文 | 立田

据“西安发布”最新消息，幸福林带五项建设内容已基本完工正在进行地上景观优化提升，地下空间装饰装修，而随着7月1日的临近，幸福林带将迎来地上景观对外开放，地下商业首开段（横二路至长乐路），257个品牌开业的重要时刻。

自此，城东区域乃至全国最大的林带工程，幸福林带终于即将揭开神秘的面纱，同时，作为改善城东生态环境、提升居住品质的项目，势必为城东以及西安市生态、文化、经济带来极大的变革及发展助力。

幸福林带位于东二环、东三环之间，东邻灞河新区，西连主城二环区域，南依曲江新区，北接浐灞生态区，几乎覆盖了城东的核心老城区。整条林带占地面积1134亩，绿化覆盖率高达85%，还具备地下空间、综合管廊、地铁配套以及市政道路等城市功能。

这里当年聚集了西安作为知名的商业、工厂。有西安乃至全国医疗实力过硬的第四军医大、唐都医院、第二附属医院；有西安最为繁华的商业聚集区康复路轻工市场，是人们闲逛淘日常用品的圣地，也是上一辈西安人创业的繁华掘金地；有早期有历史文化、工业文明悠长的纺织城区域；有绵延的浐河、宽广的灞河经过，自然风光无限。

但从最开始的“二环金腰带”，到三环附近高端项目聚集，快速发展的繁华新城不断外拓，西安各大新区崛起，城东区域似乎逐渐成为西安人心中“老旧”的代名词。

可同时，随着主城区土地越来越稀缺，推向市场的高品质楼盘也越发稀少，而自始至终，越靠近中心板块、核心地段、成熟度越高的项目，价值越高。因此近几年，城东，也在这一波发展浪潮下，城市界面焕新悄然发生。无论是产业配套建设，还是品质生活圈的打造，都在不断创造亮点，许多一线品牌开发商也在城东区域加紧布局，让区域内的“原住民”迎来了越来越多的可选优质项目，满足了部分高端改善群体的置业需求，在一定程度上也缓解了主城区优质房源稀缺的问题。

比如“教育+地铁房+高舒适度”的融创宸阅和鸣，住房均价15383.78 元，产品主要针对刚需刚改人群，实属高性价比优质楼盘；红星天铂作为东二环的改善产品，属于“白菜芯”中的稀缺项目，一定程度上解决了咸宁路板块洋房稀缺之渴；还有纺织城区域的高端科技项目中海云锦、紧邻幸福林带的洋房社区龙湖天曜……那么，现在就跟随界面楼市西安频道来看看这些品质拔尖的楼盘都有哪些优势和不足。

龙湖天曜

位于西安市新城区兴工东路33号，住房均价约22137.07元/平米。

优势：

1.紧邻幸福林带，距在建地铁8号线王家坟站约800米，距离地铁3号线胡家庙站约2公里，周边有电力家属院、陕汽家属院等大型单位家属楼聚集区，生活氛围浓厚；

2.商业方面，有万和城、益田假日购物中心，且项目自带西安第二座龙湖天街，未来生活便捷度十足；

3.社区容积率2.8，绿化率35%，舒适度较高，由高层和洋房组成，房源多为洋房改善类产品，面积集中在142—170㎡的四室户型；

劣势：

1.单套总价较高，价位区间约为300—350万，在城东区域实属高价位改善产品，并且物业费2.1元/㎡，整个小区就是面向纯改善群体，但即便受众相对较少，但依然需要摇号；

2.1公里内缺乏较近的优质学校资源，华山小学中学、昆仑小学中学等距离项目约2、3公里；

3.附近许多配套仍在建设落地中，环境较乱，后续所有产业配套逐一兑现后，或会让区域形象有进一步提升。

红星天铂

位于新城区咸宁中路42号，住房均价约18952.9 元/㎡。

优势：

1.项目是西安二环边核心地段稀缺项目，紧邻地铁三号线咸宁路站，周边高校环绕，有西安理工大附小附中、西安交大附中、西安工程大学、八十三中学等等，因此也带动了租房市场的火热；

2.项目容积率3.5，绿化率41%，配建爱琴海购物公园商业综合体，项目南侧有老牌城东商圈立丰国际，区域人口居住密度大，配套成熟，是东二环内少有的超高舒适度改善项目；

3.产品面积区间约为126—200㎡，值得关注的是约126㎡的产品做成了四室两厅两卫，包括两个双人卧室、一家小书房和一间单人功能间，空间利用率着实高。而其约200㎡的四室产品做成了三室+客厅朝南，拥有约14米的南向面宽，超大客厅，舒适度较高。

劣势：

1.周边老旧小区较多，即是是商品房，除了2018年前后面市的就掌灯二期，其余很多商品房小区房龄都在15年左右；

2.社区两梯三户的高层公摊约25%，略高；

3.前期有红星紫御半山、 红星美凯龙等项目口碑平平，虽然本次落地项目是由红星地产开发，不同于前期项目的红星置业，但红星地产与全国一线品牌房企还是存在些许差距，加之对于广大购房者而言更弄不明白开发运营商之间的关系，所以整体项目品牌认可度一般。

中海云锦

位于浐灞韩森东路与纺西街交汇处西南角，价格待定。

优势：

1.中海作为全国知名品牌央企，口碑度较高，落地西安的项目也多受好评，甚至多为不同区域内的标杆项目，因此中海首入纺织城板块，带来高端科技人居，为板块带来强劲的人居焕新力；

2.项目所处老城区，兼有生活配套成熟、工业历史文明以及现代交通、科技住宅的新旧融合特色。比如地铁枢纽、西安东站、铁路公园、苏街、华阳城购物中心、凯德广场、龙湖香缇天街、唐都医院、半坡国际艺术区、东城一小一中……。其中地铁1、9号线的贯通，地铁6号线二期的建设，让区域产业、生活可与西安全城相连，信息交流、上班通勤更加方便；

3.社区容积率2.5，主力户型面积127㎡三室、143㎡四室、143㎡三室大横厅，采用“科技智能＋健康”理念，打造中海在西安的首个华为Hi-Link智慧生活落地社区。

劣势：

1.纺织城区域老旧已久，许多地方街道路面、沿街门店门头脏乱，并且以前的街道规划已经不能承载现在的通勤，早晚高峰、天气变化等都会造成纺织城板块内的拥堵；

2.项目为高端改善产品，价格不会太低，界面楼市经过中海云锦置业顾问沟通，以及根据目前市场上同品类高端产品均价估量，楼盘均价或在2万元左右，因此也是纺织城板块内的高价位产品。

高科麓湾

位于浐河东路，住房均价12320元/㎡。社区体量较大，前期已经有许多入住的业主，不久前开盘的高科麓湾国际社区四期成为城东的多次“万人摇”的项目。

优势：

1.项目体量较大，开发周期较长，于2017年底入市，已经有大部分区域交付并入住为成熟小区，目前四期紧邻东三环，距离曲江二期较近，且门前就是浐河，高新一小麓湾分校就在项目旁边，其174㎡的产品约在180万左右，为当前性价比极高的产品，所以“万人摇”，中签率极低；2.面积区间为104—174.71㎡。其户型设计为紧凑型多功能产品，比如104㎡做成了三室两厅，最大面积的174㎡虽然名义是四室产品，但实际两个大卧室中都各自含有一个书房，最大的卧室书房可选择是否单独隔离出来，就变成了五室产品；

劣势：

1、随着越来越多的业主入住，社区附近的优质学校学位较紧张；

2、项目前期交房的部分楼栋存在房产证迟迟办理不下来的情况，也是业主的重要维权问题；

3、社区沿浐河东路而建，但浐河东路整体路面较窄，后期随着人流量加大，将对出行带来一定不便。

浐河东路沿线除了高科麓湾项目，还有当代境也是沿线红盘，均价14839.19元/平米，依然需要摇号。

通过界面楼市走访发现，随着西安主城区的发展，城东也迎来了不断的更新与建设，融创、龙湖、中海、中铁、保利等一线房企逐一落地开花，着实为区域建设带来了新鲜的血液和人居亮点，但“老旧”特征依然存在，区域内立足于历史文明或过往记忆打造的文旅项目也是方向之一，比如纺织城区域。

除此之外，还有许多老旧小区与产业配套有很大的更新与提升改造空间，以及浐河、灞河等面积辽阔的生态区域可挖掘探索。回到当前，期待幸福林带的面市，可进一步助推城东经济、产业、人居的全面革新。