文｜公司研究室地产组 曲奇

“大方向是顺应资本市场的需要，现在物业服务上市是一个风口，这个风口为什么不去用呢？”2020年8月，阳光城集团执行副总裁、网红作家吴建斌说道。

一年后的6月11日，阳光城旗下物业板块上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（简称“阳光智博”）向联交所递交招股书，赴港上市。

不过，随着赴港上市的物业公司增多，市场对物业股的热情逐渐冷淡，阳光智博似乎错过了最佳的上市时机。

商业物业收入增速仅8.9%

物业公司上市潮的苗头在2019年就出现了，2019年3月阳光城召开业绩会时，公司执行总裁朱荣斌被问到了物业公司上市的规划。当时，朱荣斌称，与其他房企热衷于物业公司上市不同，阳光城对物业公司的发展，定下的目标是“先品质，再绩效，后规模”，阳光城物业不急于上市。

朱荣斌嘴上说着不着急上市，但2019年1月，阳光城集团收购阳光城住宅物业管理公司控股权，并将住宅业务注入阳光智博时，就已经为阳光智博上市铺好了路。

果不其然，2019年4月，朱荣斌对外的态度就发生了变化，他表示“目前内部正在积极研究物业上市”，并且要将物业公司打造成为高水准、有特色的企业。

阳光城执行副总裁吴建斌曾说，阳光智博与其他物业公司有3点不同，其中之一就是商业管理物业也在物业公司上市范畴内。

注入住宅业务前，阳光智博100%的收入都来自商业物业管理。2018年，公司收入1.56亿，归母净利润0.17亿。注入住宅后，商业物业变成了添头。阳光智博2020年的收入中，商业物业占比只有13.5%。

2018年到2020年，商业物业的收入从1.56亿增长至1.85亿，年复合增长率仅8.90%，不到10%的增速恐怕很难满足投资人的期望。

截至2021年4月末，阳光智博商业物业的合同建筑面积为210万平方米，其中与阳光地产有关的合同建筑面积为190万平方米，独立第三方的合同建筑面积只有20万平方米。

第三方项目中标率下滑

阳光智博将住宅业务并表后，收入和利润均大幅增长。2019年，收入从1.55亿增长至9.79亿，净利润从0.17亿增长至0.78亿。2020年，阳光智博收入13.72亿，同比增长40%，其中，住宅物业收入11.86亿，占比86.5%。2020年实现净利润1.73亿，同比增长121%。

2019年和2020年，阳光智博服务分别投标58个和108个新项目，其中，与阳光城地产集团有关的项目分别投标48个和56个，中标率100%。2019年和2020年，阳光智博投标第三方项目的数量分别为10个和52个，但中标率仅有50%和21%。

获取独立第三方的项目是物业公司外部拓展能力的体现，关于第三方中标率下降，阳光智博给出了两点原因，一是积极参与投标，导致投标数量增加；二是与独立第三方物业开发商建立合作关系前，需要时间赢得对方的信任和信心。

截至2021年4月末，阳光智博合同建筑面积7130万平方米，其中与阳光城相关的合同建筑面积6530万平方米，独立第三方的合同建筑面积仅600万平方米，占比仅有8.4%。

与大多数物业公司一样，阳光智博的在管面积很依赖关联的地产公司。2020年，阳光城销售额2180亿，增速3.3%。阳光城2021年的销售目标定为2200亿元，增速0.9%。阳光城地产销售额增长放缓，未来也会对阳光智博的在管面积产生不利影响。开拓第三方物业，扩大规模，则是阳光智博要面对的难题。

阳光智博似乎错过了最佳上市时机

根据阳光智博招股书，截至2020年末，共有77家物业公司上市，其中上交所1家，深交所3家，新三板35家，香港联交所38家。

与重资产的地产公司相比，轻资产运作的物业公司更容易上市。吴建斌在2020年的一次采访中说，以前没想过物业管理要上市，主要定位是服务主业房地产，但现在风口来了，别人都上，你不上，是不是有点浪费这个资源？

吴建斌直言，要抓住窗口，在资本市场该上市上市，该融资该融资，把大量资本市场上的钱拿过来。

阳光智博本次上市所募资金，将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大其业务规模和增加市场份额。

在递交招股书前，阳光智博进行了一次突击收购。2021年初，阳光智博以7070万元总价，收购了必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权、湖南通程物业管理有限责任公司100%股权。

若阳光智博成功上市，还可以为“负债累累”的母公司阳光城提供一个新的融资平台。

2020年末，阳光城总负债2930亿，剔除预收款后的资产负债率为79.1%，净负债率为94.9%，现金短债比为1.53，“三道红线”踩中一条。此外，2020年末，阳光城还有40亿永续债，以及887亿对外担保，阳光城的表外负债不容忽视。

但随着上市的物业公司增多，市场也越发挑剔，2021年上市的4家物业公司，上市首日表现都不尽人意。宋都服务、荣万家首日破发，星盛商业首日涨幅9.84%，新希望服务首日涨幅仅0.53%。6月24日刚完成招股的中骏商管，公开发售部分仅获得0.31倍认购。投资者对物业公司的热情远不及2020年，阳光智博似乎错过了最佳的上市时机。