易代表了中国首次将部分外汇储备投资于美国国债之外的其他项目。此后黑石彻底打开了中国市场，并且和中国企业建立了联系，通过转卖资产赚了相当多的钱。

2013年，黑石将位于伦敦西部的写字楼项目Chiswick Park以约8亿英镑（10亿美元）的价格卖给中投公司。2015 年，安邦保险以 19.5 亿美元的价格从黑石买下了纽约华尔道夫酒店，在当时创下美国酒店的最高售价。之后的一年中，黑石又陆续以65亿美元的价格卖给安邦保险16家豪华酒店资产，这些资产大多是黑石在不到一年前收购来的，通过低买高卖来赚差价。

最近几年，黑石将目光投向了中国的物流地产领域。2018年7月，黑石集团高级董事总经理王天兵在接受媒体采访时就曾透露：“我们全球重点关注的板块是物流地产。”王天兵用“供需”的关系来解释黑石为什么看好中国的物流地产前景，其称国内虽然已经有很多电商巨头、开发商都布局了物流仓储，但从供需来看，依然有很大的仓储面积的需求，这就说明未来的租金仍有上涨空间。

2018年12月，黑石集团以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼；2019年春天，黑石集团以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权，接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。

疫情之后，黑石加快了抄底的节奏。去年10月，黑石正式接手融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目，总价12亿元；11月，黑石又启动了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，并于今年1月份正式签署协议，交易总作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。到目前为止，黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市，面积达到5300万平方英尺。

“房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。”苏世民在媒体上公开表达了自己对中国地产的青睐，在可预见的未来，黑石大概率还将继续布局。潘石屹的隐退，苏世民的进击，都有各自的原因和道理，究竟谁对，还得让时间证明。