文 | 番茄君

今天迎来建党百年华诞，同时也预示着下半年正式开启。

回顾2021年上半场深圳楼市的，可以用“非常”一个词来形容：一是“突击式”政策调控影响不断，二是市场由热转冷。

先是新房市场，1月底和2月初上新了如万丰海岸城、深铁懿府等网红盘后，开盘售罄已经不是什么新鲜事，但购房期间，靠社保时长拉高积分入围的“社保巨子们”刷新了深圳人的认知。

除此之外，潜伏在社群网络中的“深房理”炒房团终于翻车时刻、投资公司操控回迁房频生事端、小产权房交易被叫停、中介禁止发布过高房价信息……

2021年，注定是不平凡的一年。

对此，界面楼谈整理了十个关键词，带大家回顾2021年上半期，深圳楼市发生的重大事件。

本次梳理分为上、下两篇，每篇盘点5个关键词，感兴趣的粉丝可盯紧近期更新内容。

壹.社保巨子

在上半年已入市的新盘中，西部网红盘和东部不少热盘保持着开盘售罄的记录。

其中，令人叹为观止的是，自去年采用积分入围后，不少人依靠社保时长成功闯入决赛圈。

其中在天健悦桂府的诚意登记中，427套房源吸引了1172批客户认筹，其中无房1134批，有房36批。无房全部入围，而有房最低社保个税入围月数为437个月。

折合计算，个人需缴纳36年的社保，夫妻双方则需缴纳近18年社保才符合资质。

随后，作为网红盘中备受关注的一员，万丰海岸城和深铁懿府也没落下。前者278个月社保、后者无房全部入围，有房社保397个月，竞争十分激烈。

也正是因为社保时限问题，深圳住建局发布了第三版积分规则，在三个方面进行调整。

1、在房产情况栏，积分新增5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录，现名下无房，积30分；

2、对社保数进行了限制，夫妻双方或单身在深缴纳社保（或个人所得税）总月数，每人社保累计时间最长不得超过20年。

3、家庭或单身有未成年子女积5分，此次共上调了3分。

通过限制社保缴纳总月数，意味着在社保这一板块，算满夫妻双方的20年共480个月，按照0.1分/月来计算，最高也只能积到48分。

按照新版的规则，如果是夫妻双方为深户、有子女且家庭首套无房，最高积分可以高达103分，若是二套家庭，这三项算满也只能积63分。

这就意味着，政策对于依靠缴纳超长社保月份获取购房优势的“社保巨子”，开始出手打压，过去轻易刷掉一众竞争对手入围摇号的现象要彻底结束了。

对于刚需客而言，可谓是好事一桩。

贰.新政补丁

自去年执行“715新政“严格限制购房名额以来，不少意图来捞金的炒房客被拒之门外。随着政策落地实施，住建局也在补充完善细则。

首先在高层次人才方面，可凭认定证书在深圳购买首套商品房，不提供社保个税证明；二套需遵守限购政策。

家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。

如果按此政策执行，这意味着，家庭购买商品房，原来联合购房只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记。但现在所有联名的人都需要有购房资格。

关于对于跟随入户，配偶投靠入户的，结婚时间及被投靠人入深户时间由满2年，调整为满5年；

老人随迁，投靠的子女入深户的时间要求由8年调整为15年，且需深圳缴纳社保连续满15年。

由此可见，假结婚也靠不住了。

叁.二手房指导价格机制

今年2月，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，公布了3595个住宅小区的二手房成交参考价格。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格并定期发布。

官方认为，此举一是有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格；

二是引导商业银行合理发放二手住房贷款，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，防控个人住房信贷风险。

而实际推行过程中，多家银行公开表示将参考二手房指导价格发放房贷，致使房价过高区域的购房资金门槛进一步提升，最终导致市场降温。

中介网站也为配合政策，全部隐藏了业主报出的过高挂牌价，全部转为指导价显示。

不过，市场上也有部分中介采用了投机取巧行为，用水果代替业主真实报价。

此前南山一家中介门店用就水果来打暗语，一个榴莲表示一千万、一个香蕉表示一百万……以此来代表房子的挂牌价张贴出来。

其中一套建面117平方米的房子被标上“2个榴莲和3根香蕉”，暗号表明这套房源价值为2300万元，单价近19.66万元/平方米。

照片在网上火了之后，不少网友打趣表示很想尝尝这价值千万的榴莲。

随后，南山住建局将处理情况通报辖区各中介，要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格，引导理性交易，不得违规推广。

肆.银行抽经营贷

遏制炒房团的行为，深圳住建局是认真的。

深圳调控辣招，先从资金链下手，打击经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的决心和力度，前所未有。

事情起因是2月份一张“因消费贷款违规使用被银行要求三日内结清欠款”的短信截图在网上流传。

有贷款中介透露，最近有客户，申请经营贷时因为违规操作，被银行抽贷了。

“抽贷”是什么？它指的是银行贷款给企业，在还未到协议规定的还款期限期间，银行认为企业经营出现问题了，要提前收回贷款的行为叫“抽贷”。

据中行一名工作人员称，在中行申请经营贷，首先要资质好，公司至少得正常经营半年以上，还要提供纳税证明、社保清单、购销合同等相关证明材料。

“贷款利率确实低（3.85%），很诱人，但如果违规使用，会立马收回放款。”

除了经营贷，消费贷也是重点监管对象。

借贷人一旦被查出经营贷、消费贷违规使用，会被银行要求提前还款，通常是7个工作日内结清，也有3个工作日的。

如果借贷人无力偿债，或将面临被诉讼、执行的风险，银行收不到钱，那就收走你的房子。

伍.深房理炒房团被查

如果说政策具备，那么操控炒房的团体也到了被整治的时刻。

微博大V深房理炒房事件源于网友微博举报。

4月4日，微博用户【深房理装修队003】在微博曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”，并附上102份“深房理”摇篮会员合伙炒房材料。

图片内容是“深房理V+会员群”的聊天记录，多发生在去年上半年，主要目的是“代持人招募股东”。

用几十万本钱，撬动几百万房产，是深房理的炒房模式之一——“股份制买房”。

同时，【深房理装修队003】还指出，其中一个深房理会员曾申请了385万元的经营性贷款用于炒房。

“其名下还有更多贷款也是用于炒房，需要更多详细资料请私信联系本人，请严查。”

对此，深圳市住建局等7部门联合发布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》。

《通告》表示，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人骗取购房资格、涉嫌非法集资、骗取信贷资金违规用于购房等行为，已开展联合调查。

总结

由此可见，整个上半年，深圳楼市主要以调控为主，稳定房价、抑制炒房。

因政策的施压，整个楼市趋于平静，尤其是二手房指导价格机制的确立，大幅提高了购房资金门槛，带动整体楼市冷却。

新房市场也随之受到影响，不少原先准备在一、二季度入市的新盘，一拖再拖，火热的新房市场也随之瞬间降温。

而除了房票珍贵大家上车慎重选择，另外银行对于资金的管控，或许也成为置业者的一个难题。

 

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