记者｜张子怡

在房地产行业金融监管收紧背景下，中海地产仍在融资方面取得不错进展。

近期，中海地产连发低利率债券。其中，6月17日，中海地产成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。

据了解，中海地产发行的CMBS产品基础资产为位于成都金融城核心商务区的中海国际中心，该项目包含10栋近80万平大体量甲级写字楼群，入驻企业超500家，包括微软、甲骨文、宝马中国、巴斯夫、联邦快递等世界500强企业，及字节跳动、英雄互娱等独角兽企业。

在项目不错的市场口碑和经营效益助力下，该产品创下后疫情时期同类产品发行利率新低。

6月16日，中海地产还成功发行30亿元公司债券，其中，3年期20亿元，票面利率3.25%，利率创行业同期新低；5年期10亿元，票面利率3.55%，全场认购倍数2.5倍。

值得注意的是，现阶段发债对企业而言并不容易，低息发债就更为艰难。

CAIC数据显示，截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合人民币4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少，仅为上月的一半，房企发债越来越难了。

在发债利率方面，CAIC数据显示，5月房企债券加权平均发行利率下探至3.98%，近9个月以来首次破4。与境内发债成本走低趋势相反，海外债平均发行票面利率回调至6.6%，其中佳源国际控股发行的一笔1.3亿美元优先票据，票息更是高达12.5%。

事实上，2021年房企的整体融资环境持续收紧，房企融资总量预计保持低位运行的态势。在此背景下，房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限。

稳健的财务水平成为中海地产能低息发债的原因之一。在中海地产2020年业绩会上，副总裁郭光辉曾表示，中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售，靠的是精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等，“这对于中海融资的增信帮助相当大。”

目前中海地产未触及三条红线中的任何一条，为绿档房企。截至2020年末，中海地产资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，而且近五年来资产负债率水平基本都是60%左右。

中海地产公告显示，公司于2021年5月公司的合约物业销售金额约342.77亿元，按年增加28.0%；而相应的已售楼面面积约为76.08万平方米，按年增加19.0%。

2021年1月至5月，公司累计合约物业销售金额约1554.14亿元，相应的累计已售楼面面积约767.57万平方米，分别按年增加35.8%及22.4%。

无论是财务水平还是规模增长，中海地产的稳健一如既往。现阶段，唯一困扰的中海地产是其土储增长问题。

2017年至2019年，中海地产实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5317万平方米。截至2020年12月31日止，中海系列公司（但不含中海宏洋）土地储备为6179万平方米，实际权益为5236万平方米。

主要联营公司中海宏洋年内新增土地储备1157万平方米，截至2020年12月31日止，中海宏洋土地储备为3011万平方米（实际权益为2662万平方米）。以此计算，中海系列公司合计土地储备达9190万平方米，其中约20.4%分布于一线城市，40.3%位于京津冀、长三角及粤港湾三大都市圈。

中海地产副总裁郭光辉在今年业绩会上指出，2021年中海地产在土地投资方面将继续保持主动进取，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。

开年以来，中海地产积极扩充土地储备，仅在5月，中海地产已在厦门、天津、济南和南京收购了四幅地块，其中一幅地块将会以合作模式发展。公司就相关土地收购应付的土地出让金达110.32亿元。

中指院数据显示，今年1月到3月，在房企拿地排行榜中，中海地产拿地金额达183亿元，权益新增货值达347亿元。

在北上广深四个一线城市第一次集中供地后，中海地产暂时还没有收获。但一线城市在中海地产销售份额中一直占据重要位置。

中海地产2020年实现合约销售额3607.2亿元，同比增长12.5%，对应销售楼面面积1917万平方米，同比上升6.8%，超额完成年度目标。据披露，中海地产在一线城市北上广深、香港的销售额达1126亿元。

那么在低利率发行债券、充盈资金池后，中海地产或许仍需要大力扩储，尤其在一线城市。