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武汉首次集中供地平稳开场,吸金401亿

本次武汉土拍市场热度一般,底价成交较多,平均溢价率仅2%。

图片来源:视觉中国

武汉是首批试点集中供地的城市中最后一个开始拍卖的。与杭州、南京等热点省会城市的集中供地相比,武汉的这次集中供地相对平稳。

6月25日,武汉率先将31宗地块被摆上了货架。根据土拍信息, 31宗地块中,蔡甸区9宗地,东湖高新区4宗,江汉区、汉阳区、洪山区各3宗,武昌区、江夏区、经开区各2宗,江岸区、黄陂区、新洲区以及东西湖区各1宗地。土地面积共213.19公顷,规划建筑面积609.5万平方米,起始总价393.64亿元。

根据最后的土拍结果,31宗土地中,25宗底价成交,6宗溢价成交,成交总价401.6亿元。

成交总价与楼面价最高地块均位于江汉区。其中,成交总价最高的地块为P(2021)082号地块,华融以57.69亿总价、16968元/平米楼面价竞得,该地块为底价成交。

楼面价最高的地块为P(2021)081号地块,武汉城建以总价51.3亿,楼面价17000元/平米竞得,该地块与华融地块都为底价成交。

6宗溢价成交的地块中,溢价率最高的一宗地块是位于蔡甸区的P(2021)064号地块,4家企业现场竞价87轮后,最终由景瑞以4.52亿总价、4496元/平方米的楼面价和66.53%溢价率竞得,是本场土拍溢价率最高及竞价轮数最多的地块。

其次,P(2021)072号地块由安徽小房企伟星地产拿下,在参与竞价几轮后,击败龙湖、新城等头部开发商,最终以12.15亿拿下高新六路住宅商服地块,溢价率43%,楼面地价5915元/平米。伟星拿地后,武汉市场人士表示遗憾,传言的龙湖天街黄了。

P(2021)059号溢价率排第三,由武汉恺兴置业有限公司(恺德)以17.39亿总价竞得,溢价率13%,楼面地价11006元/平米,恺德击败的是城投置业,被称为本次土拍的“黑马”房企。

P(2021)052号,最终由武汉华君汇投资发展有限公司(大华集团)以2.88亿竞得购入,楼面价6400元/平米,溢价率5%。

P(2021)065号,由新城控股以7.14亿总价竞得,溢价率1%,楼面价2924元/平米。

P(2021)075号,则由富力、绿都地产联合体以19.35亿总价竞得,溢价率2%,楼面价6369元/平米,这也是富力在集中供地后首次拿地。

根据保利投顾研究院华中分院,本轮土拍高溢价/高总价/高单价项目较少,平均溢价率仅2%。

而贝壳研究院高级分析师潘浩认为,28宗住宅用地中,有10宗地块是联合体拿地,占比高于其他22城联合体取地比例,其中多是‘产业+地产’的公司联合体,与其土地出让条件多与产业或商业绑定息息相关。

保利投顾研究院华中分院认为,总体来说,本次土拍市场热度一般,底价成交较多。从参拍房企来看,超35家房企参与竞拍,包含万科、金地、富力、新城等全国性开发商,以及武汉城投、长江日报、文投等本土企业,最终34家房企成功拿地,还有较多大型房企并未参与今日土拍。而从现场拍地情况来看,多数地块为前期勾地/意向地块,故现场揭牌地块基本如期顺利完成。

针对武汉的这次集中供地,保利投顾研究院华中分院还表示,错峰安排首次集中供地时间,避开其他试点城市供地高峰,也有利于房企资金从外地回流武汉。此次武汉集中供地为试点城市中最后一批,筹备时间较为充裕,也吸引了较多企业的积极竞买。而此次土拍分四次揭牌,以降低热点项目的集中度,从供地时序上最大限度地保障市场平稳度。

值得注意的是,武汉市土地市场网在6月11日和6月18日两次发布土地调整公告。

对比调整前后价格发现,调整后的5宗地块较原价格均上涨至少20%,其中东西湖地块P(2021)044号涨幅达31.8%。

土地调整后价格上涨,武汉市场人士认为相关部门在有意降低后续土拍的溢价率。

武汉土地网则表示,本次针对该区部分住宅地块起始价格的适度修正,是对该市房地产市场和“两集中”供地形势进行多次研判后的主动作为,可使土地价格更为契合市场供需实际,有利于引导企业理性竞争,有利于防止市场异动。

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