从第一个商业项目北京中骏世界城开业，到提出“百城计划”打造100个中骏世界城，再到如今赴港上市，中骏商管即将完成崭新的又一轮跃升。

6月21日，中骏商管(606.HK)正式开始全球公开招股，预期将于7月2日正式于港交所挂牌上巿。本次IPO中骏商管还将引入4名星级基石投资者，著名零售品牌安踏体育(2020.HK)、恒安国际 (1044.HK)、九牧王和机构投资TX Capital。

高规模成长空间

凭借着母公司中骏集团全国化布局和规模化扩张，中骏商管的规模既有坚实的基础，又具备快速提升的潜力。

中骏商管成军已有18年，业务横跨18个省、市及自治区的55个城市，遍布全国五大主要经济区。截至2020年底，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，已签约建筑面积高达3660万平方米，在管建筑面积达到1620万平方米。根据仲量联行的资料，凭借这一规模，公司在行业内排名第15位。

至2020年底，中骏商管资产流动性较强，经营活动所得现金流量净额分别为 5431万元、4591万元及3亿元；现金及银行结余分别为8260万元、7458万元及5亿元。

券商中泰国际认为，依托母公司“商业+住宅”双轮驱动，中骏商管未来规模增长可见性很高。其丰富的项目储备可为中骏商管带来业绩增长带来强大支持。

最新的数据显示，依托“一体两翼”战略的持续深化落地，中骏集团今年接连在多个核心一二线重点城市布局。截止6月15日，今年中骏集团新增土储面积585万方，总货值达804亿，其中包含中骏世界城购物中心6座和方隅公寓14个。

随着母公司规模增长以及物管面积的不断输出，中骏商管规模得到同步提升，截止2021年6月11日，拥有221个已管理或签约的商业及住宅项目。

规模是表象，更为实在的则是由其转化而来的收入和利润。近三年，中骏商管收入和净利润增长迅猛。

在收益方面，2018年-2020年，中骏商管收入分别为3.96亿元、5.74亿元和8.05亿元，年复合增长达到42.6%；净利润分别为3480万元、7730万元、1.62亿元，母公司拥有人净利润分别为2741万、7005万和1.56亿元，年复合增长138%。

主打商管概念

如果说规模是物管行业公开的追求，那么商管则是这条赛道的一个新武器。

于中骏商管而言，对募资额有更高预期并非仅限于规模和收益，凭借的还有商管物业与住宅物业组合而成的资产包。

去年，兼具住宅物管和商业业务的华润万象生活商业运营及物业管理服务收入占 43%、宝龙商业的商业运营服务收入占比81%、合景悠活非住宅物业管理及商业运营服务收入占比30%。今年，万达商管也有计划冲刺香港资本市场，市场预计拟募资额达到200亿元。

据更新的招股书，中骏商管在管物业包含多种物业类型，分别有住宅及商业物业（购物商场及写字楼），主要定位于商管赛道。其中，截至2020年9月30日，商业物业在管建筑面积及签约建筑面积仅占总在管面积的6.1%和11.5%，收益却占公司总收益的45.4%。

具体来看，中骏商管最新数据显示，2018年-2020年，该公司商业物业管理及运营服务收益分别约1.52亿元、2.41亿元及3.73亿元，分别占同期总收益约38.4%、42.0%及46.3%。

中泰国际在财务分析中指出，中骏商管基本商业物业管理服务每平方米的平均物业管理费分别为31.2元、29.5元及27.7元，高于目前上市中国物业管理公司的平均水平。这主要由于公司管理的商管物业多数处于城市黄金地段购物商场及购物街，其管理费通常高于其他商业物业类型（如写字楼）。

未来，中骏商管还将进一步提升商管业务比重。其在招股书中强调，“由于我们将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，我们预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。”

中骏集团早在去年年初明确“百城计划”，预计至2025年开业及在建的商管项目将有100座“中骏世界城”。中骏商管主席黄伦表示，中骏集团打造的“百城计划”的目标将赋能中骏商管实现稳健及长远的增长，未来中骏世界城会以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城巿以及海西经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。

中骏商管认为，商业物业管理及运营服务业务将会随着中骏商管的在管商业物业面积持续快速增长而成长，而随着公司预期商业物业管理及运营服务收入所占的比重提升，亦将会对公司整体毛利率有着正面作用。

有了规模润色及新故事加持，市场对这家公司未来市值及前景给出较好的预判。

中泰国际对于中骏商管上市后的估值有着高于市场平均水平的预估，其表示，选取同为港股商管概念股的华润万象生活（1209HK）、宝龙商业（9909 HK）及星盛商业（6668HK）作为同业比较，在估值方面，2020年中骏商管的市盈率约为43.3-53.9倍，高于同业平均水平，2021年同业的预测市盈率平均约为38.7倍。而按全球公开发售后的20亿股本计算，中骏商管市值或将达到74-92港元。